Alt, hvad der er værd vide om en vedligeholdelseskonto
Hvad er det nu lige, en vedligeholdelseskonto kan? Er der ikke altid en vedligeholdelseskonto knyttet til ens lejemål? Er det smart at have én? Der er mange nye spørgsmål, der kan fylde, når man har fundet bolig eller er ved at lede efter en.
Der kan hurtigt gå meget jura i den med interne fagbegreber og den officielle lejelov. Det er ikke alle, der synes, det er vildt spændende at sætte sig ind i alle de forskellige lejeregler. Du kan måske blive usikker på, om du har helt styr på reglerne? Når man snakker om reglerne vedrørende en boligs vedligeholdelseskonto, kan det imidlertid komme til at lyde mere indviklet end som så. Vi har her på FindBolig.dk derfor skrevet denne artikel til dig som en vej igennem de juridiske reglementer. Vi vil gerne hjælpe dig, så det er til at forstå på en spiselig måde – bid for bid.
Her på siden har vi samlet alt det, du bør vide om at have en vedligeholdelseskonto inkluderet i sin lejebolig. Du kan finde nyttig viden her på siden. Det vedkommer dig, hvis du allerede har sådan en konto og skal have tjekket op på de regler, der gælder for dig. Det kan også være, du er på udkig efter et hjem? Så står du måske klar med vægtskålen for at afveje fordele og ulemper, når det kommer til at være i besiddelse af en vedligeholdelseskonto?
Hvad er en vedligeholdelseskonto?
Lad os tage den helt fra starten af. For hvad er det nu lige, en vedligeholdelseskonto er? Helt overordnet set er en vedligeholdelseskonto en bankbog, der er tilknyttet dit lejemål. Kontoen bliver anvendt til at vedligeholde lejemålet, imens du bor der. Det er en konto, hvor pengene udelukkende går til istandsættelse af boligen - og intet andet.
En vedligeholdelseskonto kan kun være tilknyttet en bolig, hvis der er tale om leje. Når du lejer et sted at bo, er det kun for en kortere eller længere periode. Da du dermed ikke er ejer af stedet, er det din udlejers måde at sikre sig, at din bolig bliver holdt ved lige i den tid, du bor i den. Kontoen er altså, som navnet lyder, men dertil kommer så de mange juridiske regler, som en vedligeholdelseskonto er indbefattet af.
Din lejekontrakt er din bibel
Den information, du får her på siden, afspejler de regler, der er i overensstemmelse med lejelovens juridisk bindende paragraffer. Der kan nogle gange blive vedtaget ændringer i lejeloven. Disse ændringer vil ikke komme til at gøre en forskel for dig, hvis de træder i kraft, efter du har skrevet under på din lejekontrakt.
Man taler for eksempel om ”den nye lejelov” og ”den gamle lejelov”. Den nye og den gamle lejelov refererer til tiden før og efter år 2015. I 2015 var sidste gang, hvor lejeloven blev forandret på en række områder. Der skete for eksempel ændringer i forhold til omfanget af boligens istandsættelse ved fraflytning og udlejers mulighed for opsigelse af lejere. Den gamle lejelov gør sig altså stadig gældende for dig, der har en lejekontrakt fra før år 2015.
Udover lejelovens vedtagelser er der din individuelle lejekontrakt, som du og din udlejer sætter jeres underskrift på, inden du flytter ind i dit nye lejemål. Det er vigtigt, at du læser din lejekontrakt grundigt, hvis du har nogle spørgsmål omkring jeres aftale. Du skal slå op i din lejekontrakt, når du har søger svar omkring din bolig. Din lejekontrakt er din bibel. Deri står nemlig, hvilke regler du skal rette dig efter. I din lejekontrakt vil du blandet andet kunne se, om der er en vedligeholdelseskonto tilknyttet din lejebolig.
En vedligeholdelseskonto er af denne grund ikke noget, du bare per automatik kan regne med er medregnet i din boligleje. Men står det skrevet i din lejekontakt, er du indbefattet af reglerne for din boligs vedligeholdelseskonto. Så langt, så godt. Lad os se nærmere på, hvad reglerne så helt konkret går ud på.
