Lejer du i en eller anden udstrækning en bolig ud? Så skal du betale skat af de lejeindtægter, du får ind på kontoen. Det gælder, uanset om du selv bor i den udlejede bolig under udlejningsperioden eller ej. Om du udlejer en hel bolig eller eksempelvis blot et værelse, er altså sagen underordnet. Du skal desuden betale skat, uanset om du udlejer hele året eller blot i kortere perioder ad gangen.
Du skal betale skat, uanset om du udlejer en bolig du ejer eller lejer. Kort og godt skal du altså betale skat af alle former for lejeindtægter. Uanset hvor meget eller hvor lidt du tjener, boligtypen og leje periodernes længder, skal lejeindtægterne beskattes.
Her nedenfor kigger vi nærmere på skatteregler ved udlejning, så du kan være sikker på, du ikke pludselig får et skattesmæk eller omvendt kommer til at betale for meget i skat. Generelt gælder det dog altid, at du bør kontakte Skat, hvis du er i tvivl om, hvordan du skal gribe beskatningen an. Der er både mange regler og mange undtagelser, og det kan derfor være en smule svært at finde hoved og hale i det hele. Vi forsøger imidlertid at gøre det en smule nemmere for dig lige her.
Skat ved udlejning af fast ejendom
Udlejer du en ejerbolig i en periode på mere end 12 måneder, du ikke selv bor i? Så er der tale om erhvervsmæssig udlejning. Det vil sige, at hvis du eksempelvis har investeret i en ejerlejlighed med det formål at udleje den, er det erhvervsmæssig udlejning. Det gælder, uanset om du blot udlejer en enkelt lejlighed, eller om du har flere forskellige lejemål, du udlejer.
Når der er tale om erhvervsmæssig udlejning, tæller dine lejeindtægter som personlig indkomst. Du skal således lave et regnskab, og derudover skal du udfylde et oplysningsskema til skat. Det har man tidligere kaldt ”selvangivelse”.
Dit regnskab skal indeholde en lang række forskellige informationer angående indtægter og udgifter. Hvis skat beder om det, skal du kunne fremlægge dette regnskab for dem, så de kan få indblik i, hvordan økonomien ser ud for dig som udlejer. Du skal ligeledes kunne fremvise dokumentation for, at du har haft de udgifter til udlejen, som står anført i dit regnskab. Du kan finde de konkrete regler for, hvad dit regnskab skal indeholde på Skats hjemmeside.
Skat ved udlejning af værelse i den bolig, du selv bor i
Udlejer du en del af en bolig, du selv bor i, skal du ligeledes betale skat af de lejeindtægter, du har. Det vil sige, at hvis du eksempelvis udlejer et værelse i dit hjem, skal der betales skat af de penge, du får i husleje. Dette gælder, uanset om du udlejer ét eller flere værelser, og uanset hvor lang en periode du udlejer over.
Når du udlejer på denne måde, kan du vælge mellem at have et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag. Vælger du et bundfradrag, vil du kun skulle betale skat af den del af dine lejeindtægter, der overstiger bundfradragets beløb. I skrivende stund er bundfradraget på 1,33 % af ejendomsværdien – dog minimum 24.000 kroner. Det vil sige, at størrelsen på dit fradrag afhænger af, hvor meget den udlejede bolig er værd.
Har du kun ejet udlejningsboligen i en del af året? Så skal du tage det årlige bundfradrag og gange med det antal dage, du har ejet boligen. Dette tal dividerer du derefter med 365 for at finde frem til dit faktiske bundfradrag.
Højere bundfradrag ved udleje gennem bureau
I 2018 blev der vedtaget en ny regel om, at bundfradraget bliver højere, hvis du udlejer gennem et bureau fremfor at leje privat. Denne regel træder imidlertid først endegyldigt i kraft fra år 2021, og indtil da kan du derfor selv vælge mellem de ”gamle” regler og de nye regler.
Med de nye regler for udlejning gennem et bureau får du i år 2019 et bundfradrag på 28.600 kroner. Du skal så betale skat af 60 % af de huslejeindtægter, der overstiger bundfradraget. Indkomsten er kapitalindkomst og skal angives i din årsopgørelse og forskudsopgørelse. I forskudsopgørelsen skal beløbet angives i felt 218, og i årsopgørelsen skal det angives i rubrik 37.
