I dag er der særligt én ting, som mange lejere kender til, hvis de har været bosat i en lejebolig i mere end 12 måneder. Det vedkendte nettoprisindeks sørger for, at markedslejen reguleres årligt efter markedets priser på eksempelvis forbrugsvarer. Dette er en naturlig stigning, der følger landets inflation. Men hvordan forholder det sig, når en huslejestigning skal beregnes? Og hvilke forpligtelser har du som udlejer? Det kan du læse mere om i denne artikel.
Artiklen er en grundig gennemgang af, hvordan du forholder dig som henholdsvis lejer og udlejer i forbindelse med huslejestigning på baggrund af nettoprisindekset. Vi vil inddrage informationer fra kilder som Lejeloven og Danmarks Statistik for at konkretisere de regler og oplysninger, der gør sig gældende. På den måde kan du nemt orientere dig under de forskellige afsnit.
Hvad er nettoprisindekset?
Først er det vigtigt at få kortlagt, hvad nettoprisindekset angiver. Helt grundlæggende er nettoprisindekset en måde at belyse forbrugerprisudviklingen i samfundet på. Denne udvikling omfatter ikke ændringer i afgifter og tilskud, men opgøres derimod på baggrund af de faktiske forbrugerpriser hvert år. Herfra er fratrukket moms og varetilknyttede afgifter, så vidt det er muligt.
Nettoprisindekset bygger på det samme datasæt, som det er tilfældet med forbrugerprisindekset. Den eneste forskel mellem disse to er korrektionen for afgifter og en anden vægtning i nettoprisindekset. Du kan læse mere om forbrugerprisindekset lige her. Datasættet bygger på omkring 25.000 priser, der indsamles fra mere end 1.800 butikker, institutioner og virksomheder landet over. Disse data frigives efter den 10. eller første hverdag herefter. Dette sker på månedlig basis hos Danmarks Statistik.
Nettoprisindekset anvendes af alle virksomheder, hvilket omfatter både private og offentlige virksomheder. Det sørger for at regulere huslejekontrakter i boligsektoren, og derudover anvendes det også til at regulere beløb i en række love og bekendtgørelser.
Huslejestigning: Trappeleje og nettoprisindeks
I forbindelse med en lejebolig, vil der i langt de fleste tilfælde blive varslet en huslejestigning hvert år. Denne stigning kan foretages fra udlejers side, og det kan gøres efter to forskellige metoder; trappeleje og nettoprisindekset. Anvender du som udlejer den forkerte metode, vil det blive betegnet som en ugyldig huslejestigning. I vores artikel lige her, kan du læse alt, du skal vide om huslejestigning.
Helt grundlæggende bliver disse to metoder adskilt ud fra, hvornår lejekontrakten er blevet indgået. Er dette sket før juli måned i 2015, vil udlejer kunne anvende trappeleje-metoden. Er den derimod indgået efter juli måned i 2015, vil udlejer kunne anvende nettoprisindeks-metoden.
Trappelejen er et fast beløb, som huslejen stiger efter årsskiftet. Dette vil typisk være 100 kroner hver måned, hvilket i alt giver en total huslejestigning på 1.200 kroner for et år. Er din husleje i dag 8.000 kroner månedligt, vil du efter årsskiftet skulle betale 8.100 kroner månedligt. Dermed tager man ikke højde for samfundets generelle udvikling, men i stedet gør brug af et fastsat beløb.
Derimod følger nettoprisindekset samfundets udvikling. Indekset bliver påvirket af høj- og lavkonjunktur, der er med til at bestemme, hvor meget huslejen skal stige efter årsskiftet. Derfor kan du som lejer opleve, at din huslejestigning kan variere, hvis du sammenligner flere huslejestigninger. Du kan eksempelvis opleve, at du det ene år får en stigning på 115 kroner, hvor du året efter får en huslejestigning på 57 kroner. Dette sker netop på baggrund af forbrugerprisernes kurs.
Stigning af depositum og forudbetalt leje
I forbindelse med en huslejestigning, er det muligt som udlejer at regulere depositum og forudbetalt leje. Disse to indbetalte beløb skal stemme overens med den nuværende leje. Dette kan ske i henhold til § 52 i lejeloven, hvor udlejer regulerer depositum og forudbetalt ud fra samme metode, som anvendes ved huslejestigningen.
Når udlejer regulerer dette, vil lejer ofte betale dette af tre omgange. Det sker i de følgende tre måneder, hvor hver måned tillægges en betaling for henholdsvis én måneds regulering i depositum og én måneds regulering af forudbetalt leje. Det vil altså ske i januar, februar og marts måned.
Et eksempel:
Din huslejestigning reguleres jf. nettoprisindekset med 140 kroner. Din nuværende husleje er 8.000 kroner. Dermed skal du i henholdsvis januar, februar og marts betale følgende:
Ny husleje: 8.140 kr.
Regulering af depositum: 140 kr.
Regulering af forudbetalt leje: 140 kr.
I alt: 8.420 kr.
Lovgivning angående huslejestigning
Hvordan man som udlejer vælger at regulere huslejen, afhænger ikke blot af, hvornår lejekontrakten er indgået. Også hvilke regler, lejemålet er omfattet af, vil give forskellige muligheder. Der er to love, som en lejebolig kan være omfattet af; lejeloven alene og lejeloven sammen med boligreguleringsloven.
