Tidsbegrænset lejekontrakt – det skal lejer og udlejer være opmærksomme på

Skal du leje et lejemål ud i en tidsbegrænset periode? Eller er du ved at leje noget i en tidsbegrænset periode? I begge disse tilfælde er der tale om, at der skal laves en tidsbegrænset lejekontrakt. Men hvordan er reglerne lige, når der bliver lavet en tidsbegrænset lejekontrakt? 

Der kan opstå mange forskellige spørgsmål, når det drejer sig om tidsbegrænset lejekontrakt. For hvornår er det egentlig muligt at lave en tidsbegrænset lejekontrakt? Hvordan er reglerne for opsigelse? Kan man forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt? 

Dette er blot nogle af de spørgsmål, der kan opstå, når du har med en tidsbegrænset lejekontrakt at gøre på den ene eller den anden måde. Her i indlægget besvarer vi alle dine spørgsmål. På den måde er du godt klædt på til at kunne leje eller udleje noget i en tidsbegrænset periode. 

Hvad er en tidsbegrænset lejekontrakt?

Vi starter med det helt basale. Hvad er en tidsbegrænset lejekontrakt? Svaret er meget enkelt. Der laves en tidsbegrænset lejekontrakt, når det lejede kun skal lejes ud i en forudbestemt periode. Hvor lang perioden skal være, er op til udlejer. 

I lejelovens § 70 er det angivet, at en tidsbegrænset lejeperiode maksimum er på to år. Det behøver dog ikke at være to år. Der kan sagtens være tale om en kortere periode.  

Det vigtigste er, at der fra start er afsat en periode, som der ikke skal afviges fra. I den tidsbegrænsede lejekontrakt vil der derfor stå, at kontrakten udløber efter X antal måneder/år. 

Hvornår kan man lave en tidsbegrænset lejekontrakt?

Nu har vi det på plads. Lad os bevæge os lidt videre og kigge nærmere på, hvornår det er muligt at lave en tidsbegrænset lejekontrakt. Når der skal laves denne form for kontrakt, er det udlejer, der bestemmer, at det skal være en tidsbegrænset periode, lejemålet bliver udlejet i. 

Det er dog ikke noget, udlejer bare kan bestemme sig for fra den ene dag til den anden. Det særlige ved tidsbegrænsede lejekontrakter er, at der skal være en tilstrækkelig begrundelse for det. Dette står angivet i lejeloven § 80 stk. 3.

Der er ikke nogen faste regler for, hvad der er en tilstrækkelig begrundelse. Det vil nemlig være en vurderingssag, hvor den enkelte situation bliver vurderet. Der findes dog nogle eksempler på begrundelser, der er blevet accepteret værende tilstrækkelige. Dem løfter vi sløret for her. 

Eksempler på tilstrækkelige begrundelser:

• Hvis udlejer har et ønske eller en hensigt om at sælge det pågældende lejemål på et senere tidspunkt.

• Hvis udlejer er ved at flytte sammen med en kæreste og ønsker at udleje sin nuværende bolig for senere at sælge den. 

• Hvis udlejer skal udstationeres til et andet land eller en anden by. Dette kan både være i forbindelse med arbejde, studie eller lignende. 

• Hvis udlejer skal ud at rejse i en længere periode, men kommer hjem og skal bo i lejemålet igen. 

• Hvis udlejer har planer om selv at ville bo i lejemålet på et senere tidspunkt. 

Dette er eksempler på begrundelser for at lave en tidsbegrænset lejekontrakt, som er blevet accepteret. Står du i en lignende situation som udlejer, vil det derfor typisk også være en tilstrækkelig begrundelse for dig. Det vigtigste er, at du har de rigtige argumenter for at tidsbegrænse lejeperioden. 

Hvad hvis begrundelsen ikke er tilstrækkelig?

Der er nogle helt særlige regler, der træder i kraft, hvis der ikke er en tilstrækkelig begrundelse til at begrænse lejeperioden. 

