Huslejestigning – alt, hvad du som lejer eller udlejer skal være opmærksom på

Har du oplevet en huslejestigning på din lejlighed? Eller står du som udlejer og overvejer at hæve huslejen? Der er mange forskellige ting, du skal være opmærksom på i forbindelse med huslejestigninger, uanset om du er lejer eller udlejer. 

Her i indlægget guider vi dig igennem junglen af regler og love, som du skal kende. Vi klæder dig godt på til at kunne foretage huslejestigninger eller vurdere, om en given huslejestigning er rimelig efter reglerne. Følg med her, og bliv helt ajour med gældende regler om huslejestigninger.  

Undersøg reglerne for huslejestigning

Når du som udlejer ønsker at hæve huslejen, er det vigtigt, at du er opdateret på reglerne på området. Du kan nemlig ikke bare hæve huslejen, hvis du lige føler for det. Der er helt specifikke regler og krav, der skal være opfyldt, før det er muligt. 

Det er vigtigt, at du som udlejer sætter dig godt ind i disse regler. Ender du med at gøre noget, der strider imod disse regler, kan det blive dyrt for dig. Det er derfor helt sikkert værd at undgå at bryde reglerne. 

Er du lejer, er det også en fordel at sætte sig ind i reglerne om huslejestigning. Ved at have helt styr på reglerne for huslejestigning er du i stand til at vurdere, om en given huslejestigning er rimelig eller ej. Du har derfor en bedre forståelse, som kan gøre dig bedre i stand til at klage, hvis der er nogle regler, der bliver overtrådt. 

Det korte af det lange er derfor, at det er en fordel for både lejer og udlejer at kende reglerne om huslejestigning. 

Her i indlægget tager vi udgangspunkt i huslejestigninger ved privat udlejning. Du skal være opmærksomhed på, at der kan være to forskellige regelsæt. Der er både lejeloven og boligreguleringsloven. 

Hvilket regelsæt du skal følge, afhænger af, i hvilken kommune lejemålet er placeret. Boligreguleringsloven bliver som udgangspunkt anvendt i de kommuner, hvor der var mere end 20.000 indbyggere i 1979. Det vil altså være i de større kommuner, at dette regelsæt gælder. I de resterende kommuner vil det være lejeloven, der gælder. 

Der er nogle få forskelle mellem de to regelsæt. Der vil dog være mange regler, der er sammenfaldende. Inden du skal benytte dig af en huslejestigning, er det derfor en god idé at undersøge, hvilket regelsæt du hører ind under som udlejer. 

Er du lejer, er det også en god idé at undersøge dette. Her kan du nemlig få et overblik over, hvad du har ret til, når du lejer en bolig. 

Fem forskellige typer af huslejestigninger

Hvis du som lejer skal benytte dig af huslejestigninger, er der fem forskellige situationer, hvor det er muligt. Disse fem er: 

• Huslejen er lavere end det lejedes værdi 

• Nettoprisindekset er steget

• Stigninger i driftsomkostninger

• Renovering af lejemål

• Aftale mellem lejer og udlejer. 

Vi gennemgår nu de fem forskellige huslejestigninger, så du kan få en bedre idé om, hvornår det er muligt at benytte sig af en huslejestigning. Det er både relevant for lejer og udlejer at vide. 

Huslejen er lavere end det lejedes værdi

Der er mulighed for en huslejestigning, hvis det lejedes værdi er højere end den pågældende husleje. Der skal være en betydelig forskel mellem den nuværende husleje og den optimale husleje, før det er muligt at foretage en huslejestigning. En tommelfingerregel er, at der skal være 10-15% forskel mellem de to tal. 

Hvis du har en formodning om, at huslejen ikke passer til det lejedes værdi, skal du sammenligne med lignende lejemål for at finde det lejedes værdi. Det skal være et lejemål, der har den samme placering, samme stand, samme størrelse, samme type lejemål og så videre. Forudsætningerne for de to lejemål skal derfor være det samme. 

Hvem kan benytte denne regel?

