Husleje

Huslejefastsættelse er en meget kompliceret proces, da der er mange regler der skal tages højde for. Her i indlægget gennemgår vi nogle af de vigtigste faktorer. 

Som hovedregel skal huslejens pris ifølge lejeloven, stemme overens med værdien af lejemålet. Dette kan gøres ved en sammenligning af fx. beliggenhed, størrelse, kvalitet eller udstyr.
Man kan dog som lejer og udlejer, aftale en passende huslejepris sammen - dog skal udlejer være opmærksom på, at hvis huslejen afviger for meget i værdi efter lejerens mening, kan lejeren gå til Huslejenævnet med krav om huslejenedsættelse.

En fejl der ofte bliver begået af udlejer med lejlighed eller hus er, at udlejer sætter huslejen efter egne udgifter - hvilket IKKE er tilladt.
Har du en ejendom fra før d.31. december 1991, skal huslejen beregnes ud fra “omkostningsbestemt leje”. Dette betyder, at huslejen skal beregnes ud fra de omkostninger, der følger med ejendommes drift - det er her mange udlejere begår en kæmpe fejl. 

De omkostninger der gerne må indregnes i huslejen er følgende:

• Administration, forsikringer og renovation

• Henlæggelser til vedligeholdelse

• Et beregnet afkast

• Skatter og afgifter

• Eventuelle lejeforhøjelser for generelle forbedringer (varmeanlæg, vinduer) og individuelle forbedringer (køkken, bad o.l)

Endnu en gang er der meget at holde styr på, når man skal leje en lejlighed. Dog er lejekontrakten en af de dokumenter, der er meget vigtige at have styr på. Lejeloven er lang og ikke alle har læst den igennem ned til mindste detalje. Derfor gennemgås der her de vigtigste punkter, så du kan føle dig sikker omkring dit lejemål.

Først og fremmest er det meget vigtigt, at der bliver udarbejdet en standard lejekontrakt mellem udlejer og lejer. Hvis dette ikke bliver gjort, vil lejelovens almindelige regler gælde, hvilket betyder, at der ikke er nogen slutdato på lejeperioden.
Både udlejer og lejer kan hente den autoriserede lejekontakt inde på borger.dk.

Lejemål

Når du som udlejer gerne vil fremleje din lejlighed eller et værelse, er det vigtigt at du som udlejer er bekendt med, hvilket slags lejemål du udlejer. Det er dog kun ved almindelig udlejning, at udlejeren skal angive boligtype. Ved fremleje skal du uanset om der er tale om fremlejning af enkeltværelse, lejlighed eller andelsbolig, vælge fremlejning.
Omkring lejemålet skal udlejer angive, hvad lejer har brugsret til, som fx cykelkælder, vaskeri, loftrum, fællesrum eller andet. 

Indflytning og fraflyttelse fra lejer

Til start skal der angives en dato for lejeaftalens begyndelse. Det vil sige den dag, du som lejer overtager dit lejemål. Der skal her også angives, hvilke opsigelseskrav udlejeren har til lejeren, så lejeren ved hvor lang opsigelsesvarslen er.
Ifølge lejeloven er opsigelsesvarslen på en lejlighed 3 måneder, og 1 måned hvis der er tale om et enkeltværelse, hvor udlejer selv bor. Hvis udlejer og lejer ønsker at forlænge opsigelsesvarslen, skal det anføres i lejekontraktens §11. HUSK, at hvis lejeperioden skal tidsbegrænses, skal dette anføres i lejekontraktens §11.

Regler om tidsbegrænset lejemål

Hvis du som udlejer gerne vil tidsbegrænse dit lejemål, skal du være opmærksom på følgende:
Du har som udlejer mulighed for, at tidsbegrænse dit lejemål med fx. en periode på 6 - 12 måneder. Mange udlejere tror desværre fejlagtigt, at de frit kan tidsbegrænse deres lejeperiode. En sådan tidsbegrænsning er kun gyldig, hvis der foreligger en saglig begrundelse.

Eksempler på saglige begrundelser kunne være:

• Hvis udlejer skal udstationeres i privat virksomhed eller militæret.

• Hvis der er sygdom blandt udlejers nærmeste, eller udlejer selv er syg.

• Udlejer ønsker selv at bebo lejemålet inden for en tidsperiode.

• Hvis der foreligger en konkret og gennemgående plan for ombygning af lejemålet efter den tidsbegrænsede periodes ophør

Hvis du som udlejer eller lejer kommer i en konflikt eller er i tvivl, vil det blive vurderet i boligretten, om tidsbegrænsningen af lejemålet er tilstrækkeligt begrundet. Vurderes tidsbegrænsningen til ikke at være tilstrækkeligt begrundet, fortsætter lejemålet som et almindelige lejeforhold uden tidsbegrænsning.

Betaling af husleje

Den årlige husleje som beregnes uden forbrug skal anføres, også selvom lejeperioden er mindre end et år. Det vil sige den månedlige leje x12.
Betalinger udover lejen kunne eksempelvis være:

• A conto varmebidrag

• A conto vandbidrag

• A conto elbidrag

• A conto kølingsbidrag

• Antennebidrag

Det er vigtig som udlejer, at have styr på reglerne omkring forbrugsregnskab og hvornår man må opkræve a conto-beløb. Der henvises her til § 5: varme, køling, vand og el.
HUSK at du som udlejer ikke må tage betaling for: Renovationer, trappevask, PBS-gebyr.
Her kan du læse mere omkring reglerne:

https://www.lejeloven.dk/udlejer/forbrugsregnskabet.