Hvis et lejemål er omfattet af lejeloven alene, kan udlejer kræve huslejestigning efter et gældende nettoprisindeks. Dette skal fremgå klart af den indgåede lejekontrakt, hvor detaljerne herom skal beskrives.
Er et lejemål derimod omfattet af både lejeloven og boligreguleringsloven, er udlejer omfattet af regler om omkostningsbestemt leje. Udlejer kan hermed vælge at regulere en række udgifter efter nettoprisindekset. Disse udgifter er:
- Renholdelse
- Afgifter
- Skatter
- Forsikring
- Administration
Det er altså ikke hele huslejen, der kan reguleres af udlejer efter det gældende nettoprisindeks. Det er i stedet kun dele af huslejen, der går til udgifter forbundet med ejendommen. Udlejer kan ligeledes kun regulere huslejen for en periode på to år ad gangen. Når udlejer er omfattet af boligreguleringsloven, skal dette ikke skrives ind i lejekontrakten. Udlejer skal blot meddele det skriftligt til lejer, når det gør sig gældende.
Sådan beregnes en huslejestigning ud fra nettoprisindekset
Når udlejer vælger at regulere huslejen ud fra nettoprisindekset, giver det mulighed for at hæve eller sænke lejen eller dele af lejen alt efter, hvilke love det pågældende lejemål er omfattet af. Det er som nævnt muligt at regulere huslejen én gang årligt.
Nettoprisindekset vil angive en procentsats, der svarer til markedets udvikling. Denne kan både være positiv og negativ, men ses i langt de fleste tilfælde som en positiv procentdel. Er nettoprisindekset steget med 3 %, vil lejen skulle opjusteres med 3 %. Reglerne for erhvervsleje omfatter, at det kan vedtages, at denne stigning som minimum skal være på 2 % årligt.
En huslejestigning ud fra nettoprisindekset er kun mulig, hvis ejendommen er taget i brug efter d. 31. december 1991.
Dette skal du sørge for som udlejer
Står du overfor at skulle foretage en huslejestigning på dit lejemål, er det vigtigt at kende til dine forpligtelser som udlejer. Du har krav på at varsle huslejestigningen tre måneder inden den træder i kraft. Gør du ikke dette, vil den anses som værende ugyldig.
Ligeledes er det vigtigt at have et overblik over, hvad der står angivet i den lejekontrakt, der er indgået med lejer. Er du kun omfattet af lejeloven, og har du ikke skrevet huslejestigningens retningslinjer ned, kan du ikke regulere huslejen efter nettoprisindekset.
Dine detaljer og retningslinjer for huslejestigning jævnfør nettoprisindekset skal angives i § 11. Denne paragraf omfatter lejekontraktens særlige vilkår. Her skal du angive, hvornår de særlige vilkår træder i kraft fra, og hvordan huslejen justeres. Du bør ligeledes lave et forbehold om at kunne varsle diverse stigninger i skatter og afgifter efter det lejedes værdi. Dette skal også noteres i § 11.
Andre huslejestigninger ud over nettoprisindekset
Foruden en årlig huslejestigning efter nettoprisindekset, er der ligeledes mulighed for at foretage en regulering på baggrund af blandt andet forbedringer. Lejeloven gør det muligt at gennemføre en omfattende renovering af et lejemål og herefter forhøje huslejen. Du må kun regulere huslejen, hvis det lejedes værdi stiger væsentligt. Dette gælder for alle lejemål. Alle penge på en eventuel vedligeholdelseskonto skal bruges i forbindelse med renoveringen, og hvis denne ikke dækker alle udgifter, har du grundlag for en huslejestigning. Du kan læse mere om dette i § 50-51 i lejeloven.
Mener du som udlejer, at din lejer betaler væsentligt mindre, end hvad lejemålet er værd, har du også mulighed for at foretage en regulering af huslejen. Huslejestigningen vil blive beregnet ud fra lignende lejemål målt på en række forskellige faktorer. Der skal gå minimum to år mellem denne type af huslejestigninger, og dette kan ikke ske i de første to år af en lejeaftale.
Brug for hjælp til at undersøge din huslejestigning som lejer?
Huslejestigning er et omdiskuteret emne, og mange lejere oplever, at dette sker uden varsling eller i uoverensstemmelse med udlejers krav. Står du i en situation, hvor du er skeptisk over for din huslejestigning og ikke kan få det til at passe med nettoprisindekset, kan du med fordel benytte dig af en professionel lejeretsekspert.
En lejeretskespert sørger for, at du altid har en sagsbehandler lige ved hånden. På den måde vil du altid have en professionel kilde i en lang række situationer, hvor du som lejer mener, at du har ret. Dette kan også være i tilfælde af, at du ønsker en nedsættelse af din husleje, hvis du mener, at denne er for højt sat i forhold til andre lignende lejemål.
Som udlejer kan det også være en god idé at få professionelle øjne på en sag. Det gælder især for arbejde omkring udarbejdelse af en korrekt lejekontrakt. Hvis du som udlejer ikke får alle detaljer nedskrevet i kontrakten, kan det få konsekvenser for dig på længere sigt. Med en fagmand inden for området, kan du være sikker på, at lejelovens paragraffer bliver overholdt og afstemt i forhold til den gældende lejekontrakt.