Genhusning – det skal du vide

Står du over for at skulle genhuses, eller skal du måske genhuse nogle beboere? I så fald er der en række regler og rettigheder, du skal have styr på som henholdsvis beboer og boligorganisation. Hvor skal du eller dine lejere bo henne? Hvor meget koster en genhusning? Hvornår er en genhusning nødvendig? Og hvordan kommer det til at foregå helt lavpraktisk? Alt det og meget mere får du svar på i denne artikel, hvor vi guider dig gennem alle regler og rettigheder i forbindelse med en kommende genhusning. Vi står med et ben i hver lejr, idet at vi både forholder os til en genhusning fra beboernes og boligorganisationernes perspektiv. Der melder sig hurtigt mange spørgsmål på banen, når en genhusning bliver smidt på bordet, og det kan være lidt af en jungle at finde rundt i.

Vi lægger ud med at afklare et par helt gængse spørgsmål, før vi dykker endnu længere ned i de forskellige genhusningsformer. Rigtig god læselyst!

Hvad er en genhusning?

Hvis der skal udføres arbejde i en bolig, som gør, at du som beboer ikke kan bo i den i en længere eller kortere periode, eller hvis boligen skal nedlægges fuldstændigt, er der tale om genhusning. Typisk sker genhusning i forbindelse med, at boliger skal renoveres eller bygges om. En genhusning kan dog også godt komme på tale, hvis en bolig udsættes for brand eller vandskader, men her er der i højere grad tale om et vurderingsspørgsmål. Lejernes Landsorganisation definerer en genhusning på følgende måde: Genhusning betyder, at du skal bo et andet sted end i din nuværende bolig.

Der findes to forskellige typer genhusninger: en midlertidig genhusning og en permanent genhusning. Når vi taler om en midlertidig genhusning, flytter beboerne tilbage til boligen efter endt renovering eller ombygning. Er der derimod tale om en permanent genhusning, flytter beboerne permanent til en anden bolig.

Hvem bestemmer genhusningsformen?

I visse tilfælde, når det gælder genhusning, kan du som beboer få mulighed for at vælge, hvilken genhusningsform du ønsker. Genhusningsformen aftales typisk mellem beboerne og boligorganisationen, men kan parterne ikke komme til enighed, er det boligorganisationen, der beslutter genhusningsformen. Det er naturligvis boligorganisationen, som dækker flytteudgifterne i forbindelse med en midlertidig såvel som permanent genhusning. 

Flytteudgifterne skal dog være inden for rimelighedens grænser og veldokumenterede. Det betyder, at du som beboer skal kunne dokumentere, hvad der er blevet brugt på eksempelvis leje af flyttebil, flyttefirma og lignende. Det er dog ikke alle renoveringsprojekter, som kræver en decideret genhusning af beboerne. Kort sagt kan du som beboer skulle leve med gener i forbindelse med et eventuelt renoveringsarbejde i en kortere periode.

Vi har nu fastlagt, hvilke typer genhusninger der findes, og hvem der er med til at bestemme genhusningsformen. I det følgende vil vi gennemgå de to forskellige genhusningsformer i dybden, så du er klædt endnu bedre på som både beboer og boligorganisation. 

Midlertidig genhusning
Som nævnt er der tale om en midlertidig genhusning, når du ikke kan bo i en bolig i en tidsbestemt periode, mens der arbejdes og udføres renoveringer. Som beboer og boligorganisation er der dog en række ting, du skal være opmærksom på og have styr på i forbindelse med en midlertidig genhusning. Dem vil vi ridse op for dig i det følgende afsnit.

Må beboere selv finde en midlertidig genhusningsbolig?

Hvis du står i en situation, hvor du skal genhuses midlertidigt, har du mulighed for at finde din egen midlertidige genhusningsbolig. Måske har du et sommerhus, der også egner sig som helårsbolig, eller måske har du noget familie eller nogle venner, du kan være hos. Mulighederne er mange. Er du heldig at finde en genhusningsmulighed på egen hånd, har du ret til at få dækket flytteudgifter inden for rimelighedens grænser, så længe de blot er veldokumenterede. Du skal derfor sørge for at gemme alle kvitteringer i forbindelse med en genhusningsflytning. 