En lejeboligs A- eller B-ordning
Du vil sikkert før eller siden støde på begreberne ”A-og/eller B-ordning” i forbindelse med din boligjagt – eller din søgen efter din nuværende boligs ordensbestemmelser. For en god ordens skyld forklarer vi dem kort her. A- og B-ordning står nemlig for de to boligordninger, der er i forbindelse med vedligeholdelse og istandsættelse af en bolig. En lejebolig vil altså altid have en af ordningerne. Om din bolig er mærket af ”A” eller ”B” har nemlig betydning for, om der er en konto med i din husleje til at forskønne den en gang imellem, når det er tiltrængt. Omvendt kan det i stedet være, at det er gjort for dig på forhånd.
Hvis din bolig har en A-ordning betyder det, at den bliver istandsat, når du flytter fra boligen igen. Du vil derfor omvendt også kunne flytte direkte ind med alle dine ting i en indflytningsklar bolig med nymalede vægge og lofter. Boligen vil nemlig være sat i stand til, at du ankommer lige efter, at tidligere lejer er flyttet væk fra den. Med en bolig så god som ny og indflytningsklar bliver der naturligvis brugt tid og penge på at få gjort den i stand. Den pågældende person, der er ved at flytte fra lejemålet, er i dette tilfælde forpligtet på at betale for, at den står parat til dig.
Der er dog tilknyttet en lille undtagelse til A-ordningen. For hvis du har boet i en lejebolig i længere tid, er der ikke samme krav om at kunne aflevere den i samme tilstand, som da du modtog den. Din boligafdeling vil gradvist overtage udgifterne, så du efter 10 år kan flytte uden at skulle sætte boligen i stand i forhold til at få malet, tapetseret og gjort rent. Hvis boligen er blevet beskadiget eller misvedligeholdt, imens du har boet der, så skal du naturligvis selv betale for det.
-En B-ordning står for det modsatte af A-ordningen. Med en B-ordning betyder det så, at du har en vedligeholdelseskonto. Du skal derfor ikke istandsætte lejemålet, når du fraflytter din bolig med en B-ordning. Du vil omvendt så heller ikke flytte ind i et lejemål, der lige er blevet forfinet af en make-over. Lad os se nærmere på, hvad en B-ordning har af betydning ved indflytning og fraflytning fra et lejemål.
Når du flytter ind
Inden du flytter helt ind i dit nye hjem, er det vigtigt, at du går alle hjørner nøje igennem. Du skal tjekke din boligs stand og notere fejl og mangler ned. Det skal du gøre skriftligt, så du ikke kommer til at hæfte for noget, når du engang skal flytte derfra igen.
Du vil gennemgå lejemålet sammen med din udlejer, inden du flytter ind. Din udlejer vil på forhånd have udarbejdet en indflytningsrapport, som I så gennemgår sammen. Du får en kopi af denne rapport. Det er så, hvis du finder yderligere skader og mangler i boligen, at du skal notere disse ned. Det er vigtigt, at du afleverer en kopi af dette til din udlejer inden for 14 dage. Udlejeren kan herefter vurdere, om det, du har noteret, skal gøres i stand. Men vigtigst er det, at udlejeren får det noteret, så du ikke kommer til at skulle betale for noget, du ikke er skyld i.
Hvad kan vedligeholdes med pengene på kontoen?
En vedligeholdelseskonto bliver typisk brugt til alle de overordnede ting, der kan forskønne en bolig. Det vil sige, at kontoen kan tages i brug, hvis der er brug for nyt tapet på væggene, maling af vægge og lofter eller gulvbehandling i forhold til for eksempel at få slebet trægulvene fri for gamle fedtfletter. Hvis du vil have nogle af disse ting i stand, er det imidlertid afhængigt af, hvor mange penge der står på kontoen, som du kan bruge til formålet.
Pengene på vedligeholdelseskontoen går overordnet set til boligens ydre rammer – det vil sige: gulve, vægge og lofter. Kontoen kan dog også gå til mindre renoveringer afhængigt af saldoen. Det kan for eksempel være, at dit hjem trænger til en ny køkkenbordplade. Hvis saldoen på kontoen er større end tre års årlige betalinger, vil dette være muligt. Men det er i sidste ende altid din udlejer, der skal afgøre, om arbejdet er nødvendigt og kan udføres.
Og hvordan sker det så? Du vil kunne få oplyst kontoens sum ved at kontakte din udlejer. Derfra vil du få hjælp til at komme videre med dit projekt. Der vil ofte være regler i forhold til, hvad du må stille op med dit lejemål. Du vil typisk få at vide af din udlejer, hvilke firmaer du skal kontakte. Nogle gange er der frit valg på alle hylder.