Som tidligere nævnt vil det være en vurderingssag, om der er tale om en tilstrækkelig eller utilstrækkelig begrundelse. Det vil være Boligretten, der laver denne vurdering. Hvis de vurderer, at der er tale om en utilstrækkelig begrundelse, har det konsekvenser for lejeperioden. 

Der vil ikke længere være tale om et tidsbegrænset lejemål, da der ikke er et godt argument for det. Det betyder, at lejer kan blive boende, så længe lejer ønsker det. Som udlejer er det derfor vigtigt, at du har en god grund til at begrænse en lejeperiode, hvis det virkelig er det, du ønsker. 

Hvordan er reglerne for opsigelse ved en tidsbegrænset lejekontrakt?

Når der er tale om en tidsbegrænset lejekontrakt, er der nogle lidt anderledes regler for opsigelse, end du normalt kender dem fra traditionelle lejekontrakter. Som udgangspunkt er der ikke nogen opsigelse ved en tidsbegrænset lejekontrakt. Det vil sige, at kontrakten er uopsigelig i hele lejeperioden. 

Denne uopsigelighed gælder både for lejer og udlejer. Begge parter er derfor bundet til aftalen. Der kan dog være nogle undtagelser. 

Først og fremmest er det muligt at aftale noget andet mellem udlejer og lejer. I kan derfor sagtens blive enige om, at det er muligt at opsige lejemålet. Laver I denne aftale, vil de gængse regler for opsigelse gælde. 

Det betyder, at I ikke kan lave særregler for, hvor lang tid en opsigelse skal varsles. Er du udlejer, kan du derfor ikke skrive i kontrakten, at både du og lejer har et opsigelsesvarsel på tre måneder. 

Lejeloven angiver, at udlejer har et opsigelsesvarsel på ét år, hvis udlejer selv ønsker at flytte ind i det lejede. Denne lov kan ikke fraviges, selvom I aftaler noget andet. Lejer må aldrig blive stillet dårligere end lejelovens regler. 

Det skal du selvfølgelig være opmærksom på som udlejer. Er du lejer, er det selvfølgelig også en god idé at være opmærksom på. På den måde sikrer du dig, at du ikke bliver stillet dårligere, end hvad du har ret til.  

Et andet tidspunkt, hvor der er mulighed for opsigelse, er, hvis en af parterne misligholder aftalen. Det kan for eksempel være, hvis lejer ikke betaler sin husleje. Er dette tilfældet, har udlejer ret til at opsige lejeren, selvom der er tale om en tidsbegrænset lejeperiode. Denne opsigelse kan ske med det samme, hvis der er tale om misligholdelse af aftalen. 

Hvad sker der, når lejeperioden udløber? 

Når der er tale om en tidsbegrænset lejekontrakt, skal der ikke varsles opsigelse, hvis der ikke er brud på aftalerne, og det hele kører, som det skal. Når lejekontrakten udløber, skal lejer flytte. Der er dog en særlig regel her. 

Det er udlejers ansvar, at lejer flytter fra det tidsbegrænsede lejemål. Hvis lejer når at bo i lejemålet mere end en måned, efter den tidsbegrænsede lejekontrakt er udløbet, opstår der en ny situation. Det giver nemlig lejer mulighed for at blive boende i lejemålet, uden der er tale om en tidsbegrænset lejeperiode længere. 

Lejemålet overgår nu til at være et almindeligt lejemål så at sige. Det vil sige, at de almindelige regler for opsigelse træder i kraft. Det betyder, at det kan blive meget svært for udlejer at opsige en lejer, da der skal være tale om nogle meget særlige tilfælde, før det er muligt. 

Er du udlejer, og ønsker du ikke at havne i denne situation, er det derfor vigtigt, at du sørger for, at lejer flytter ud, når lejeperioden er udløbet. Ellers kan det ende med at blive et dyrt og ikke mindst besværligt bekendtskab. 

Hvordan er formuleringen af en tidsbegrænset lejekontrakt?