Kan beboere stille krav til en genhusningsbolig?

Ja og nej. Officielt lyder reglerne, at genhusningsboligen skal være passende. I sig selv er det meget bredt, men når alt kommer til alt, skal genhusningsboligen være rimelig i forhold til størrelsen på husstanden og varigheden af selve genhusningsperioden. Som beboer kan du altså ikke stille direkte krav om, at der skal være brændeovn, at køkkenet skal være hvidt, at der skal være stor træterrasse med udgang fra stuen osv. Du kan til gengæld godt stille krav om, at den skal ligge i nærområdet og inden for kommunen, have et værelse til hvert barn eller voksen i husstanden og have et velfungerende køkken og badeværelse. Det er noget, som boligorganisationerne er forpligtet til at opfylde.

I forlængelse heraf er det endvidere vigtigt at pointere, at der ved en midlertidig genhusning ikke stilles de samme krav til størrelse, udstyr og kvalitet som ved en permanent genhusning. Det betyder, at du som beboer i en kort genhusningsperiode kan opleve at blive genhuset på et hotel eller i en moderne pavillon. Skal du derimod igennem en længere genhusningsperiode, vil du typisk blive genhuset i en anden bolig.

Hvornår træder en midlertidig genhusning i kraft?

Det er boligorganisationen, som skal beslutte, hvor og hvordan du skal genhuses midlertidigt. Hvornår en midlertidig genhusning træder i kraft, afhænger blandt andet af, hvornår en eventuel ombygning eller renovering skal påbegyndes. Hvordan du genhuses, afhænger imidlertid af, hvilke genhusningsmuligheder boligorganisationen har til rådighed, varigheden af en genhusningsperiode og naturligvis størrelsen på husstanden.

Varighed af en midlertidig genhusningsperiode

Helt konkret er der faktisk ingen øvre grænse for, hvor længe du kan være midlertidigt genhuset. Skulle den midlertidige genhusningsperiode overstige 12 måneder, kan du dog vælge at:

1. lade den midlertidige genhusningsbolig overgå til en permanent genhusningsbolig.

2. få en anden permanent genhusningsbolig.

3. forblive i den midlertidige genhusning.

Er der tale om en midlertidig genhusning i en pavillon eller på et hotel, kan du desværre ikke få løsningen lavet om til en permanent genhusningsbolig. Her er det boligorganisationens ansvar at finde en anden permanent løsning.

Konsekvenser ved at takke nej til en midlertidig genhusningsbolig

Langt de fleste boligorganisationer vælger at give beboerne flere genhusningstilbud, men rent lovmæssigt har du som beboer ikke krav på mere end ét genhusningstilbud. Det er kun gældende, hvis boligorganisationens genhusningstilbud lever op til kravene for en midlertidig genhusning. 

Hvis du vælger at takke nej til boligorganisationens midlertidige tilbud, skal du selv sørge for at finde en genhusningsbolig. Ender du med ikke med at finde en, eller nægter du at flytte under en eventuel ombygning og renovering, så kan boligorganisationen faktisk opsige din lejekontrakt. I sådan en situation vil du blive nødt til at fraflytte boligen inden opsigelsesfristens udløb. 

Skulle du være uenig i opsigelsen, kan du inden for seks uger indgive en skriftlig indsigelse til boligorganisationen. De seks uger begynder den dag, du modtager opsigelsen. Står boligorganisationen fast på deres beslutning om en opsigelse, sender de sagen videre til boligretten, også inden for seks uger, hvorefter det er op til boligretten at vurdere sagen. Du skal altså nøje overveje, hvad det er, du takker nej til. Det kan nemlig ende med at have negative og mærkbare konsekvenser.

Sådan skal du forholde dig til lejekontrakten ved en midlertidig genhusning

Selvom du flytter i ny bolig i forbindelse med en genhusning, skal du stadig fortsætte med at betale husleje i den bolig, du er fraflyttet. Du er nemlig stadig lejer, og derfor skal du naturligvis betale husleje. Grundet en renovering eller ombygning kan der naturligvis ske forandringer i boligen, hvilket helt automatisk kan kræve en ændring af lejekontrakten. Eventuelle ændringer kan både fremgå af et tillæg til lejekontrakten eller i en helt ny lejekontrakt. Det er op til boligorganisationen at afgøre dette. Eftersom du ikke bliver decideret lejer af genhusningsboligen, får du heller ikke en lejekontrakt. I samspil med boligorganisationen udarbejder du en midlertidig aftale, som er gældende i en tidsbestemt periode.

