Uopsigelig lejekontrakt – Hvordan er reglerne?

I forbindelse med udlejning af en lejlighed eller et hus, vil der blive udarbejdet en lejekontrakt. Denne gør det blandt andet muligt for udlejer at notere forskellige forbehold for lejeperioden, huslejestigninger og meget andet. Mange lejekontrakter er imidlertid uopsigelige. Dette er grundet forskellige årsager, og det kan du læse meget mere om i denne artikel. Vi fortæller mere om, hvordan det er muligt at gøre en lejekontrakt uopsigelig, og hvordan lejer kan vide sig sikker på, at udlejer ikke har mulighed for at opsige lejemålet. 

Artiklen vil inddrage informationer fra blandt andet Lejeloven samt fra vores andre artikler, hvor du kan finde uddybende beskrivelser og gennemgang af en lang række forskellige emner. 

Hvad er en lejekontrakt?

Lad os først kigge nærmere på, hvad en lejekontrakt er for en størrelse. Helt grundlæggende er en lejekontrakt en skriftlig aftale mellem lejer og udlejer. Denne kontrakt er bindende, når begge parter har underskrevet kontrakten, og er dermed retningslinjer for lejeaftalen. I en lejekontrakt bliver lejemålet og de to parters forskellige forpligtelser beskrevet. Alt dette sker i henhold til Lejelovens lovbestemmelser og lejeforhold. 

Som lejer kan det være en stor mundfuld at gennemlæse en lejekontrakt, men ikke desto mindre er dette særdeles vigtigt. Det er nemt bare at underskrive kontrakten, men det kan resultere i, at man som lejer eksempelvis havner med en uopsigelig lejekontrakt. 

Ved gennemgang af en lejekontrakt, vil § 1-10 være udformet som faste procedurer og afsnit. Disse bør du tjekke igennem i forhold til, om den rette husleje er angivet, og om du forpligter dig til forskellige former for vedligeholdelse. Derimod kan § 11 variere alt efter, hvilket lejemål, der er tale om. § 11 i en lejekontrakt omhandler særlige vilkår for lejemålet. Her kan udlejer notere forskellige forpligtelser og krav, som lejer skal overholde. 

Vi har uddybet de forskellige regler ved en lejekontrakt lige her, hvor du kan læse mere om de forskellige forhold og dele i kontrakten. 

Hvad skal en lejekontrakt indeholde?

Lad os kigge lidt nærmere på, hvad en lejekontrakt bør og skal indeholde. En almindelig lejekontrakt består af 11 forskellige paragraffer. I det følgende vil vi kort gennemgå de forskellige dele i kontrakten, og hvad den skal indeholde. 

§ 1 skal indeholde de formelle oplysninger om lejer og udlejer. Dernæst følger en paragraf, der fremsætter lejeforholdets begyndelse og ophør. Denne kan være utrolig vigtig for både lejer og udlejer, da den blandt andet angiver:

  • Om der er tale om ubegrænset eller tidsbegrænset lejeperiode
  • Om dette er en uopsigelig lejekontrakt
  • Hvor lang opsigelsesvarsel lejer har

Ønskes en længere opsigelsesvarsel, skal dette anføres i § 11. Efterfølgende vil § 3 angive informationer om betaling af leje. Her vil den årlige leje samt forudbetalt leje og depositum blive oplyst. Typisk vil den forudbetalte leje være på 1-3 måneders husleje, ligesom der også oftest skal betales et depositum på 1-3 måneders husleje. Den første måneds husleje vil blive opgivet i § 4. 

§ 5-6 angiver forskellige forhold og forpligtelser i forhold til forsyning i boligen. Dette omfatter blandt andet vand, antenne og varme. § 7 omhandler lejemålets stand ved indflytning, og her skal det angives, om der bliver afholdt et flyttesyn inden indflytning. § 8 angiver de forskellige forpligtelser i forbindelse med vedligeholdelse, og dette gælder både udendørs og indendørs. 

§ 9 omhandler inventaret i boligen ved indflytning, og § 10 angiver forskellige krav til lejer. Det kan være husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger. Sidst finder du § 11, der netop angiver særlige forhold. Under dette afsnit anføres alle fravigelser eller tilføjelser til den almindelige lejekontrakt. Dette gælder særlige vilkår for lejefastsættelsen, lejeperioden og meget andet. Det er også her, der vil blive angivet, hvis der er tale om en uopsigelig lejekontrakt. 

Lige her kan du downloade en skabelon til en almindelig lejekontrakt. Den rummer alle de paragraffer, som er lovpligtige og hyppigt optræder i enhver lejekontrakt for en lejebolig. 

Ubegrænset og tidsbegrænset lejeperiode

Ved udlejning af en bolig er det muligt at fremsætte to mulige lejeperioder; en ubegrænset lejeperiode og en begrænset lejeperiode. En ubegrænset lejeperiode fremsætter, at lejer kan blive i boligen på ubestemt tid. Det er således ikke muligt for udlejer at opsige denne lejekontrakt, med mindre lejer ikke overholder de retningslinjer og vilkår, som er noteret i lejekontrakten. 