Som hovedregel er det kun lejemål, der er omfattet af lejeloven, der kan benytte denne regel. Som udgangspunkt er det ikke muligt at benytte denne regel, hvis lejemålet er omfattet af boligreguleringsloven. Der er dog to undtagelser, hvor det bliver muligt alligevel. 

De to undtagelser er enten ved ejendomme med færre end seks lejemål eller ved enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen. 

Hvilke krav skal være opfyldt for at benytte denne regel?

For at kunne benytte denne regel er der andre krav, der skal være opfyldt. Først og fremmest skal der være gået minimum to år, fra lejeaftalen er indgået. Alternativt skal der være gået to år fra sidste gang, reglen blev benyttet til en huslejestigning. 

Denne regel kan benyttes, uanset om der er aftalt uopsigelighed eller ej. Derudover skal du være opmærksom på, at huslejestigningen skal ske med tre måneders varsel. 

Varsling om huslejestigning skal ske skriftlig. Denne skriftlige varsling skal indeholde nogle bestemte oplysninger. Her skal være anført, hvor meget huslejen kommer til at stige med, og hvorfor huslejen kommer til at stige. Derudover skal det oplyses, at lejeren har en indsigelsesfrist på seks uger. 

Huslejestigning ud fra nettoprisindekset

Når du skal benytte dig af huslejestigninger, er det også muligt at gøre det efter nettoprisindekset. I grove træk vil huslejestigning ud fra nettoprisindekset blive udregnet efter prisstigningerne i samfundet generelt. 

Den samfundsmæssige økonomiske situation bliver derfor overført til huslejen, så der er en sammenhæng mellem samfundsøkonomien og huslejen. Stiger priserne i samfundet med 2%, kan du også øge huslejen med det tilsvarende. 

Hvem kan benytte denne regel?

Det er både muligt for lejemål omfattede af lejeloven og boligreguleringsloven at benytte denne regel. Der er dog forskel på, hvordan reglen kan benyttes. Det er derfor vigtigt, at du er meget opmærksom på, hvilken lov du er omfattet af, inden du benytter huslejestigning ud fra nettoprisindekset. 

Hvilke krav skal være opfyldt for at benytte denne regel?

Er lejemålet omfattet af lejeloven, skal det være angivet i lejekontrakten, at udlejer kan benytte sig af huslejestigninger efter nettoprisindekset. I kontrakten skal det klart og tydeligt være angivet, og der skal være en beskrivelse af, hvordan sådan en huslejestigning bliver beregnet. 

Er lejemålet i stedet omfattet af boligreguleringsloven, skal det ikke nødvendigvis skrives ind i kontrakten. Det er nemlig omfattet af loven, at lejer har ret til at benytte huslejestigning efter nettoprisindekset. Der er dog et men. 

Det er ikke hele huslejens størrelse, der kan øges med prisstigningen i samfundet. Udlejer kan nemlig kun forhøje huslejen, hvis der sker en stigning i driftsomkostningerne. Hvis nogle af driftsomkostningerne til lejemålet stiger, kan udlejer hæve huslejen med den del. 

Stigning i driftsomkostninger kan udløse huslejestigning

Der er forskellige driftsomkostninger til et lejemål, som lejer er med til at dække gennem sin husleje. Hvis driftsomkostningerne stiger, har udlejer ret til at hæve huslejen. Driftsomkostninger omfatter blandt andet skatter, afgifter, forsikring, administration, renholdelse og vedligeholdelse. 

Hvem kan benytte denne regel?

Det er både lejemål, der er omfattet af lejeloven og boligreguleringsloven, der kan benytte denne regel for huslejestigning. 

Hvilke krav skal være opfyldt for at benytte denne regel?

Der er nogle krav, der skal være opfyldt, før det er muligt at benytte denne regel. Først og fremmest skal huslejestigningen varsles tre måneder i forvejen. Der er dog en undtagelse til dette krav. 

