I forbindelse med indflytning i en ny lejebolig, er det altid nødvendigt at foretage et indflytningssyn. Som udlejer af flere lejemål er det lovpligtigt at afholde et indflytningssyn. Dette er ikke tilfældet, hvis du blot udlejer et enkelt lejemål. Dog anbefaler vi på det kraftigste, at dette gøres, og at der efterfølgende udarbejdes en fejl- og mangelliste.
Netop fejl- og mangellisten er omdrejningspunktet for denne artikel. Vi vil komme ind på alt, du har brug for at vide om denne liste, der skal registreres efter din indflytning som lejer. Vi vil inddrage viden fra blandt andet lejeloven og købeloven, og så tilbyder vi en gratis fejl- og mangelliste, som du har mulighed for at downloade.
Hvad er en fejl- og mangelliste?
Helt grundlæggende er en fejl- og mangelliste en registrering af de mangler, der er ved indflytning i en ny lejebolig. Den er vigtig i forbindelse med din fraflytning, idet den angiver, hvad udlejer kan kræve betaling for. Fejl- og mangellisten skal udarbejdes i samme omgang, som du flytter ind i din lejebolig. Når du overtager lejemålet, gælder der nogle regler, som er vigtige for både lejer og udlejer. Listen skal videreleveres til udlejer inden for 14 dage, og dette påpeges i lejelovens § 14.
Først og fremmest er det essentielt, at udlejer overholder lejelovens § 9, stk. 1. Denne paragraf angiver, at udlejer skal stille en bolig til rådighed, der er i god og forsvarlig stand. Til dette følger også krav om rengøring, rene vinduer, sikre låsesystemer og tilhørende nøgler.
De forhold, som udlejer tilbyder ved indflytning, er afgørende for, hvad lejer er forpligtet til at betale for ved udflytning. Derfor skal fejl- og mangellisten være fyldestgørende, hvis du som lejer vil være sikker på ikke at betale for mangler, der allerede eksisterede ved indflytning.
Indflytningssyn
For at give dig et overblik over processen, beskriver vi her, hvordan et indflytningssyn foregår. Som tidligere nævnt er det kun lovpligtigt, jævnfør § 9, stk. 2, at indkalde til indflytningssyn, hvis udlejeren står med mere end én udlejningsbolig.
Den kommende lejer skal indkaldes til indflytningssynet, men det er ikke lovpligtigt at deltage. Dog anbefales det på det kraftigste, at lejer altid deltager i dette, så man som lejer kan være med til gennemgang og dermed udarbejdelse af en foreløbig fejl- og mangelliste.
Indkalder udlejer ikke til indflytningssyn eller afleverer indflytningsrapporten til lejer inden for to uger, frafalder retten til at gøre krav på istandsættelser. Dette anføres i lejelovens § 9, stk. 4. Dog gælder dette kun for udlejere, der har flere end én udlejningsbolig.
Indflytningsrapport og fejl- og mangelliste
Det er vigtigt at kende forskellen mellem en indflytningsrapport og en fejl- og mangelliste. Selvom disse to rapporter kan ligne hinanden til forveksling, er der særligt en forskel, der er afgørende for især lejers ansvar og forpligtelser.
I forbindelse med et indflytningssyn, vil der blive udarbejdet en indflytningsrapport, der ofte sker på udlejers præmisser. Udlejer skal notere tydelige fejl og mangler ned, men denne rapport er sjældent detaljeret nok. Udlejers grundighed er sjældent tilstrækkelig for lejer, og dermed kan en manglende fejl- og mangelliste blive en dyr fornøjelse for lejer.
Derimod er fejl- og mangellisten lavet på lejers præmisser. Denne udarbejdes af lejeren selv, og derfor er der en frist på 14 dage, inden den skal afleveres. Udarbejdelsen sker uden opsyn fra udlejer, hvilket gør det muligt for lejer at gå mere detaljeret til værks og gennemgå lejemålet grundigt.
Hvordan udarbejder jeg en fejl- og mangelliste?
Som en del af indflytningssynet, vil der skulle udarbejdes en fejl- og mangelliste. Herpå noteres fejl og mangler, og det giver samtidig udlejer mulighed for at udbedre disse. Bliver manglerne ikke udbedret, bliver de nedskrevet i indflytningsrapporten, og dermed bindes lejer ikke for disse mangler ved fraflytning.
Derfor er det særdeles vigtigt at udarbejde denne fejl- og mangelliste. Bliver det ligeledes ikke nedskrevet, kan lejer ikke forvente, at udlejer ser det som sit ansvar. Dermed kan fraflytning blive langt dyrere for lejer, hvis denne liste ikke bliver udarbejdet grundigt.
Selve fejl- og mangellisten udarbejdes på et stykke papir. Dette kan enten gøres digitalt eller i fysisk form. Først og fremmest skal der angives en række oplysninger angående lejemålet. Det er blandt andet adresse, bolignummer og overtagelsesdato. Herefter udfyldes listen ved at angive den specifikke mangel eller fejl. Denne skal beskrives fyldestgørende nok til, at hverken lejer eller udlejer er i tvivl om, hvad der er tale om.
Hvornår er der tale om reelle mangler?