Der kan nogle gange også være frit valg i forhold til, om du ønsker at gøre det selv, eller om du vil have arbejdet gjort for dig. I det tilfælde vil du eksempelvis kunne vælge mellem at gå i gang med malerprojektet selv eller blot pakke lejligheden sammen og få et malerfirma til at klare ærterne. Hvis der ikke er så meget på kontoen, (og det er ok med udlejer), så kan det være, det er dig selv, der vil smøge ærmerne op?
Står der ikke så mange penge på kontoen, og der er noget, du bare virkelig gerne vil have ordnet, så vil det nogle gange kunne lade sig gøre alligevel. Det vil dog kræve, at du selv er villig til at betale differencen, hvis nu udgifterne er højere end det beløb, der er til rådighed på kontoen.
Hvis du selv står for at lægge ud for udgifterne, skal du være opmærksom på at få afleveret regningen til din udlejer hurtigst muligt. Du vil ellers kunne havne i en uheldig situation. Der er regler om, at din regning skal afleveres inden for tre måneder, ellers er du nemlig ikke berettiget til at få pengene refunderet.
Når du flytter fra dit lejemål
Det kan være, at du af en eller anden grund ikke har brugt en krone fra vedligeholdelseskontoen. Måske har du kun boet i boligen i en kortere periode? Eller måske har det bare ikke betydet så meget at få malet lejligheden kridhvid eller slebet gulvene helt blanke?
Som sagt er pengene på vedligeholdelseskontoen altid kun tilknyttet boligen. Det betyder derfor, at du ikke har ret til pengene, så snart du har sagt dit lejemål op. De penge, du har betalt til kontoen, er dermed ”låst fast”. Pengene vil fortsat være til fornyelse af boligen. Den næste lejer, der flytter ind efter dig, vil derfor kunne gøre brug af de penge, du ikke har fået brugt.
Du skal derfor ikke tænke på at spare på pengene på kontoen i den tro, at du kan få pengene tilbage. Hvis din bolig har brug for lidt istandsættelse (forudsat at der er penge til det), kan du lige så godt gøre brug af kontoen. Hvorfor ikke få nymalet din bolig, så den ser strålende ud – og samtidigt få alle spor fra tidligere lejer vasket væk?
Når du flytter fra boligen med B-ordningen, så skal du ikke stå for at istandsætte lejemålet til den næste lejer. Det kan den næste lejer nemlig selv stå for ved at gøre brug af de penge, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen efter dig. Hvis boligafdelingen gerne vil have boligen forfrisket, inden næste lejer flytter ind, så kan de gøre det. I det tilfælde vil boligafdelingen betale for omkostningerne. Det er dermed ikke dit ansvar, at lejemålet for eksempel står kridhvidt frem uden huller i væggene fra dine billeder.
Hvis der er skader i lejligheden, som bliver anset som misvedligeholdelse, så er det naturligt dig, der skal betale. Det samme er også tilfældet, hvis du ikke har gjort ordentligt rent til næste lejer. Så vil du blive fratrukket det beløb, som et rengøringsfirma vil få for at gøre det rent for dig.
Hvordan betaler man til kontoen?
Du betaler penge ind på vedligeholdelseskontoen over din husleje. Det er derfor heldigvis ikke noget, du skal tænke på at indbetale på en konto for sig selv. Samtidig skal du altså heller ikke bekymre dig om, at det er en særskilt udgift udover huslejen. Det er med i huslejen.
Det beløb, der bliver trukket over din husleje til vedligeholdelse, er bestemt i lejeloven. Du kan derfor altid tjekke, om det stemmer overens med det, du betaler. Det er ikke din udlejer, der kan bestemme, hvor mange penge der skal gå til dette.
I lejelovens bliver det oplyst, hvor meget vedligeholdelsessatsen er på. Beløbet bliver reguleret årligt. I 2019 er den indvendige årlige sats for vedligeholdelse på 45 kr. pr. m2.
En afvejning af plusser og minusser
Der kan være fordele og ulemper ved både en A- og B-ordning. Det kan lige netop derfor være svært at sætte fingeren præcist på, hvad du bør gå efter. Men det handler blandt andet om, hvem du er som person – eller rettere sagt: hvilke håndværker-skills du har.
Mange ser det som et klart plus at have en vedligeholdelseskonto. Når du har sådan én, så har udlejeren ansvaret for, at din bolig står klar til den person, der flytter ind efter dig. Og så er det også rart, at der er penge til at sætte ens bolig i stand undervejs, mens man bor der.