Hvis udlejer meddeler om ændringerne i driftsomkostninger maksimum fem måneder, efter ændringerne er trådt i kraft, kan udlejer kræve, at huslejestigningen skal træde i kraft, fra det tidspunkt hvor ændringerne skete. 

Når varslingen sendes til lejer, skal det være skriftligt. Denne skriftlige varsling om huslejestigning skal indeholde en beregning af huslejestigningen. Derudover skal det oplyses, at lejer har en indsigelsesfrist på seks uger. 

Huslejestigning ved renovering

Hvis der bliver foretaget renovering på lejemålet, er der også her mulighed for at hæve huslejen. Der skal dog være tale om renovering, der er med til at forbedre lejemålet betydeligt. Det kan for eksempel være en større renovering, en tilbygning eller lignende, der øger lejemålets værdi. 

Hvem kan benytte denne regel?

Igen er der tale om en huslejestigning, som både lejemål, der er omfattet af lejeloven og boligreguleringsloven, kan benytte. Der kan dog være forskel på, hvor betydelige forbedringerne skal være i de to forskellige love, før der er mulighed for at gøre brug af huslejestigningen. 

Hvilke krav skal være opfyldt for at benytte denne regel?

Der er nogle forskellige krav, der skal være opfyldt, før det er muligt at hæve huslejen efter en renovering af lejemålet. 

Hvis huslejen skal stige efter en renovering, må lejen ikke stige til mere end det lejedes værdi. Når det lejedes værdi skal beregnes, er der forskel på beregningen, alt efter om det er lejeloven eller boligreguleringsloven, der tages udgangspunkt i. 

Er der tale om et lejemål, hvor der er en beboerrepræsentation, skal disse indkaldes til møde, inden der foretages en renovering af lejemålet/lejemålene. Her skal beboerrepræsentationen orienteres om renoveringen, og at det vil medføre huslejestigninger. 

Lejeren skal varsles minimum tre måneder før huslejestigningen. Du skal dog være opmærksom på, at huslejestigningen først kan træde i kraft, når lejemålet er blevet renoveret. 

Varslingen for huslejestigningen skal være skriftlig. Varslingen skal indeholde bestemte oplysninger, før den er gyldig. Disse oplysninger inkluderer, hvorfor der skal foretages en huslejestigning, en beregning af huslejestigningen, og at lejer har en indsigelsesfrist på seks uger. 

Aftalt huslejestigning

Selvom der er mange forskellige regler i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven, er der også de gængse aftaleregler, der kan følges. Det betyder, at det er muligt at lave en aftale mellem udlejer og lejer om, at huslejen skal stige. 

Det er derfor ikke nødvendigvis noget, der behøver at stå i lejekontrakten. Et eksempel kan være, at udlejer henvender sig til lejer for at foreslå en stigning i huslejen. Dette er en ganske almindelig forespørgsel, som lejer kan vælge at acceptere eller afslå. 

Hvis huslejestigningen for eksempel ikke lever op til lovgivningen, eller den er i strid med lejekontrakten, behøver lejer ikke at acceptere. 

Vælger lejer at acceptere en huslejestigning, som efterfølgende viser sig ikke at være lovlig, har lejer mulighed for at indberette det. Det kan enten indberettes til Huslejenævnet eller Boligretten. Her vil sagen blive vurderet, hvor aftalen kan blive erklæret ugyldig, hvis den ikke følger lovgivningen. 

Hvad sker der med din boligstøtte ved en huslejestigning?

Hvis du som lejer oplever, at din husleje stiger, kan det have konsekvenser for din boligstøtte. Boligstøtte er et tilskud til din husleje, som du modtager fra staten. Om du kan få boligstøtte, afhænger af din indkomst og din husleje. 

Hvis din husleje stiger, kan det i nogle tilfælde betyde, at din boligstøtte også stiger. Det afhænger i høj grad af, hvor meget din husleje stiger. Derudover afhænger det af din indkomst, og om den fortsat er uændret. 

