Bundfradrag ved udlejning 

Hvis du udlejer en bolig eller dele af en bolig, skal du betale skat af de lejeindtægter, du har. Uanset om der er tale om en ejerbolig, en andelsbolig eller en lejebolig, skal dine lejeindtægter beskattes. Det gælder dog, at du kan få et fradrag, så det ikke er hele beløbet, du skal betale skat af. 

Vær opmærksom på, at hvis der er tale om erhvervsmæssig udlejning, så er det nogle andre regler, end dem vi gennemgår her nedenfor, du skal forholde dig til. Man definerer det som udgangspunkt som erhvervsmæssig udlejning, når du udlejer en bolig, du ikke selv bor i, i en periode på mere end 12 måneder. Det samme gælder, hvis du har et sommerhus, du udelukkende bruger til udlejning. 

Udlejer du et sommerhus eller en anden fritidsbolig, som du også selv bruger, eller udlejer du blot en del af din bolig? Så tæller det ikke som erhvervsmæssig udlejning. Det samme gælder som regel, hvis du fremlejer en lejlighed eller en andelsbolig. Når der ikke er tale om erhvervsmæssig udlejning, kan du få et fradrag ud fra de regler, vi gennemgår her nedenfor. Vi kigger nærmere på særligt bundfradraget. 

Hvad er et bundfradrag? 

Dit bundfradrag er den sum penge, du kan tjene skattefrit på udlejning. Det er altså det maksimale beløb, du må tjene på udlejning, uden du skal betale skat af det. 

Har du et bundfradrag på eksempelvis 28.000 kroner, kan du helt skattefrit tjene 28.000 kroner på udlejning. Tjener du mere end dette – lad os bare sige 29.000 kroner – vil de sidste 1.000 kroner skulle beskattes. 

Et bundfradrag giver dig altså mulighed for at tjene nogle skattefrie kroner på udlejning og er den mest simple måde at udregne fradrag på. Ved nogle former for udlejning kan du i stedet for et bundfradrag vælge et regnskabsmæssigt fradrag, som udregnes på en anden og lidt mere kompleks måde, end bundfradraget gør. 

Bundfradrag: udlejning af en bolig, du selv bor i 

Når du udlejer en del af en bolig, du selv bor i, kan du vælge imellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag. Vælger du et bundfradrag, vil du kun skulle betale skat af den del af dine lejeindtægter, der overstiger dette beløb. Vælger du derimod et regnskabsmæssigt fradrag, vil du skulle betale skat af dine lejeindtægter fratrukket dine udgifter til udlejningen. 

Dit bundfradrag ved udlejning af eksempelvis et værelse beregnes ud fra din boligs værdi, men kan aldrig være på under 24.000 kroner. Anno 2019 er bundfradraget på 1,33 % af ejendomsværdien. Det vil sige, at jo mere din bolig er værd, des højere bliver dit bundfradrag naturligvis også. 

Hvis ikke du hele skatteåret har ejet den bolig, du udregner udlejningsbundfradrag for, skal du udregne dit konkrete fradrag på en lidt særlig måde. I et sådant tilfælde tager du det årlige bundfradrag for udlejning og ganger dette med det samlede antal dage, du har ejet boligen. Dette dividerer du derefter med 365, og så har du det reelle udlejningsbundfradrag, som du skal bruge, når skatten skal beregnes. 

Når du udlejer et værelse i din bolig, er det disse regler, du skal gå ud fra. Det samme gælder, hvis du eksempelvis udlejer en overetage eller en kælderlejlighed for en kortere periode, mens du fortsat selv bor i boligen. 

Som nævnt kan du vælge imellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag, når du udlejer en bolig, du selv bor i. Hvis du vælger det regnskabsmæssige fradrag, er der forskel på beregningerne alt efter, om du ejer boligen, du udlejer, eller du fremlejer eller udlejer en andelsbolig. Vær desuden opmærksom på, at hvis du først har valgt metoden med regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke skifte til bundfradrag senere. 

Reglerne for udlejning som bed and breakfast 

Har du et bed and breakfast i dit hus? Så skal du ligeledes betale skat af de indtægter, du får fra dette. I et sådant tilfælde gælder de samme regler, som ellers gælder for udlejning af et værelse i en bolig, du selv bor i. Det er altså de samme regler, som dem vi har været igennem ovenfor, du skal forholde dig til. 

Ud over at du skal beskattes, kan du også skulle betale moms, hvis du udlejer for mindre end 30 dage ad gangen, hvilket som regel vil være tilfældet med et bed and breakfast. Betaler dine lejere for andre ydelser såsom for mad eller for leje af sengetøj, skal du desuden også betale skat af den fortjeneste, du har på dette. 