Udlejer du privat frem for gennem et bureau, vil du have et væsentligt lavere bundfradrag end de 28.600 kroner. I år 2018 var bundfradraget i en sådan udlejningssituation cirka 11.000 kroner, og der er således en stor fordel i at udleje gennem et bureau, hvis du vil undgå at skulle betale mere i skat end nødvendigt.
Skatteregler ved udlejning af andelsbolig
Udlejer du en andelsbolig, er der som udgangspunkt ikke tale om erhvervsmæssig udlejning. Det vil sige, at du ikke skal udfylde et oplysningsskema, og at du desuden ikke kan trække et eventuelt underskud fra.
Det overskud, du har i forbindelse med udlejningen, skal skrives ind i din årsopgørelse og din forskudsopgørelse. Du skriver overskuddet i rubrik 20 på din årsopgørelse og i felt nummer 250 på din forskudsopgørelse.
Du kan ikke bruge kapitalafkast- eller virksomhedsordningen, hvis du udlejer en andelsbolig, og de udgifter, der kan trækkes fra ved udlejningen, er som regel den boligafgift, du selv betaler.
Dit bundfradrag, når du udlejer en andelsbolig, er to tredjedele af din samlede årlige husleje/boligafgift. Dit bundfradrag vil altså variere, afhængigt af hvor meget du selv betaler for din andel. Også i det tilfælde gælder det, at du kun skal betale skat af den del af dine lejeindtægter, der overstiger dit bundfradrag.
Hvad skal jeg betale i skat ved udlejning af sommerhus?
Udlejer du et sommerhus eller en anden form for feriebolig, skal du betale skat af de lejeindtægter, du modtager. Bruger du udelukkende dit sommerhus til udlejning, er der tale om erhvervsmæssig udlejning, som vi også har været omkring tidligere. Før du må udleje dit sommerhus på denne måde, skal du have en tilladelse af Naturstyrelsen, og en sådan tilladelse gives kun sjældent, så i praksis er denne regel ikke voldsomt relevant.
Udlejer du et sommerhus eller en anden form for feriebolig, som du også selv bruger, kan du vælge mellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag. Igen er der forskel på bundfradraget, alt efter om du udlejer dit sommerhus privat eller gennem et bureau, som indberetter direkte til skat.
I 2020 gælder det, at du har et bundfradrag på 40.900 kroner pr. fritidsbolig, hvis du udlejer gennem et bureau. Udlejer du derimod privat, har du et bundfradrag på blot 11.200 kroner.
Af de indtægter, der ligger ud over bundfradraget, skal du betale skat af de 60 %. Det gælder, uanset om du udlejer privat eller gennem et bureau. Det vil sige, at der også her er en økonomisk fordel i at få et bureau til at stå for udlejningen og indberette direkte til skat.
Vælger du et fast bundfradrag i stedet for et regnskabsmæssigt fradrag, skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket dine udgifter. Det vil sige, at du skal lave et regnskab over udgifter og indtægter i løbet af året, og dette skal du kunne fremlægge for skat, hvis de beder om det.
Dine lejeindtægter tæller som kapitalindtægt, og de skal derfor angives i rubrik 37 i din årsopgørelse og i felt 218 på din forskudsopgørelse.
Skatteregler ved udlejning af bolig gennem Airbnb
Du skal betale skat af dine lejeindtægter, uanset hvordan du lejer din bolig ud. Om der er tale om privat udleje – herunder udleje til familiemedlemmer – eller om du lejer ud gennem eksempelvis Airbnb, skal din indkomst beskattes.
Selvom du blot udlejer din bolig eller en del af din bolig i en kortere periode, skal du betale skat af de penge, du modtager i leje. Lejer du eksempelvis blot din lejlighed ud i en weekend, skal lejeindtægterne fortsat beskattes. Dine lejeindtægter skal angives på din forskudsopgørelse samt på din årsopgørelse.
Lejer du værelser ud for mindre end 30 dage ad gangen, skal du desuden betale moms af indkomsten, hvis denne overstiger 50.000 kroner inden for en periode på 12 måneder. Du skal betale moms, uanset hvilken type ejendom der udlejes.
