Skal du udleje en lejlighed, som du ikke selv bor i, er der en række tanker, du skal gøre dig. Som udlejer har man en række forpligtelser, der er i overensstemmelse med lejeloven, og som er nødvendige at overholde for at have sit på det rene. Der vil ligeledes være en række overvejelser i forhold til lejemålets lejeperiode, skatteregler og meget andet. I denne artikel giver vi dig alle de informationer, du har brug for i forbindelse med udlejning af en lejlighed.
Artiklen vil inddrage relevant viden fra forskellige kilder, såsom lejeloven og SKAT.dk. Du får det fulde overblik over udlejer og lejers forpligtelser jævnfør loven.
Hvornår er der tale om udlejning af lejlighed?
Der er primært tale om to forskellige former for udlejning; fremleje og reel udledning af en lejlighed. Det, der adskiller disse to former for udlejning er, at fremleje kun kan gøres, når du selv lejer en bolig eller udlejer dele af din egen bolig. Du kan vælge at fremleje din bolig i maksimalt to år, hvis du eksempelvis skal arbejde eller læse i udlandet. Lejligheden kan være en, du selv lejer, og som du midlertidigt lejer ud til en anden part. Fremleje af et værelse er ligeledes muligt, hvis du selv bor i lejligheden imens. Det bør altid noteres i § 11, hvad årsagen til fremleje er.
Derimod er der tale om reel udlejning, når du vælger at udleje en lejlighed, som du ikke selv bor i, men som du selv ejer. Når du selv er udlejer af en lejlighed, kan du fastsætte husleje, lejeperiode og betingelser efter det, du synes. Dog er der en række lovgivninger og betingelser, du som udlejer skal overholde. Dine skatteforhold afhænger også af, om du fremlejer eller udlejer din lejlighed.
Gode råd til udlejning af lejlighed
Ved udlejning af lejlighed er der en række forskellige procedurer, som udlejer har ansvaret for. Der kan være meget at forholde sig til, når man vil udleje sin lejlighed, og derfor giver vi dig fem gode tips til, hvordan du kommer godt fra start. Alle råd vil blive gennemgået i det følgende.
Først og fremmest er det vigtigt at sikre sig en retvisende huslejefastsættelse. Bliver denne ikke fastsat efter markedspriserne, kan lejer indbringe en sag til Huslejenævnet og få nedsat sin husleje, hvis den er for høj.
Samtidig er det vigtigt, at du udarbejder en grundig og detaljeret lejekontrakt. Heri skal det fremgå, hvordan lejer og udlejer skal forholde sig og fordele de forskellige forpligtelser ved udlejning af en lejlighed. Ligeledes skal der foretages et indflytningssyn, der er i overensstemmelse med begge parters krav og behov.
Som udlejer er det vigtigt at være opmærksom på, hvad lejeloven skriver. Lejeloven er den officielle lovgivning inden for udlejning af boliger, og derfor er det denne lov, der er gældende. Det er dermed fordelagtigt at danne sig et overblik over lejeloven og dens lovgivning inden en påbegyndt udlejning af en lejlighed.
Også de skatteregler, der gør sig gældende for udlejer, er afgørende for den korrekte huslejefastsættelse og fremtidige udlejning. Der gælder forskellige skatteregler alt efter, hvilken type udlejning der er tale om.
Og sidst er den gode kommunikation essentiel for en god lejeperiode. Udlejer bør altid aftale med lejer, hvordan kommunikationen skal foregå, og her anbefaler vi, at dette sker elektronisk. Vil du læse flere gode tips, kan du på vores side finde gode råd, der kan sikre en god udlejningsperiode, både som udlejer og lejer.
Huslejefastsættelse
Det kan være kompliceret at fastsætte den rette husleje ved udlejning af en lejlighed. Her er det som udlejer nødvendigt at tage højde for en række faktorer, der vedrører boligen. Disse faktorer er blandt andet:
- Størrelse
- Beliggenhed
- Stand
- Kvalitet og udstyr
- Type af bolig
Alle disse faktorer skal ifølge lejeloven stemme overens med lejemålets værdi, hvilket forefindes i § 49, der uddyber lovgivningen på baggrund af for høj husleje. Som udgangspunkt kan lejer og udlejer aftale en passende husleje internt, men afviger denne fra markedslejen, kan lejer gå til Huslejenævnet og gøre krav på en huslejenedsættelse. Denne nedsættelse sker med tilbagevirkende kraft og afgørelsen bliver truffet af Huslejenævnet.
Alle faktorer medregnes i den endelige huslejefastsættelse. Den skal dermed svare til lignende boligers lejesats. Det er som udlejer muligt at få godkendt en huslejefastsættelse hos Huslejenævnet. Dette kan gøres mod en engangsbetaling på 524 kroner. Denne godkendelse sker gennem det huslejenævn, som du er tilknyttet i den pågældende kommune. Pengene er særdeles godt givet ud, så udlejer undgår et stort økonomisk tab, hvis lejer indbringer en sag til Huslejenævnet senere hen.