Bundfradrag ved udlejning af andelsbolig 

Hvis du udlejer en andelsbolig, udregnes dit bundfradrag på en lidt anderledes måde, end hvis der er tale om en ejerbolig. Når der er tale om udlejning af en andelsbolig, vil bundfradraget være på 2/3 af din egen årlige andelsafgift. Der er desuden nogle særlige regler for, hvad du kan trække fra, når du udlejer en andelsbolig. 

Det overskud, du har i forbindelse med udlejningen af en andelsbolig, skal angives i din forskudsopgørelse og din årsopgørelse. I sidstnævnte skrives det i rubrik 20, og i forskudsopgørelsen skrives det i felt 250. 

Udlejer du en bolig, du selv lejer, er det som regel de samme regler som disse, der gælder. Så er dit bundfradrag blot udregnet ud fra din egen husleje fremfor ud fra din andelsafgift. 

Både hvis du udlejer en andelsbolig, og hvis du fremlejer en bolig, skal du være yderst opmærksom på, hvad der står i din kontrakt i forhold til netop udlejning. I mange tilfælde er det ikke tilladt at fremleje en andelsbolig eller en lejebolig, og så kan du naturligvis komme i store problemer, hvis du gør det alligevel. 

Sådan er reglerne, når du udlejer en fritidsbolig

Hvis du udlejer et sommerhus eller en anden fritidsbolig, du også selv benytter, kan du vælge imellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag. Uanset hvad du vælger, gælder det, at det kun er de indtægter, der går ud over fradraget, der bliver beskattet. 

Hvis du vælger budfradrag, skelner man mellem, om du udlejer din fritidsbolig igennem et bureau, eller du udlejer privat. 

Udlejer du privat, har du anno 2019 et bundfradrag på 11.200 kroner pr. fritidsbolig. Udlejer du derimod igennem et bureau, er dit bundfradrag ved udlejning i 2019 på hele 40.900 kroner pr. fritidsbolig. Af de lejeindtægter, der går ud over bundfradraget, skal du betale skat af 60 % af dem. Det gælder, uanset om du udlejer privat eller igennem et bureau. 

Udlejer du både privat og igennem et bureau, er der nogle særlige regler for, hvordan du udregner dit fradrag korrekt. Dem kan du finde på skats egen hjemmeside. 

Bruger du udelukkende dit sommerhus til udlejning er der – som nævnt – tale om erhvervsmæssig udlejning. Det vil sige, at du ikke kan udregne fradrag på baggrund af disse regler. Det gælder dog, at du skal have en tilladelse fra Naturstyrelsen for at måtte bruge et sommerhus udelukkende til udlejning. Da en sådan tilladelse sjældent bliver givet, er det i praksis næsten udelukkende de ovenstående regler, der er relevante at kigge på. 

Det nye, højere bundfradrag 

I 2018 blev der vedtaget en regel om, at du som udlejer skal kunne få et højere bundfradrag, hvis du udlejer igennem et bureau, som indberetter direkte til skat. Det vil sige, at hvis du udlejer din bolig igennem eksempelvis Airbnb fremfor at udleje privat, så kan du få et højere skattefradrag. 

Denne nye fradragsordning træder først endegyldigt i kraft i år 2021, og indtil da kan du således selv vælge, om du vil have fradrag efter de nye eller de gamle regler. 

Hvis du udlejer igennem et bureau og vælger at beregne dit fradrag ved udlejning ud fra de nye regler, får du et bundfradrag på hele 28.600 kroner i år 2019. Du skal betale skat af 60 % af de lejeindtægter, der overstiger dette beløb. 

Udlejer du derimod privat, har du et markant lavere udlejningsbundfradrag på blot cirka 11.000 kroner. Med de nye regler for bundfradrag ved udlejning er der altså en enorm fordel i at udleje igennem et bureau såsom Airbnb fremfor at udleje privat. 

Generelt for bundfradrag ved udlejning 

De regler, vi nu har været igennem, gør sig kun gældende, hvis du udlejer en bolig for en kortere periode ad gangen. Det vil sige, at hvis du udlejer et værelse i nogle måneder eller udlejer dit sommerhus i ferierne, kan du holde dig til de ovenstående regler. 

Udlejer du en bolig for længere perioder, skal du forholde dig til nogle andre regler. Fremlejer du eksempelvis dit hus i flere år, eller bruger du udelukkende dit sommerhus til udlejning, er det nogle andre regler, der gør sig gældende, da der så er tale om erhvervsmæssig udlejning. 

Det gælder altid, at du bør sætte dig nøje ind i, hvordan du beregner dit bundfradrag, hvis du vil undgå at få et skattesmæk. Det kan umiskendeligt være lidt af en jungle at finde rundt i, men efter at have læst denne gennemgang af reglerne, er du forhåbentlig blevet en smule klogere. 

Er du fortsat i tvivl om, hvilke regler for bundfradrag der gælder for dig som udlejer, bør du kontakte skat selv, som kan hjælpe dig med at finde hoved og hale i reglerne for bundfradrag ved udlejning.