Når der skal laves en tidsbegrænset lejekontrakt, skal formuleringen være klar og tydelig. Der skal derfor ikke kunne være nogen misforståelse om, at der er tale om en tidsbegrænset lejeperiode. 

Når der skal udarbejdes en lejekontrakt, tages der typisk udgangspunkt i en standardformular. Denne kaldes for A9 lejekontrakten, og stort set alle lejekontrakter tager udgangspunkt i denne formular. Det er også denne formular, du skal tage udgangspunkt i, hvis du ønsker at lave en tidsbegrænset lejekontrakt. 

Du skal være meget påpasselig med at anføre tidsbegrænsningen det rigtige sted i lejekontrakten. Det er nemlig ikke helt lige meget, hvor det bliver formuleret henne. 

Når du skal anføre den tidsbegrænsede periode, skal dette gøres i punkt 11 i lejekontrakten. Dette punkt kaldes for ”Særlige vilkår”. Det er her, du angiver særlige forhold, der gør, at lejekontrakten afviger fra de gængse regler i lejeloven. 

Når du skal formulere, at der er tale om en tidsbegrænset udlejning, skal du være helt tydelig omkring det. Du kan ikke bare skrive, at det er en tidsbegrænset lejekontrakt. Du er nødt til at anføre, hvor lang en lejeperiode der er tale om. 

Udover at anføre lejeperioden skal du angive, hvad grunden er til, at der er tale om en tidsbegrænset lejekontrakt. Lejer skal nemlig have mulighed for at vurdere, om det er en tilstrækkelig begrundelse til at tidsbegrænse lejeperioden. 

Er det muligt at foretage forlængelse af tidsbegrænset lejekontrakt?

Der er mange udlejere, der vælger at forlænge en lejekontrakt, selvom der er tale om en tidsbegrænset lejeperiode. Som lejer er det dog ikke noget, du bare kan gøre igen og igen, fordi du lige føler for det. 

Som tidligere nævnt skal der være en tilstrækkelig begrundelse for, at der netop laves en tidsbegrænset lejekontrakt frem for en almindelig kontrakt. Hvis du ønsker at forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt, skal der igen være en tilstrækkelig begrundelse for det. 

Igennem tiden har der været flere afgørelser, hvor en udlejer flere gange har forlænget en ellers tidsbegrænset lejekontrakt. Dette har retten anset for, at der ikke har været tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse lejeperioden til at starte med. Den ellers tidsbegrænsede lejekontrakt er derfor blevet lavet om til en almindelig lejekontrakt, hvor der som sagt er andre regler. 

Der kan selvfølgelig være situationer, hvor du som udlejer reelt set har en god grund til at forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt. 

Eksempler på forlængelse af tidsbegrænset lejekontrakt

Hvis du for eksempel er udstationeret og forventer at være det i et år, giver det god mening at lave en tidsbegrænset lejekontrakt, der netop gælder i et år. Det kan være, at du senere hen får at vide, at udstationeringen bliver forlænget med et år mere. 

I dette tilfælde kan det være okay at forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt, hvis du netop har til hensigt at vende hjem efter de i alt to år for at bo i lejemålet selv. 

Problemet opstår typisk, hvis du bliver ved med at forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt år efter år. Det kan nemlig være et signal om, at der er mindre og mindre sandsynlighed for, at du rent faktisk ender med at flytte tilbage til lejemålet. 

Det anser Boligretten for at være til skade for lejer. Den tidsbegrænsede lejekontrakt vil derfor overgå til at være en almindelig lejekontrakt. 

Kan man lave en tidsbegrænset lejekontrakt med forkøbsret?

Det korte svar er: Ja, det kan man godt. Du skal dog være meget påpasselig med, hvordan det formuleres i lejekontrakten. Der er flere forskellige regler, du skal være opmærksom på, hvis du ønsker at lave en tidsbegrænset lejekontrakt med forkøbsret. 

Lad os tage et eksempel. 