Indskud, husleje og forbrug ved midlertidig genhusning

Du skal ikke betale indskud i en midlertidig genhusningsbolig, men boligorganisationen må gerne opkræve penge, hvis du misligholder boligen. I forhold til huslejen gælder følgende regler:

• Er huslejen i din midlertidige genhusningsbolig lavere end huslejen i din oprindelige bolig, får du en reduktion. 

• Hvis den derimod er højere, skal du selv dække op til, hvad du betaler i husleje i din oprindelige bolig, og så betaler boligorganisationen differencen. 

Det er en måde at sikre beboerne på, så de ikke bliver genhuset i boliger, som de ikke har råd til.

Ved en midlertidig genhusning betaler du fortsat leje i din oprindelige bolig, men du skal til gengæld ikke betale for forbrug i genhusningsperioden. Det skal du dog i genhusningsboligen, eftersom det er der, at dit forbrug ligger i en tidsbestemt periode.

Skal lejers boligstøtte revideres ved en midlertidig genhusning?
Eftersom du ved en midlertidig genhusning bliver ved med at være lejer i din oprindelige bolig, sker der ikke ændringer i din boligstøtte, hvis du modtager det. Du vil altså også få udbetalt boligstøtte i din midlertidige genhusningsbolig. Flytter du ind i en genhusningsbolig med en markant lavere husleje end din oprindelige bolig, har du dog pligt til at gøre Udbetaling Danmark opmærksom på dette. Hvis du ikke gør det, kan du ende med at skulle tilbagebetale det, du har fået udbetalt for meget.

Adresseskift ved en midlertidig genhusning – ja eller nej?

Du er stadig lejer i din oprindelige bolig, og derfor skal du som udgangspunkt ikke ændre din adresse gennem borger.dk. Før i tiden skulle man som lejer i en midlertidig bolig sørge for at ændre sin postadresse midlertidigt på PostNords hjemmeside, så man kunne modtage post på den midlertidige adresse, men dette er desværre ikke længere en mulighed. I dag bruger PostNord kun oplysninger om adresser og adresseændringer fra CPR-registret – også kendt som folkeregistret. Som lejer kan du dog sagtens modtage din post på en anden adresse, så vidt posten er adresseret direkte til den adresse, du ønsker at modtage den på. Lad os komme med et eksempel: 

Du står og skal flytte i en midlertidig genhusningsbolig. Eftersom du ikke længere kan bo i din oprindelige bolig, er du nødsaget til at få din post tilsendt andetsteds. Du kan enten vælge at få den tilsendt til din arbejdsplads, hvor du nemt og bekvemt kan få fat i den, eller du kan adressere den til venner eller familie, som bor i nærheden. Det vigtigste er blot, at den modtager, som posten adresseres til, bor på adressen. 

Permanent genhusning – fra A til Z

Lejer og udlejers regler og rettigheder omkring permanent genhusning er på mange områder lig dem for midlertidig genhusning. Ikke desto mindre er der nogle ekstra tilføjelser, idet en permanent genhusning er en mere omstændig og langsigtet genhusning. Når det gælder spørgsmål som nedenstående, gælder samme regler som ved en midlertidig genhusning.

• Må du selv finde en genhusningsbolig?

• Må du stille krav til en genhusningsbolig?

• Hvornår træder en genhusning i kraft?

• Hvilke konsekvenser er der ved at takke nej til en genhusningsbolig?

Dog gælder der en række andre regler, når vi taler lejekontrakt, indskud, istandsættelse og boligstøtte. I følgende afsnit vil vi begynde med at gennemgå, hvornår du som lejer har ret til en permanent genhusning og efterfølgende lave nedslag de steder, hvor den permanente genhusning adskiller sig fra den midlertidige genhusning.

