Markedsleje – hvad er en rimelig husleje?

Der er flere forskellige måder at fastsætte en husleje på. Skal du som udlejer have udlejet et lejemål, er det vigtigt, du anvender den rigtige fastsættelsesmetode. Der kan nemlig være forskellige lovgivninger, du skal følge, alt efter hvilken type bolig der er tale om. 

Der er dog også nogle undtagelsessituationer, hvor du kan benytte dig af markedslejen til at fastsætte huslejen på. Her er der lidt mere frit spil. Der er dog flere ting, der er fordelagtige at vide om markedslejen, inden du fastsætter huslejen. Det gælder både for udlejer og lejer. 

Her i indlægget kigger vi lidt nærmere på markedslejen, og hvad en rimelig husleje egentlig er. Læs med her, og få helt styr på markedslejen. 

Hvad er markedsleje? 

Markedsleje er den husleje, der kan tages for et lejemål, når det ikke er omfattet af lejelovens eller boligreguleringslovens fastsættelse af husleje. 

Er et lejemål omfattet af lejelovens fastsættelse, vil huslejen blive fastsat efter det lejedes værdi. Er lejemålet i stedet omfattet af boligreguleringslovens fastsættelse, vil huslejen være omkostningsbestemt. 

Når et lejemål ikke er omfattet af ovenstående fastsættelsesmetoder, vil der i stedet være fri fastsættelse. Udlejer bestemmer derfor, hvad huslejen skal være på. Der er helt bestemte situationer, hvor dette er tilfældet. 

Det eneste, der sikrer, at huslejen ikke er usandsynligt høj, er aftalelovens § 36. Her står der beskrevet, at en aftale kan blive annulleret eller ændret, ”hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende”. Huslejen kan derfor blive en vurderingssag, i forhold til om den er rimelig eller ej. 

Det betyder, at markedslejen ofte er meget højere end de andre typer husleje præsenteret tidligere. Ofte oplever man, at en markedsleje er op imod 150-200% højere, end hvis den var fastsat efter de tidligere nævnte lovgivninger. 

Hvem kan benytte sig af markedsleje?

Der er nogle helt særlige situationer, hvor du er undtaget af lejelovens og boligreguleringslovens huslejefastsættelse. Har du en ejendom, der først er taget i brug efter 1991, er der tale om en undtagelse, hvor du netop må fastsætte huslejen efter markedslejen. 

Det er derfor typisk nyere lejemål, hvor der er mulighed for at fastsætte huslejen efter markedslejen. Det skal dog også være skrevet ind i lejekontrakten, hvis huslejen bliver fastsat efter markedslejen. 

Beregning af markedsleje

Der findes desværre ikke nogen faste beregninger for, hvordan du beregner markedslejen for dit lejemål. Det er kort sagt en vurderingssag fra lejemål til lejemål. Det kan være en rigtig god idé at lave dine egne beregninger over markedslejen, som du kan bruge til at komme med et estimat på, hvad huslejen skal være. 

Det kan være en god idé at tage udgangspunkt i lignende lejemål, der er af samme stand som det, du ønsker at bruge. Derudover skal de selvfølgelig have en husleje, der er fastsat efter markedslejen. Ellers får du ikke et retvisende billede. 

Når du tager udgangspunkt i lignende lejemål, kan du tage kvadratmeterprisen at gå efter. Finder du for eksempel flere lejemål med en kvadratmeterpris på 800 kr. pr. kvadratmeter om året, kan du gange det op med det antal kvadratmeter, dit lejemål består af. 

Lad os tage et hurtigt eksempel på beregning af markedsleje:

Du skal have udlejet en lejlighed. Ifølge lovgivningen har du et lejemål, hvor du frit kan stille lejen. Altså kan du benytte markedslejen. Du undersøger, hvad markedslejen ligger på for lignende lejemål, hvor du kommer frem til et gennemsnit på 850 kr. pr. kvadratmeter om året. 

Du har et lejemål på 75 kvadratmeter, som du skal have fundet en husleje til. Du vælger at bruge den samme markedsleje, som lignende lejemål har brugt, altså 850 kr. pr. kvadratmeter om året. 

Den årlige husleje vil være: 

75 x 850 = 63.750 kr. om året. 

Den månedlige husleje vil derfor blive: 

63.750 / 12 = 5.312,50 kr. om måneden.

Dette er et simpelt eksempel på, hvordan du kan udregne markedslejen på dit lejemål. 

Hvad er en rimelig husleje? – det afhænger af byen

Det er altid svært at finde ud af, hvad der er en rimelig husleje. Der er nemlig ikke nogen retningslinjer for, hvordan du finder det rigtige niveau. Da det frit kan aftales mellem lejer og udlejer inden for rimelighedens grænser, kan det være svært at vurdere, hvor du skal starte eller slutte.

