Trappeleje – fra A til Z

Trappeleje er et velkendt begreb inden for udlejning, og selvom ordet umiddelbart giver associationer til leje af en trappe, er betydningen en helt anden. Hvis du ikke har en juridisk baggrund, kan det til tider være meget svært at gennemskue lejeloven – både den nuværende og den tidligere. Derfor har vi samlet en række artikler omhandlende forskellige aspekter vedrørende udlejning og leje, så du kan få en overskuelig gennemgang i øjenhøjde, uanset om du er udlejer eller lejer.

I denne artikel vil vi gennemgå trappelejen fra A til Z og betydningen af denne for dig som udlejer. For hvad er trappeleje? Må du overhovedet opkræve det længere? Hvordan er det med trappestigningsregler? Og hvad er forskellen på huslejestigning med udgangspunkt i nettoprisindekset og trappeleje? Der melder sig hurtigt en række spørgsmål på banen, og hos Findbolig ønsker vi at afdække disse, så du er endnu bedre klædt på til en fremtidig udlejning.

Hvad er trappeleje?

I al sin enkelthed betyder trappeleje, at huslejen årligt stiger med et bestemt beløb eller en bestemt procentsats på en bestemt dato. Huslejen optrappes altså årligt på en specifik og fastlagt dato. Det er udlejer, som beslutter, hvorvidt der skal være trappeleje eller ej, og hvor meget den skal ligge på. Grunden til, at det kaldes trappeleje, er, at huslejen stiger ligesom en trappe – den går opad og bliver højere fra år til år. Lad os komme med et eksempel:

I en lejekontrakt står følgende: Huslejen stiger hvert år pr. d. 1. januar med 200 kr. i perioden 2012-2020. Men hvad betyder det mere præcist, og hvilke konsekvenser har det for lejeren? Jo, du udlejer en bolig til Susanne. I lejekontrakten står der: Huslejen stiger hvert år pr. d. 1. januar med 200 kr. i perioden 2012-2020. Susanne underskriver kontrakten i 2012 og har en husleje på 5.000 kr. om måneden. Spoler vi tiden frem til 1. januar 2020, vil Susannes husleje i stedet ligge på 6.600 kr. om måneden. Hun har nemlig fået en huslejestigning på 200 kr. x 8 = 1.600 kr. 

I eksemplet stiger Susannes husleje årligt med 200 kr. Det er det, der kaldes en trappeleje. Huslejen stiger nemlig årligt med et aftalt beløb på en bestemt dato. Som sagt kan trappeleje dog også ske i form af en årlig procentstigning, så huslejen årligt stiger med en aftalt procentsats i stedet for et beløb. 

Er trappeleje ulovligt?

Det er et yderst populært spørgsmål blandt både lejere og udlejere – og det er ikke uden grund. For at kunne svare på, hvorvidt trappeleje er ulovligt eller ej, er vi nødt til at skelne mellem lejekontrakter indgået før den 1. juli 2015 og lejekontrakter indgået efter den 1. juli 2015. Grunden til dette er, at der den 1. juli 2015 trådte en ny lejelov i kraft, som blandt andet ulovliggjorde trappeleje. Efter den 1. juli 2015 kan der altså ikke længere aftales trappeleje i en lejekontrakt. 

Lejekontrakter indgået før den nye lejelov i juli 2015 må dog gerne indeholde aftale om trappeleje. Desuagtet at følgende to betingelser er opfyldt:

1. Udlejer skal tydeligt angive, hvornår trappestigningen starter og ophører. Start- og sluttidspunkt skal altså tydeligt fremgå af lejekontrakten. Det kunne eksempelvis være på følgende måde: Huslejen stiger med 200 kr. årligt. Denne trappestigning forløber fra den 1. januar 2012 til den 1. januar 2020. Hvis ikke der er angivet en tydelig slutdato for trappelejen, er den ulovlig, selvom den er indgået før den 1. juli 2015. 

2. Udlejer skal udarbejde en klar oversigt over huslejestigningerne i trappelejens periode. Det gælder i alle henseender, og det er især gavnligt for lejer, hvis trappelejen er en procentstigning, fordi det virker mere overskueligt. Helt konkret skal du som udlejer sørge for, at lejer kan overskue sin husleje i hele trappelejeperioden. Du skal altså gøre det let for en lejer at beregne og forudse sin husleje, så en lejer er gjort bekendt med virkningen af en trappelejestigning. 