Når der sker ændringer i din husleje (eller din indkomst for den sags skyld), skal det altid indberettes til Borger.dk, der styrer din boligstøtte. Det har du nemlig pligt til. På den måde sikrer du dig, at du altid modtager det rigtige beløb i boligstøtte, hvilket sikrer dig mod at skulle betale noget tilbage, hvis du for eksempel har angivet en for høj husleje. 

Sørger du for at indberette stigningen i din husleje, vil resten ske helt automatisk. 

Ny lejelov for huslejestigning

I 2015 kom der en ny lejelov. Her blev flere regler afskaffet, mens nye kom til. En af de vigtigste regler, der blev afskaffet, var reglerne om trappelejeregulering. Trappelejeregulering går ud på, at lejer og udlejer aftaler en fast huslejestigning ved aftalens indgåelse. Det vil sige, at det aftales, at huslejen skal stige med et bestemt beløb én gang om året på en bestemt dato. 

I den nye lejelov fra 2015 er det fremadrettet ikke muligt at indgå lejeaftale med trappelejeregulering. Aftaler, der er indgået, før den nye lov trådte i kraft, vil stadig være gældende, hvis det er beskrevet rigtigt i lejekontrakten. 

Problemet ligger ofte i, at trappelejereguleringen er begrænset til en given periode af lejeperioden. Det kan for eksempel være, at det kun er gældende for de første fem år af lejeperioden. Spørgsmålet er så, hvad der gælder, når denne periode er udløbet. 

I den nye lejelov er reglerne om huslejestigning efter nettoprisindekset blevet tilføjet. Det er en af de regler, der kan anvendes, når perioden er udløbet. Det skal dog aftales mellem lejer og udlejer, at der laves en tilføjelse til lejekontrakten. 

Hvis lejer ikke ønsker at indgå en aftale om huslejestigning efter nettoprisindekset, er der dog andre muligheder for huslejestigninger. Der kan blandt andet anvendes reglen, hvor huslejen er betydeligt lavere end det lejedes værdi. Denne regel skal ikke være anført i lejekontrakten. 

Som tidligere nævnt er der dog nogle krav, der skal være opfyldt, før denne regel kan gøre sig gældende. 

Hvad sker der, hvis reglerne om huslejestigninger ikke bliver overholdt?

Hvis udlejer ikke følger reglerne omkring huslejestigning, kan det medføre en sag. Det vil være lejer, der skal starte denne sag med mistanke om, at reglerne ikke er blevet overholdt. Sidder du som lejer og har en formodning om, at reglerne ikke bliver overholdt, er det en fordel at få noget rådgivning. 

Først og fremmest kan du tage kontakt til en advokat eller lignende, der har forstand på lejeloven og boligreguleringsloven. Disse fagfolk er helt inde i, hvad der er tilladt, og hvad der ikke er tilladt. De kan derfor vurdere, om du har en sag eller ej. 

Klag til Huslejenævnet

Der er dog også andre muligheder. Du har også mulighed for selv at klage til Huslejenævnet, hvis du mener, udlejer ikke overholder reglerne om huslejestigning. Inden du vælger at indsende en klage, er det dog vigtigt, at du snakker med udlejer først. Det kan jo være, at det drejer sig om en misforståelse, som I selv kan løse i ro og mag. 

Er det ikke tilfældet, kan du indsende klagen til Huslejenævnet. Der findes en huslejenævn i hver kommune. Dette nævn består af tre personer. Der vil være en formand, som er jurist. De to resterende personer vil være fagkyndige inden for lejeforhold. 

Huslejenævnet er til for at løse eventuelle konflikter eller uoverensstemmelser mellem en lejer og udlejer. Selvom det er en service, der ofte er henvendt til lejere, kan udlejere også indbringe en klage over en lejer. 

Dette er en god service, der skal sikre alle parter bedst muligt. Det er dog meget almindeligt, at lejere ikke tør indberette en klage til Huslejenævnet, selvom der er tale om brud på reglerne. Mange lejere er nemlig bange for, at de efterfølgende bliver smidt ud af lejemålet af udlejer. 