Du har et hus, du ønsker at leje ud, mens du prøver at sælge det. Du finder en lejer, som gerne vil leje huset i den tidsbegrænsede periode, som du har fastlagt. Det kan for eksempel være tre år. Du og lejer laver nu en aftale om, at lejer har forkøbsret, hvis der skulle komme en køber til huset. 

Her aftaler I, at lejer kan købe huset til en bestemt pris, uanset hvad en eventuel anden køber måtte byde på huset. Skulle der komme en køber og lægge et bud på huset efter et år, er du derfor nødt til at fremføre det for lejer. Herefter kan lejer tage stilling til, om vedkommende ønsker at købe huset eller ej. 

Du skal være opmærksom på, at der stadig er en opsigelsesperiode, der skal overholdes, hvis lejer ikke ønsker at købe huset, men en anden køber er klar til at slå til. Det afhænger i høj grad af, hvad der er skrevet i den tidsbegrænsede lejekontrakt. 

Hvis der ikke er skrevet noget i punkt 11 omkring opsigelse, vil den tidsbegrænsede lejekontrakt være uopsigelig. Selvom der er en, der køber huset, vil lejeren derfor følge med i handlen og blive boende, indtil den tidsbegrænsede lejekontrakt udløber. 

Der kan også skrives i lejekontrakten, at der er mulighed for at opsige lejemålet fra begge parter. Du skal dog være opmærksom på, at det er de gængse regler for opsigelse, der gælder her. 

Hvis den nye ejer af huset ønsker at bo der selv, har vedkommende ret til at opsige lejeren. Der vil dog være en opsigelsesperiode på et år. Det er selvfølgelig noget, du skal være meget opmærksom på, hvis du som udlejer ønsker at lave en tidsbegrænset lejekontrakt med forkøbsret. 

Anden form for forkøbsret

Der kan også være andre situationer, hvor der vil være en forkøbsret for lejer, selvom der er tale om en tidsbegrænset lejeperiode. Vi giver her et andet eksempel. 

Lad os sige, at du har en større ejendom med flere lejemål i. Du har planer om, at du snart vil sælge hele ejendommen. Alle lejere har derfor en tidsbegrænset lejekontrakt. Pludselig får du tilfældigt en køber ved hånden, som ønsker at købe ejendommen. 

Inden du kan lave en handel med køber, har du en tilbudspligt. Det vil sige, at lejerne i ejendommen har en forkøbsret til at købe ejendommen. Det er ikke nødvendigvis en af lejerne, der skal træde til og købe hele ejendommen. Der er nemlig mulighed for at gøre det på andelsbasis. 

Det vil sige, at lejerne har en forkøbsret til at købe hele ejendommen sammen, hvor de hver vil eje en andel af ejendommen. 

Der er nogle krav, der skal være opfyldt, før der er et krav om tilbudspligt. Er det udelukkende en ejendom med privatudlejning, skal der være minimum seks lejemål i lejligheden, før der er tilbudspligt. Er der tale om erhvervslejemål eller en kombination, skal der være minimum 13 lejemål, før der er tilbudspligt. 

For at kunne opfylde din tilbudspligt skal alle dine lejere oplyses om, at de kan overtage den som en andelsboligforening. Det skal være til den samme pris, som du ellers ville få, hvis du solgte til en anden. 

Lejerne skal oplyses skriftligt om deres tilbudsret. Her skal der være anført en pris, som du skal kunne dokumentere, du også ville få fra en anden. Derudover skal du sende oplysninger om ejendommen generelt. Dette kan være om driftsudgifter, lejerforhold og lignende, der har relevans for lejerne. 

Når lejerne har fået den skriftlige tilbudsret, har de 10 uger til at beslutte, om de vælger at acceptere eller afvise deres forkøbsret. 

Konsekvensen af ikke at overholde din tilbudspligt

Sørger du ikke for at overholde din tilbudspligt, kan det have konsekvenser. Lejerne i ejendommen kan sagsøge dig, selvom de har en tidsbegrænset lejekontrakt. Hvis lejerne får medhold i deres sag, vil ejendommen typisk blive overdraget til dem til den oprindelige pris. 