Depositum og forudbetalt leje

Et depositum og forudbetalt leje er beløb, som lejer betaler til udlejer, for at sikre, at han/hun kan istandsætte lejemålet når der fraflyttes.
Ifølge lejeloven må lejer KUN betale et depositum på højest 3 x husleje ekskl. aconto.
Den forudbetalte husleje bruges til, at dække den sidste del af lejeperioden. Her gælder samme regler som depositum, med maksimalt 3 måneders husleje ekskl. forbrug. Husk at angiv hvornår betalingen skal falde og hvornår den første husleje skal betales.

Regler for opkrævning af vand, varme køling og el.

Det er vigtigt, at du som udlejer sætter dig godt ind i dette afsnit, da mange begår fejl her. I lejekontraktens paragraf § 3 “ betaling af leje”, skal man som udlejer lægge mærke til, hvad der må tages aconto-bidrag for. 

• Vand
  
  Ved Højesteretten blev det fastlagt, at man som udlejer ikke på opkræve vand ved aconto, hvis der ikke findes en forbrugsmålere på lejemålet. Hvis ikke dette er gældende i lejemålet, skal vand indgå i huslejen. HUSK at hvis du som udlejer levere vand ved forbrugsmåler, skal dette påføres i lejekontrakten, og angives hvornår vandregnskabsåret begynder.
   
• Varme
  
  Opvarmning af lejemålet skal anføres i lejekontrakten, samt om det er udlejer eller lejer der skal sørger for dette. Udgifterne til varme kan IKKE indgå i lejen, da der skal fremsendes særskilt forbrugsregnskab med udgifter og det indbetalte a conto beløb. Derfor er det vigtigt, at angive hvornår regnskabsåret begynder, hvis du som udlejer skal stå for opvarmningen. Husk også at afkrydse hvordan lejemålet opvarmes. 
  Som udlejer kan du frit vælge om udgifterne for varme skal fordeles på den individuelle forbrugers måler eller pr. kv. 
   
• EL
  
  Når der skal afregnes med el, er det normalt noget der sker direkte fra lejer til el-selskab. Men der kan også aftales, at udlejer levere el til lejemålet. Det er dog vigtigt også at angive begyndelsen på el-regnskabsåret her. 
   
• Køling
  
  Her er det vigtigt, at du som udlejer har styr på tidsfristen for indsendelse af forbrugsregnskabet til din lejer, så du ikke mister retten til at opkræve a conto betaling. 

Stand ved indflytning 

Når du som lejer indgår et lejemål, skal der afholdes et indflytningssyn. Her vurderes standen af lejemålet. Dette er lovpligtigt og en god ide for både udlejer og lejer, da man er bedre stillet ved fraflytningen, da indflytningssynet bliver skriftligt dokumenteret. Husk at der gælder specifikke regler omkring dette, blandt andet at lejeren skal påpege mangler senest 14 dage efter lejemålet påbegynder. 

Vedligeholdelse

Man kan som udlejer både angive, at lejer har indvendig og udvendig vedligeholdelse.
Hvis det ikke bliver aftalt i lejekontrakten, gælder jf. lejelovens almindelige bestemmelser for udlejer og har derfor den indvendige vedligeholdelsespligt.
Vedrørende den udvendige vedligeholdelsespligt, skal alt dette aftales og angives i lejekontraktens §11, og om hvorvidt udlejer eller lejer har ansvaret.

Fraflytning

Ved fraflytning af lejemålet, skal der ske en fælles besigtigelse af lejemålet - også kaldt fraflytningssyn, hvor lejlighedens stand gennemgås. Husk at lejemålet ikke skal afleveres i bedre stand end ved overtagelses, og at det ikke kan pålægges lejer, at istandsætte almindeligt slid.

Særlige vilkår

Hvis du som udlejer har andre tilføjelser som fx. giver lejeren færre rettigheder eller pålægger større forpligtelser til kontraktens almindelige bestemmelser, skal dette anføres under lejekontraktens §11.
Der findes dog en række bestemmelser i loven kaldet præceptive regler, som ikke kan fraviges. Disse gælder også selvom de er angivet i lejekontraktens §11.

Herunder ses eksempler på hvad der eventuelt kan anføres:

• Særlige vilkår for lejefastsættelsen

• Særlige regler for husdyrhold - antal dyr og/eller hvilket dyr der er tilladt - eksempelvis 2 katte eller 1 hund

• Særlige forpligtelser for vedligeholdelse

• Særlige forhold ved fraflytning, for eksempel fraflytning 14 dage før lejeforholdets ophør.

• Mindre opsigelsesvarsel fra lejers side

• Hvis lejeperioden er tidsbegrænset

Hvis du som udlejer vil tidsbestemme dit lejemål, skal det anføres i §11. Husk dog at være opmærksomhed på, at en tidsbegrænset lejeaftale kun er gyldig, hvis der foreligger en god grund til dette. (Regler om tidsbegrænset lejemål)
Hvis der skal være mulighed for at forlænge lejemålet, skal dette også tilføjes i § 11.