Når du skal finde ud af, hvad der en rimelig husleje, er det vigtigt, at du tager højde for, hvilken by lejemålet er placeret i. Der kan nemlig være stor forskel på markedslejen afhængigt af by. Det har noget med udbud og efterspørgsel at gøre. 

Markedsleje i København

København er et af de mest attraktive steder at bo i landet. Det er derfor ikke overraskende, at efterspørgslen er langt større end udbuddet på lejemål i byen. Det vil sige, at markedslejen i København er forholdsvis høj. Faktisk er det en af de højeste i landet. 

Skal du leje en lejlighed i København, hvor huslejen er fastsat efter markedslejen, skal du derfor være opmærksom på, at du får en forholdsvis høj husleje. Som udlejer skal du omvendt være opmærksom på, at du kan tage en forholdsvis høj husleje i København, hvis du fastsætter efter markedslejen.  

Markedsleje i Århus

Vi bevæger os nu til den næststørste by i landet. Det er selvfølgelig Århus. Århus er også en meget attraktiv by, hvor mange studerende flokkes til. Her er der derfor også et mismatch mellem udbud og efterspørgsel. Der er dog ikke nær så stor efterspørgsel som i København. 

Det betyder, at markedslejen i Århus er lavere end i København. Der vil dog stadig være tale om en høj husleje, sammenlignet med hvis huslejen var reguleret efter lovgivningen i lejeloven eller boligreguleringsloven. 

Markedsleje i Odense

Kigger vi på Odense, er der også her tale om studieby, hvor der kan være høj efterspørgsel på lejlighed. Byen er dog ikke nær så attraktiv som København og Århus. Her vil der derfor være en endnu lavere markedsleje sammenlignet med de to andre byer. 

Hvis du som lejer skal finde det billigste sted at bo af de tre største byer i landet, er det helt sikkert Odense. Markedslejen i Odense er nemlig lavest, når der sammenlignes med Århus og København. 

Omvendt hvis du som udlejer ønsker at leje noget ud, er det helt sikkert i København, du kan tjene mest rent huslejemæssigt. Du skal dog være opmærksom på, at boligpriserne selvfølgelig også er højere i København. Skal du købe en ejendom eller lignende, du skal leje ud i København, skal du derfor også lægge flere penge i projektet fra start. 

Der er derfor fordele og ulemper, uanset hvilken by du vælger at leje et lejemål ud i, hvis du gør det efter markedslejen. 

Hvad hvis huslejen er over markedslejen?

Der kan være situationer, hvor du ender med at sætte huslejen for højt, altså hvor den er over markedslejen. Det kan have konsekvenser for dig. Hvis din lejer mener, at du tager en for høj husleje, kan vedkommende klage til Huslejenævnet. 

Huslejenævnet er til for at udrede uenigheder mellem lejer og udlejer. Det vil derfor være dem, der afgør, om du har sat lejen for højt i henhold til aftalelovens §36. 

Er Huslejenævnets afgørelse i lejers favør, kan det betyde, at huslejen bliver sænket. Det kan i nogle tilfælde være en voldsom sænkning. Det er derfor bedre, at du får fastsat huslejen rigtigt fra start, selvom det er svært. 

Selvom Huslejenævnet kan afgøre, hvorvidt en husleje er for høj eller ej, rådgiver de ikke på området. Det vil sige, at du ikke kan henvende dig til Huslejenævnet for at få rådgivning om, hvad du skal sætte din husleje til, når det er efter markedslejen. Der er du desværre lidt på egne ben. 

Markedsleje og forældrekøb – vær opmærksom på beskatning

Er der tale om et forældrekøb, hvor forældrene køber en ejerlejlighed, hvor barnet lejer sig ind, er der nogle særlige regler. Forældrene kommer til at stå som erhvervsdrivende, da der vil være en indtægt ved at leje lejligheden ud. Har du foretaget et forældrekøb, skal du derfor være opmærksom på dette. 

Er lejemålet omfattet af fastsættelse via markedsleje, skal der betales skat af markedslejen. Det er gældende, uanset om barnet (lejeren) betaler hele markedslejen, noget af markedslejen eller slet ikke betaler husleje. 

Her skal barnet (lejer) også være opmærksom på, at der kan være noget beskatning. Hvis barnet (lejer) ikke betaler det, der svarer til markedsleje, vil dette blive betragtet som en gave fra forældrene. 

Hvis det samlede beløb i løbet af et år overstiger 65.700 kr., skal der betales skat af det pågældende beløb, der ligger over 65.700 kr. Denne gaveafgift ligger på 15%.  

Selvom forældrekøb kan være en rigtig god idé for begge parter, er det vigtigt, at I har styr på skattereglerne. Der er nemlig tale om en helt særlig situation, hvor der træder nogle regler i kraft, som I skal overholde. 

I dette tilfælde er det derfor også meget vigtigt, at I kender markedslejen for at kunne tage de skattemæssige hensyn, der måtte være i det pågældende tilfælde. I disse situationer kan det være en fordel at få rådgivning fra en revisor eller lignende.