Findes der tidsbegrænset lejekontrakt til andelsbolig? 

Andelsboliger kan være lidt anderledes, når det kommer til regler for tidsbegrænsede lejekontrakter og i det hele taget udlejning af lejemålet. 

Hvis du har en andelsbolig, du ønsker at fremleje i en tidsbegrænset periode, skal de tidligere krav være opfyldt, før du kan gøre det. Det vil sige, at der skal være en tilstrækkelig begrundelse for, at du ønsker at tidsbegrænse lejeperioden. Dette ændrer sig ikke, selvom der er tale om en andelsbolig. 

Det særlige ved andelsboliger er, at der kan være regler i vedtægterne, der gør, at det ikke er tilladt at fremleje, selvom det er i en tidsbegrænset periode. 

Inden du overvejer at fremleje din andelsbolig i en tidsbegrænset periode, skal du derfor undersøge vedtægterne for andelsforeningen. Der kan være mange forskellige regler anført i vedtægterne fra forening til forening. 

Hvis det er tilladt at fremleje en andelsbolig i din andelsforening, er der en anden ting, du skal være opmærksom på. Mange andelsforeninger har valgt, at bestyrelsen skal give tilladelse til, at du må fremleje din andelsbolig. 

Ikke nok med at de skal give tilladelse, så vælger nogle andelsforeninger også, at bestyrelsen skal godkende lejeren, der ønsker at leje din andelsbolig. Kort sagt kan der være mange forskellige regler, når du ønsker at lave en tidsbegrænset lejekontrakt til din andelsbolig. 

Det er derfor vigtigt, at du læser vedtægterne grundigt igennem. Er du i tvivl om, hvorvidt det er tilladt, er det altid god skik lige at spørge bestyrelsen alligevel. På den måde er du helt sikker på, at du ikke overtræder nogen regler. 

Konklusion – vær meget påpasselig med tidsbegrænsede lejekontrakter

Selvom en tidsbegrænset lejekontrakt kan være en rigtig god løsning, hvis du pludselig bliver forhindret i selv at bo i lejemålet, kan der være flere faldgruber. Det er vigtigt, at du tager dine forholdsregler. Det gælder både for udlejer og lejer. 

Ønsker du at leje noget i en tidsbegrænset periode, er det vigtigt, at du sætter dig ind i lejekontrakten. På den måde sikrer du dig, at du er helt sikker på, hvad det er, du går ind til. 

Er der tvivl om noget, er det altid bedst at få det afklaret, inden du skriver under på noget. Det kan for eksempel være, hvis udlejer har angivet noget i kontrakten, som strider imod lejeloven. Det kan eksempelvis være en aftale om opsigelse, hvor både du og udlejer har en opsigelsesperiode på tre måneder. 

Er du som lejer i tvivl om noget omkring din tidsbegrænsede lejekontrakt, er det altid en god idé at få rådgivning. Der findes flere forskellige instanser, der står til rådighed til at læse din lejekontrakt igennem. Det kan være en fordel, hvis du vil være sikker på, at det er en korrekt aftale, der indgås. 

Er du udlejer, er det også meget vigtigt, at du er påpasselig med, hvordan du formulerer den tidsbegrænsede lejekontrakt. Får du formuleret den forkert, kan det have store konsekvenser. Det kan nemlig betyde, at der ikke længere er tale om en tidsbegrænset lejekontrakt, men i stedet en almindelig lejekontrakt. Er det tilfældet, er det pludselig noget sværere at komme af med en lejer igen. 

For at kunne lave en tidsbegrænset lejekontrakt er det vigtigt, at du har en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse den. Har du ikke det, vil det igen også betyde, at lejekontrakten overgår til at være en almindelig lejekontrakt. 

Der er mange forskellige ting, både udlejer og lejer skal have styr på. Ved at være bevidst om disse regler kan det dog sagtens lade sig gøre at få succes med en tidsbegrænset lejeperiode. Det handler blot om at gribe det rigtigt an fra starten og netop have styr på reglerne.