Bliver ingen eller kun én af disse to betingelser overholdt, er trappelejeklausulen ulovlig, selvom den er indgået før den 1. juli 2015. Hvis de til gengæld er overholdt, vil den være lovlig og gælde, indtil lejekontrakten ophører, ændres, eller trappelejen ophører i lejekontrakten.

Det næste spørgsmål, som melder sig på banen, er: Hvad sker der, hvis der forekommer ændringer i en lejekontrakt med trappeleje indgået før den 1. juli 2015? I det tilfælde vil en trappelejeklausul bortfalde. Selvom lejekontrakten er indgået før den 1. juli 2015, foretages der ændringer, som medfører, at lejekontrakten nu kan anses som indgået efter den 1. juli 2015.

Sådan skal en trappelejeklausul være anført i lejekontrakten

Hvis du har indgået en lejekontrakt med en lejer før den 1. juli 2015, skal trappelejen være anført i lejekontraktens §11. Her skal det tydeligt fremgå, at huslejen reguleres efter en trappeleje. Det kan være med formuleringer som disse: Huslejen stiger den 1. januar hvert år med 5 % indtil 2020. Huslejen vil ved hvert årsskifte stige med 200 kr. Det gælder for de kommende fem år. Er det ikke anført korrekt, kan en lejer indgive en indsigelse mod trappelejen, og trappelejen vil vurderes som værende ugyldig og dermed bortfalde. 

Trappelejen er væk – hvad så nu?

I alle lejekontrakter indgået efter den 1. juli 2015 vil enhver form for trappeleje være ulovlig. Det gælder, uanset om der er tale om et fastsat beløb eller en procentvis stigning. Derfor kan du som udlejer ikke kræve, at din lejer betaler en årlig huslejestigning, såfremt der naturligvis er tale om trappeleje. Huslejen må nemlig gerne stige efter det årlige nettoprisindeks. Denne form for huslejestigning er lovlig og er lavet for at beskytte både udlejer og lejer, idet huslejen altid svarer til nutidsværdien. Dermed bliver huslejen ikke lavere, ”mindre værd” eller stiger markant undervejs i lejeperioden.

I lejelovens §53, stk. 2. står der: Der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Nettoprisindekset er en ny måde, hvorpå du som udlejer kan regulere huslejen på årlig basis. Det trådte i kraft efter den 1. juli 2015, hvor trappelejen blev ulovliggjort, og det kan altså ses som en afløser til trappelejen. Indekset er et udtryk for den generelle udvikling i samfundet, hvilket i al sin enkelthed betyder, at huslejestigning efter nettoprisindekset følger samfundets generelle prisstigninger.

Bestemmer du som udlejer, at huslejen skal reguleres efter nettoprisindekset, kan huslejen lovligt stige med det antal procent, som nettoprisindekset er steget med i forhold til det foregående år. Du kan finde mere information om indekset og det årlige nettoprisindeks her hos Danmarks Statistik. 

Som udlejer skal du sørge for, at lejen reguleres pr. den 1. januar, og man tager typisk udgangspunkt i nettoprisindekset pr. den 1. oktober hvert år. Kort sagt tager du udgangspunkt i udviklingen i nettoprisindekset pr. 1. oktober i året før, så du har en tydelig 12 måneders periode, hvorfra du kan beregne udviklingen af nettoprisindekset.

Ulovlig trappestigning – sådan skal du forholde dig som udlejer

Hvis du har indgået en ulovlig aftale om trappeleje med en lejer, og lejer opdager det, vil den del af lejekontrakten bortfalde. Din lejer er altså ikke forpligtet til at betale den årlige huslejestigning, som følger af den aftalte trappeleje. Der kan være flere grunde til, at du har indgået en ulovlig trappeleje. Måske har du som udlejer ikke været bevidst om, at den er ulovlig i kontrakter indgået efter den 1. juli 2015. Eller måske har du ikke formået at overholde og opfylde de to betingelser om start og ophør af trappeleje samt udarbejdet en klar og tydelig oversigt over trappelejestigningen? Disse to betingelser skal nemlig være opfyldt, før en trappeleje er lovlig i lejekontrakter indgået før den 1. juli 2015.