Det kan være svært at vurdere, hvornår der er tale om reelle mangler ved et indflytningssyn. Hertil kan du læne dig op ad lejelovens § 9, stk. 1, der håndhæver, at udlejer skal stille det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand. Som hovedregel bør alt skrives ned, og det gælder både store og små fejl. På den måde kan lejer være helt sikker på ikke at hæfte for noget, der ikke er forårsaget af lejer selv.
Lejer har 14 dage efter indflytningssynet til at angive mangler og fejl, der opdages efter indflytning. Overholdes denne frist ikke, vil udlejer ikke være forpligtet til at udbedre eller nedskrive disse mangler. Det bliver herefter lejers ansvar at udbedre disse. Som lejer kan det være en fordel at tage billeder af de mangler, der opdages efterfølgende. Det giver lejer mulighed for at dokumentere dette over for udlejer.
Der er visse mangler, der skal udbedres af udlejer, selvom de først opdages efter 14 dage fra lejers side. Her er der tale om skjulte mangler, hvor købelovens reklamationsret på to år gør sig gældende. Det kan eksempelvis være, hvis en radiator ikke virker, og hvor det ikke har været muligt at teste denne inden 14 dage. Dette forefindes i § 80-86.
Sådan forholder du dig, hvis udlejer ikke vil udbedre fejl- og mangellisten
Udlejer kan vælge at udbedre fejl og mangler efter lejer har indsendt en fejl- og mangelliste. Vælger udlejer ikke at gøre dette, har du som lejer en række muligheder. Først og fremmest har lejer mulighed for ikke at foretage sig yderligere. Lejer hæfter ikke for disse fejl og mangler ved fraflytning, fordi fejl- og mangellisten oplyser om dette.
Derudover kan lejer vælge at anmode huslejenævnet om at pålægge udlejer ansvaret for at udbedre mangler. Det gælder for mere væsentlige mangler, og det er også muligt at søge om at få en nedsat husleje indtil større fejl og mangler udbedres. Lejer kan ligeledes få udbedret manglerne for udlejers regning. Hvis lejer ikke kan forene sig med de fejl og mangler, som udlejer ikke vil udbedre, er det muligt at ophæve lejeaftalen.
Huslejenævnet behandler konflikter mellem lejer og udlejer, hvis ikke parterne kan komme frem til enighed. Det er muligt for både lejer og udlejer at indbringe en sag til det pågældende huslejenævn, og disse sager kan omhandle blandt andet:
- Manglende udbedring af fejl og mangler
- Huslejens størrelse i forhold til lejemålets stand
- Istandsættelse ved fraflytning
- Mangler ved lejemålet som eksempelvis skimmelsvamp
Huslejenævnet vil behandle sagen, hvorefter der vil falde en dom til enten lejer eller udlejers fordel. Vil du rette henvendelse til huslejenævnet, skal dette indbringes skriftligt og indeholde en detaljeret og præcis beskrivelse af sagens omfang og emne. Prisen for indbringelse af en sag er i 2020 314 kroner, og du skal henvende dig til det huslejenævn, du tilhører.
En sag i huslejenævnet vil typisk blive afgjort inden for 1-2 måneder. Afgørelse er ikke endelig, og er én af parterne utilfredse, vil sagen gå videre til boligretten med en frist på fire uger til indbringelse af sagen.
Disse mangler har du som lejer ansvaret for
Det er ikke kun udlejer, der har en række forpligtelser. Som lejer er der også en række mangler, som du er ansvarlig for. Her gælder det efterfølgende mangler, der opstår efter de 14 dages løbetid i henhold til lejelovens § 14. Her er der eksempelvis tale om ridser i gulvet eller en defekt køkkenskuffe grundet lejers brug af denne.
Udarbejder lejer ikke de mangler, der sker efter fejl- og mangellisten er udarbejdet, vil udlejer dække disse mangler ved fraflytning gennem lejers depositum. Udlejer har samtidig mulighed for at kræve erstatning ved mere omfattende fejl og mangler.
I forbindelse med fraflytning er det som lejer vigtigt at kende til lejemålets vedligeholdelsespligt. Dette angives i § 8 i den gældende lejekontrakt. Vedligeholdelsespligten hviler enten hos udlejer eller lejer og angiver, hvem der har ansvaret i forhold til indvendig vedligeholdelse. Denne vedligeholdelse omfatter normalt:
- Tapetsering
- Lakering af gulve
- Maling
- Rengøring
I langt de fleste tilfælde vil det være lejer, der har vedligeholdelsespligten. Det betyder, at lejer enten selv skal sørge for dette ved fraflytning eller at udlejer trækker disse udgifter fra lejers depositum. Dermed kan dette ikke være andre fejl og mangler, og det er vigtigt at skelne mellem disse.
Hent en gratis skabelon til din fejl- og mangelliste
Er der stadigvæk uklarheder i forbindelse med en fejl- og mangelliste, eller har du brug for juridisk rådgivning ved eksempelvis fraflytning, huslejestigning eller noget helt tredje? Så kan det være en god idé for dig at få en hjælpende hånd.Vi tilbyder dig en gratis fejl- og mangelliste, som du kan downloade lige her på siden.