Omvendt er det for andre bare lækkert at kunne flytte ind i lejemålet, der har fået en kærlig hånd, er nymalet og er klar til indflytning med det samme. Hvis du med A-ordningen undervejs ønsker at få gjort noget i din bolig, kræver det, at du selv kan stå for at få det ordnet. Det kan være, du foretrækker det, hvis du selv er god til at få fixet skader og klare mindre renoveringer i dit lejemål. Det bliver du nemlig selv nødt til at betale for at få ordnet, medmindre du er ved at flytte fra boligen. Ved fraflytning vil du skulle dele udgifterne med din udlejer. Et andet plus ved A-ordningen er for nogen, at de så til gengæld ikke skal betale penge til din vedligeholdelseskonto hver måned. Huslejen vil også ofte være reguleret efter, om du selv står for vedligeholdelsen.
Hvem har vedligeholdelsespligten?
Nu har vi mest fokuseret på, hvem der har pligt til at betale for forskønnelser af vægge, gulve og lofter. Men hvem skal egentlig reparere lejeboligens inventarer? Hvad skal du gøre, hvis nu toilettet løber, eller hvis emhætten ikke vil suge mere. Og hvem skal betale for udgifterne til en ny ovn eller reparation af en dryppende vandhane? Hvem har vedligeholdelsespligten?
Når du har en vedligeholdelseskonto, er du så heldig, at det er din udlejer, der har ansvaret for ejendommen, du bor i. Det er både i forhold til at få ordnet det, der ikke fungerer og betale for udgifterne. Din udlejer skal derfor vedligeholde eller udskifte inventarer i din bolig. Det kan være alt fra en ny kogeplade til udskiftning af en rude.
Dette gør sig gældende, men der er igen få undtagelser. Hvis noget i dit hjem af en uheldig årsag skulle blive skadet, er det vigtigt, at du fortæller det til din udlejer med det samme. Du kan nemlig komme til at skulle betale udgifterne på grund af din manglende anmeldelse. Ved anmeldelsen vil udlejer vurdere, om du er forpligtet på at betale eller ej.
En anden undtagelse er låse og nøgler til dit lejemål. Hvis der trænger til udskiftning eller fornyelse af låse af en eller anden grund, er det dig som lejer, der må betale fra egen lomme.
Indvendig og udvendig vedligeholdelse
Der er selvsagt forskel på, om der er en udvendig og/eller en indvendig vedligeholdelseskonto knyttet til dit lejemål. I lejeloven skelner man imellem disse to. De fleste vil nok umiddelbart tro, at den udvendige vedligeholdelse udelukkende hører til udendørsarealerne. Men i lejeloven er det alt det, der ikke har med lofter, gulvbehandling, tapetsering og maling af vægge at gøre. Alt andet er knyttet til den udvendige vedligeholdelse. Det gælder altså dine ruder, dit køleskab, din toiletkumme, ejendommens opgang eller noget helt andet – og det er selvom, at disse ting er indendørs.
Den udendørs vedligeholdelseskonto dækker også over alt det, der faktisk er udenfor. Det gælder alt fra fælles udendørsarealer, private altaner og tagrender.
Yderligere info om vedligeholdelseskontrakten
Når der er noget i din bolig, der skal fikses, skal du altid kontakte din udlejer. Din udlejer har ansvaret og vedligeholdelsespligten. Hvis du kommer i den situation, at din udlejer ikke tager ansvar og overholder vedligeholdelsespligten, kan du kontakte huslejenævnet i din kommune og få hjælp af dem til, hvad du så skal stille op. Er det omvendt dig, der ikke lever op til dine forpligtigelser, kan du risikere at blive smidt ud af dit lejemål på grund af misvedligeholdelse.
Både dig og din udlejer er sikret af lejelovens paragraffer. Her på FindBolig henviser vi derfor til, at du tjekker lejeloven, hvis du står med nogle uopklarede spørgsmål i forhold til din vedligeholdelseskonto.
Lejelovens paragraffer skal som nævnt altid ses i lyset af din individuelle lejekontrakt. I lejekontrakten kan der være tilføjelser om f.eks. fælles rengøring af din ejendoms opgang. Din udlejer kan tilføje undtagelser, som du bør være opmærksom på. Læs derfor altid lejeloven og din lejekontrakt grundigt, inden du skriver under. Det vil desuden ofte være muligt at forhandle med din udlejer i forhold til vedligeholdelsen af din kommende bolig. Hvis både du og din lejer for eksempel bliver enige om at ændre på nogle regler i forhold til vedligeholdelsespligten, er dette altid en mulighed.