Lejer du ud gennem eksempelvis Airbnb, og betaler dine lejere for andet end blot lejen af værelset? Så skal du betale skat af fortjenesten af dette. Det gælder eksempelvis, hvis dine lejere betaler for lån af sengelinned eller for måltider i forbindelse med deres ophold.
Airbnb er et af de bureauer, du kan vælge at udleje igennem, hvis du gerne vil have det ”nye” og højere bundfradrag. Som vi har været inde på, kan du både ved udlejning af fritidshuse og ved udlejning af helårsboliger få et højere fradrag end ellers, hvis du udlejer gennem et bureau. Det vil sige, at hvis du udlejer gennem Airbnb, skal du fortsat betale skat af dine indtægter, men du kan nyde godt af et forhøjet bundfradrag.
Udlejning af bolig, du ikke selv ejer
Fremlejer du en bolig, skal du naturligvis også betale skat af dine lejeindtægter. Du behøver altså ikke selv at eje den pågældende bolig, før dine indtægter skal beskattes.
Som udgangspunkt er det de samme regler, der gælder i forbindelse med fremleje, som hvis der var tale om udlejning af en andelsbolig. Det vil sige, at der ikke er tale om erhvervsmæssig udlejning, og at du derfor ikke skal udfylde et oplysningsskema til Skat.
Igen gælder det, at de udgifter, du kan trække fra, som regel er tilsvarende de udgifter, du selv har til husleje.
Hvis du ønsker at udleje en bolig, du ikke selv ejer, skal du naturligvis forsikre dig om, at du må fremleje din bolig, du lejer. Som udgangspunkt har du som lejer lov til at fremleje en bolig, du har råderet over, men i visse tilfælde kan der være skrevet ind i din lejekontrakt, at dette ikke gør sig gældende. I så fald vil det stå under paragraf 11, hvor du kan finde alle de særlige vilkår, der gælder for netop dit lejemål.
Skat ved udlejning af lejlighed til eksempelvis familiemedlemmer
Lejer du en bolig ud til nært beslægtede personer – herunder for eksempel børn – er der nogle særlige ting, du skal være opmærksom på i forbindelse med beskatningen.
Det gælder altid, at du skal betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen. Det vil sige, at selvom du udlejer boligen til en månedlig leje, der ligger under markedslejen, så bliver du beskattet, som om du udlejede til markedslejen. Markedslejen er den husleje, du kan kræve efter lejelovens gældende regler.
Udlejer du eksempelvis til en søn eller datter, hvor huslejen er under markedslejen, vil differencen mellem markedslejen og den faktiske husleje desuden blive betragtet som en gave fra dig til din søn eller datter. Det vil sige, at din søn eller datter skal betale afgift af differencen, hvis denne overstiger en vis beløbsgrænse.
Når der er tale om et forældrekøb, skal du altså fortsat betale skat af de lejeindtægter, du har. Disse skal passe til markedet, så uanset hvor meget du tager i husleje, bliver du beskattet, som om du modtog markedslejen i husleje.
Skatteregler ved udlejning af hus, sommerhus, lejlighed eller andelsbolig
Vi har nu kigget nærmere på en del af de regler, der er for beskatning ved udlejning. Grundlæggende skal du altid betale skat, hvis du udlejer den ene eller anden form for bolig. Skattereglerne afhænger af, hvilken type bolig der er tale om, samt hvor længe ad gangen du udlejer din bolig.
Du skal betale skat ved udlejning af lejlighed eller hus, uanset om du selv ejer boligen eller ej. Du skal desuden betale skat ved udlejning af sommerhuse og andre fritidshuse. Både i forhold til helårsboliger og i forhold til fritidshuse differentierer man mellem erhvervsmæssig udlejning og privat udlejning.
Skatteregler ved udlejning af sommerhus og andre boliger gennem bureauer gør, at du som udlejer kan få et højere bundfradrag, hvis du udlejer gennem eksempelvis Airbnb.
Er du fortsat i tvivl om, hvordan du skal forholde dig til skat og udlejning? Så kan du finde alle de gældende regler for beskatning på skat.dk, hvor du desuden kan finde beregningseksempler.