Dette er dog ikke muligt. Lejeloven er med til at beskytte lejere mod opsigelse, der ikke har et bestemt formål. Lejeloven siger derfor, at du, som lejer, ikke kan blive opsagt, bare fordi du indsender en klage til Huslejenævnet. Du kan derfor roligt henvende dig til Huslejenævnet, hvis du føler dig uretfærdigt behandlet af udlejer. 

Huslejenævnet tager sig ofte af sager omkring huslejestigninger. De kan derfor helt sikkert komme med en løsning på sagen. 

Når du ønsker at klage til Huslejenævnet, skal du indsende klagen skriftligt. Denne klage skal indeholde nogle bestemte ting. Først og fremmest skal du komme med en tydelig beskrivelse af klagen. Udover klagen skal du sende din lejekontrakt. Har der været korrespondance mellem dig og udlejer omkring emnet, er det også en fordel at sende det med. 

Du skal være opmærksom på, at du skal betale et gebyr for at kunne sende en klage til Huslejenævnet. Dette ligger på minimum 312 kr. Det ændrer sig dog hvert år. Det kan være meget forskelligt fra sag til sag, hvor lang tid det tager at behandle den. 

Klag til Boligretten

Hvis udlejer ikke følger reglerne om huslejestigning, er der også mulighed for at klage til Boligretten. Du kan dog kun klage til Boligretten, hvis du allerede har klaget til Huslejenævnet. Har Huslejenævnet ikke kunnet finde frem til en løsning, eller er du utilfreds med afgørelsen, kan du tage sagen videre til Boligretten. 

Boligretten er egentlig det samme som byretten. Boligretten er dog et særligt område af byretten, hvor der udelukkende behandles lejesager. I Boligretten er der også tre personer tilknyttet sagens afgørelse. Der vil være en dommer, der er på udlejers side, en dommer, der er på lejers side og en sidste dommer, der er objektiv i sagen. 

Du skal være opmærksom på, at din sag skal indbringes til Boligretten senest fire uger efter, at der er foretaget en afgørelse ved Huslejenævnet. 

Når du vælger at køre en sag om huslejestigninger videre i Boligretten, skal der ikke betales et gebyr som ved Huslejenævnet. Det kan dog stadig blive en bekostelig affære. Her er der nemlig tale om en reel retssag. Det betyder, at der kan være en del retsomkostninger, der skal betales. 

Disse omkostninger indebærer blandt andet en afgift til retten. Derudover er der sagsomkostninger, som kommer oveni. Det er typisk omkostninger til advokater, der falder ind under denne post. 

Når en sag kommer for Boligretten, vil det typisk være den tabende part, der skal betale disse retsomkostninger. Det skal du selvfølgelig være opmærksom på, inden du fører sagen videre, da det ellers kan blive dyrt for dig. 

Skal sagen for Boligretten, skal der indsendes en stævning. Derfra kan det blive en langtrukken proces med modsvar frem og tilbage, før sagen overhovedet kommer for Boligretten. 

Når der i sidste ende kommer en afgørelse, har du igen mulighed for at anke sagen videre i retssystemet. Sagen skal dog være af en vis karakter eller størrelse, før det er muligt. 

Den endelige afgørelse 

Det kan være meget forskelligt, hvad den endelige afgørelse bliver, når du vælger at tage en sag om huslejestigninger med i Huslejenævnet eller i Boligretten. 

Hvis du som lejer får medhold, vil huslejestigningen typisk blive annulleret. Har du allerede betalt husleje efter de nye stigninger, vil du i nogle tilfælde få huslejestigningen tilbage. Det afhænger dog af den enkelte sag, og hvilke beviser og argumenter der er. 

Konklusion – kend reglerne for huslejestigninger

Vi har nu været igennem nogle af reglerne for huslejestigninger, som du skal være opmærksom på. Det er både relevant for lejere og udlejere at kende til. Det kan nemlig give et meget bedre forhold, hvis reglerne bliver fulgt af begge parter. På den måde vil der være en fair husleje for både lejer og udlejer. Det kan sikre husfreden og spare en masse besvær.