Står du i den uheldige situation, at en lejer allerede har betalt for en ulovlig trappelejestigning, kan lejer faktisk kræve en tilbagebetaling. Rent juridisk anses en ulovlig trappelejeklausul som et ugyldigt vilkår, og derfor skal en lejer stilles, som om vilkåret aldrig har været en del af lejekontrakten. Det betyder for dig som udlejer, at du skal tilbagebetale overskydende husleje til lejer. Lad os komme med et eksempel:

Tilbage i 2009 indgår du en lejekontrakt med Søren. I lejekontrakten står følgende: Huslejen vil ved hvert årsskifte stige med 200 kr. I marts 2018 hiver Søren fat i dig og gør opmærksom på, at det i lejekontrakten ikke er tydeligt angivet, hvornår trappelejen starter og ophører. Til trods for at trappelejeklausulen er indgået før den 1. juli 2015, er den altså ulovlig, eftersom du ikke har opfyldt én af de to betingelser, der gør sig gældende. Fra 2010 til 2018 har Søren i alt betalt 1.800 kr., som du som udlejer ikke er berettiget til, da trappelejeklausulen viser sig at være ulovlig. Derfor skal du betale 1.800 kr. tilbage til Søren.

Hvilke typer huslejestigninger er overhovedet lovlige?

Som du nok allerede har fundet ud af, kan det være noget af en jungle at finde rundt i de forskellige regler. Især hvis man ikke har en juridisk baggrund, hvor man har beskæftiget sig med tingene før. På nuværende tidspunkt har vi afdækket trappeleje, og du skulle gerne have fået et bedre indblik i, hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med eksisterende og kommende lejere, når det handler om huslejestigninger. Du kan lade dine lejeres husleje følge nettoprisindekset, men der er faktisk også en række andre måder, hvorpå du kan indføre lovlige huslejestigninger. Dem vil vi gennemgå i det følgende.

Som udlejer kan du lade huslejen stige, hvis du og lejer aftaler, at huslejen skal stige. Det er typisk en sjældenhed, da det er de færreste lejere, der frivilligt tilbyder at lade huslejen stige – uden nogen specifik grund. Hvis du vælger at renovere dit lejemål og måske indsætte nyt køkken eller lave badeværelset om, så lejemålet stiger i værdi, kan du faktisk lade huslejen stige. Ligeledes er det også lovligt at gennemføre en huslejestigning, hvis dine omkostninger til lejemålet stiger. Det kan eksempelvis være, at fællesudgifterne i ejendommen pludselig stiger, hvorfor dine lejere naturligvis også skal betale mere i husleje.

Så meget må udlejer lade huslejen stige

Som beskrevet ovenfor er der forskellige regler for, hvordan og hvornår du kan indføre en huslejestigning. På samme måde gælder der også regler for, hvor meget du som udlejer må lade huslejen stige. Du skal først og fremmest finde ud af, om du bor i en kommune, hvor boligreguleringslovens regler skal anvendes. I forlængelse heraf skal du også undersøge, om din udlejningsbolig er opført efter den 31. december 1991, for i så fald skal huslejen fastsættes efter boligreguleringslovens regler. Reglerne for forbedringer og nettoprisindeksstigning gælder naturligvis også, når du skal foretage en huslejestigning.

Du skal være påpasselig med at sætte huslejen for højt. Viser huslejen sig nemlig at være meget højere end tilladt, kan lejer vælge at køre en sag om dette i huslejenævnet. Får lejer ovenikøbet medhold i sin sag, skal du som udlejer under visse omstændigheder tilbagebetale beløbet, som lejer har betalt for meget pr. måned. Det gælder, hvis huslejestigningen er trådt i kraft inden for de seneste 12 måneder.

Søg juridisk rådgivning, hvis du er i tvivl

Står du som udlejer og er i tvivl om, hvordan du skal forholde dig til trappeleje i lejekontrakter indgået før den 1. juli 2015 og betingelserne heromkring? Vil du gerne være sikker på, at den kommende huslejestigning, du anfører, hverken er for høj eller lav? Eller mangler du rådgivning om, hvordan en huslejeregulering med udgangspunkt i nettoprisindekset skal anføres i en kommende lejekontrakt? 

Hos Findbolig anbefaler vi naturligvis, at du kigger vores artikler igennem, da vi forsøger at komme rundt om alle emner, problematikker og tvivlsspørgsmål, som lejer og udlejer måtte stå over for eller støde ind i. Er du stadig usikker og i tvivl om, hvordan du skal agere i din konkrete sag, anbefaler vi, at du tager et grundigt kig i lejeloven, men er det ingen hjælp, kan du med fordel søge juridisk rådgivning hos folk, der har speciale i området.