Depositum og forudbetalt leje fra lejer
Ofte betaler lejer et forudbestemt beløb ved indflytning.Typisk består dette beløb af to dele; depositum og forudbetalt leje. Depositum er udlejers sikkerhed, når lejer fraflytter lejeboligen. Ved udlejning af en lejlighed, vil der skulle foretages nogle renoveringer ved fraflytning, og dette dækkes af det indbetalte depositum, hvorefter lejer får det resterende beløb tilbage.
Ifølge lejelovens § 34, stk. 1 har udlejer mulighed for at opkræve depositum svarende til tre måneders husleje fra lejer. Beløbet er eksklusive forbrug, og dermed udgøres det af den rene husleje. Lejer skal aflevere lejemålet tilbage i samme stand som ved indflytning, og det betyder ofte, at der skal males, gøres rent og slibes gulve.
Derudover angiver samme paragraf i lejeloven, at udlejer må kræve op til tre måneders forudbetalt husleje fra lejer. Den forudbetalte husleje skal være i overensstemmelse med den opsigelsesperiode, som lejer har anført i sin kontrakt. Lejer kan kræve, at de sidste en til tre måneder trækkes i forudbetalt leje ved fraflytning.
Ofte bruges begrebet “indskud” om depositum og/eller forudbetalt leje. Det er dog ikke helt det samme, da indskud kun bruges i forbindelse med leje af almennyttige boliger, mens depositum er forbundet med privat udleje. Læs mere om det her.
Lejeperiode og opsigelse
Der skelnes mellem to typer af lejeperioder, hvor der er tale om ubegrænset leje eller begrænset leje. Den ubegrænsede lejeperiode ved udlejning af lejlighed angiver, at udlejer ikke kan opsige lejer, og at lejer kan blive boende på ubestemt tid. Som udlejer er det ikke muligt at lave en tidsbegrænset leje for blot at se lejer an. Det skal dog nævnes, at udlejer stadig kan opsige lejer, hvis der er tale om misligholdelse af lejeaftalen.
En tidsbegrænset leje er en berettiget tidsbegrænsning af lejers lejeperiode. Det kan eksempelvis være i forbindelse med et salg, og dette vil Boligretten gå ind og vurdere. Enhver tidsbegrænsning skal være tilstrækkeligt begrundet for at være gældende. Ifølge § 80, stk. 1 vil opsigelsen ved en tidsbegrænset lejeperiode ikke eksistere ved den aftalte lejetids udløb. Lejemålet kan ligeledes ikke opsiges i lejeperioden.
Det er altid en god idé at notere den tidsbegrænsede leje i lejekontraktens § 11, der angiver særlige vilkår for udlejning af lejligheden.
Skatteregler i forbindelse med udlejning af lejlighed
Udlejning af en lejlighed for et helt år giver en række skattemæssige fordele for udlejer. Når en bolig udlejes i mindst 12 måneder, bliver det anset for at være en selvstændig erhvervsvirksomhed. Her er det muligt at fratrække udgifter som ejendomsskatter, vedligeholdelse, renoveringsafgifter og andet i lejeindtægten. Du kan læse mere om disse udgifter lige her.
Det er muligt at vælge mellem Virksomhedsordningen og Kapitalafkastsordningen, som SKAT uddyber på denne side. Der kan være fordele for udlejer ved begge af disse, og derfor er det en individuel vurdering, hvilken en der passer bedst til udlejning af en lejlighed hos udlejer.
Lejekontrakten
En lejekontrakt består på normal vis af 11 forskellige paragraffer, der angiver betingelser for leje af den lejlighed, der tilbydes. En lejekontrakt skal udarbejdes mellem udlejer og lejer, og der bør altid være overensstemmelse mellem parterne.
Når en lejekontrakt skal udformes, er det væsentligt at anvende den rette typeformular. Udlejer kan anvende en autoriseret typeformular, der i dag er typeformular A9, som kan findes i vores uddybende artikel om lejekontrakter. Her kan du ligeledes finde mere information om kravene til en lejekontrakt, samt hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med kontrakten.
Ifølge lejelovens § 4 skal en lejeaftale udfærdiges skriftligt, og den indgås på lovens vilkår i henhold til § 4, stk. 4. Det er derfor særdeles vigtigt at notere alle betingelser og detaljer ned i lejekontrakten. Dette kan gøres i § 11 i lejekontrakten, der omhandler alle særlige vilkår i den pågældende aftale ved udlejning af en lejlighed. Her anføres også fravigelser eller tilføjelser til kontraktens almindelige bestemmelser.