Der er tale om en permanent genhusning, når…

Din nuværende lejebolig skal nedlægges eller bygges om. Ombygninger drejer sig typisk om, at der bygges om til en helt anden boligtype eller størrelse. Uanset om der er tale om en nedlægning eller ombygning, er boligorganisationen som regel nødt til at opsige din lejeaftale, før du genhuses. Vælger boligorganisationen at opsige din lejeaftale grundet nedrivning eller ombygning, er det deres pligt at tilbyde dig en permanent genhusningsbolig i kommunen. 

Boligorganisationen finder en genhusningsbolig, men…

Når der er tale om en permanent genhusning, sker tildelingen ofte i tæt samråd med lejer. Det skyldes, at der naturligvis er tale om en svær og omstændig situation, hvor du skal rykke alle teltpløkker op. Mange boligorganisationer vælger at kalde lejerne ind til samtale, hvor muligheder og behov i forbindelse med en kommende genhusningsbolig vendes og klarlægges. Boligorganisationerne vil så vidt muligt forsøge at imødekomme dine behov og krav, når de skal finde en løsning, som skal matche bedst muligt. Som ved en midlertidig genhusning skal sagen løses ved boligretten, hvis du og boligorganisationen mod forventning ikke kan nå frem til enighed.

Ny lejekontrakt ved permanent genhusning

Eftersom din oprindelige lejeaftale bliver opsagt i forbindelse med ombygning eller nedlægning, får du naturligvis en ny lejeaftale i hus ved en permanent genhusning. Det betyder også, at du ikke skal bekymre dig om at skulle betale dobbelt husleje. Lige så snart du har sagt ja til en genhusningsbolig, modtager du en ny lejekontrakt, og du skal fra overtagelsestidspunktet begynde at betale husleje i din nye bolig. I al sin enkelthed fungerer det faktisk på akkurat samme måde, som du stod i en situation, hvor du selv ønskede at finde en ny lejebolig.

Krav på indskud ved permanente genhusninger

Når du har takket ja til en permanent genhusning og underskrevet den nye lejekontrakt, skal du selvfølgelig også betale et nyt indskud. Indskuddet fra din oprindelige bolig vil blive afregnet, lige så snart du flytter, hvilket betyder, at boligorganisationen fratrækker eventuelle krav i indskuddet som følge af misligholdelse. Ligesom vi kender det fra andre fraflytningssituationer.

Istandsættelse af permanent genhusningsbolig ved indflytning og fraflytning

Det er ikke altid, at du bliver tilbudt en genhusningsbolig i samme afdeling som din oprindelige bolig. Derfor kan der være stor forskel på, hvordan de kører deres vedligeholdelsesordninger. Det er altid en god idé at forhøre dig hos boligorganisationen eller for den sags skyld bede om at se boligens stand, inden du takker ja til tilbuddet og flytter ind. Når det er sagt, er det atypisk, at boligorganisationer tilbyder dig noget ubeboeligt. I så fald skal du i hvert fald sørge for at orientere dem og i værste fald føre en sag gennem boligretten, hvis du er utilfreds.

Ved fraflytning af din permanente genhusningsbolig bliver der altid foretaget et fraflytningssyn. Du er altså ansvarlig for mislighold og istandsættelse – akkurat som vi kender det fra almindelige fraflytninger. Hvor det i forbindelse med midlertidige genhusninger ikke altid bliver gennemført, eftersom lejeperioden kan være meget kort, kan du næsten vide dig sikker på, at det altid bliver gennemført ved permanente genhusninger. Er du blevet genhuset i en bolig, der ligesom din oprindelige bolig skal renoveres eller nedrives, kan du være heldig, at boligorganisationen laver et groft fraflytningssyn, hvilket blot er til fordel for dig som lejer. 

Permanent genhusning og boligstøtte

Hvis du allerede modtager boligstøtte i din oprindelige bolig, skal du sørge for at melde flytning til Udbetaling Danmark, hvis du ønsker at tage støtten med over i din permanente genhusningsbolig. Din boligstøtte beregnes nemlig ud fra boligens størrelse og husleje, og derfor kan du ikke forvente at få samme boligstøtte i din genhusningsbolig som i den oprindelige – den kan nemlig være højere og lavere alt efter størrelse og husleje. Man skal altid søge om boligstøtte på ny, når man flytter i en ny bolig, og det gør sig altså også gældende, når der er tale om en permanent genhusning.