Derimod vil en tidsbegrænset leje være en begrænset periode, hvor lejer må bo i boligen. Denne lejeperiode kan forlænges, hvis dette bliver aktuelt. Som udlejer er det ikke muligt bare at sætte lejeperioden til at være tidsbegrænset. Derimod skal det være baseret på saglige begrundelser. Opsigelsen ved tidsbegrænsede lejemål vil ske ved udløb af den tidsbegrænsede lejeperiode. Samtidig vil lejer som udgangspunkt ikke have mulighed for at opsige lejemålet i perioden, med mindre andet er angivet i lejekontrakten. Dette angives i Lejelovens kapitel 13.

Hvornår er en lejekontrakt uopsigelig?

En uopsigelig lejekontrakt er en aftale mellem de to parter, hvor lejemålet ikke kan opsiges inden for en bestemt periode. Her kan der altså være tale om to forskellige udformninger i en lejekontrakt. 

Først og fremmest vil en tidsbegrænset lejeperiode resultere i en uopsigelig lejekontrakt. Er der tale om en lejeperiode på eksempelvis seks måneder, vil lejekontrakten blive opsagt efter perioden. Fortsætter lejeperioden efter de seks måneder, og er der ikke angivet noget angående en uopsigelig lejekontrakt i § 11, vil lejer kunne opsige på baggrund af de normale betingelser i Lejeloven. 

Derudover vil det også være muligt for udlejer at udarbejde en lejekontrakt, der er uopsigelig i de første 12 måneder, hvor lejer bor i lejemålet. Dermed er de første 12 måneder uopsigelige, men efterfølgende kan lejer opsige med den opsigelsesvarsel, der står angivet i lejekontrakten. 

Det er ikke muligt for udlejer at udarbejde en uopsigelig lejekontrakt, der er bindende i flere år. En uopsigelig lejekontrakt vil også kunne opsiges, hvis den ene part misligholder lejekontrakten og dermed ikke overholder sine forpligtelser. 

Hvornår er en uopsigelig lejekontrakt mulig?

At udarbejde en uopsigelig lejekontrakt er i langt de fleste tilfælde muligt. Dette angives i aftalelovens § 36, hvor en sådan uopsigelig lejekontrakt kun kan gøres ugyldig, hvis aftalelovens regler om urimelige aftaler omfatter denne fremstilling af en uopsigelig lejekontrakt. Dermed kan en uopsigelig lejekontrakt kun opsiges, hvis der er fremsat urimelige aftaler. 

En uopsigelig lejekontrakt kan være gældende for lejer, udlejer eller begge parter. Det er vigtigt at være opmærksom på, at en uopsigelig lejekontrakt stadigvæk er omfattet af en opsigelsesperiode, når uopsigelighedsperioden er udløbet. 

Primært bliver en uopsigelig lejekontrakt anvendt ved tidsbegrænsede lejemål. Dette er i overensstemmelse med Lejelovens § 80, der fremsætter betingelsen om, at et tidsbegrænset lejemål kan være uopsigeligt. 

Hvad skal du vide som lejer?

Hvis du som lejer underskriver en uopsigelig lejekontrakt, er du forpligtet til at betale husleje i den tidsbestemte periode. Har du en ubegrænset lejekontrakt, der er uopsigelig i de første seks måneder, kan du herefter vælge at opsige lejemålet. Lad os tage et eksempel:

Hvis du lejer en bolig, der er tidsbegrænset i to år med uopsigelig kontrakt, skal du betale husleje i alle 24 måneder. Vælger du at flytte efter 12 måneder, vil det være et kontraktbrud, hvor udlejer som udgangspunkt fortsat skal modtage sin husleje for de resterende 12 måneder. Dog angiver Lejelovens § 86, stk. 3, at udlejer har genudlejningspligt. Dette betyder, at udlejer skal bestræbe sig på at få genudlejet lejemålet. 

Du kan som lejer ikke forvente, at udlejer vil gå med til, at du selv finder en ny lejer til lejemålet. Udlejer har ikke pligt til at vælge en ny lejer, som du som nuværende lejer har fundet. Derfor kan det som lejer af en tidsbegrænset bolig være langt bedre at fremleje denne i den resterende periode. Du kan læse mere om fremleje lige her og få et overblik over, hvilke rettigheder du har som lejer af en tidsbegrænset bolig. 

Mulighed for fremleje med en uopsigelig lejekontrakt 

Som lejer er der altid mulighed for at fremleje sin lejede bolig. Lejelovens § 70 angiver, at lejer har mulighed for at fremleje sin lejebolig i op til to år. Udlejer kan, ifølge § 70, stk. 2, kun modsætte sig fremlejeforholdet, hvis: 

  • Ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder
  • Antallet af personer overstiger antallet af beboelsesrum
  • Udlejer har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet. 

Når lejer fremlejer sin lejebolig, agerer lejer også udlejer. Det betyder, at en tredje part involveres og skal overholde den oprindelige lejers forpligtelser. Det kan være en fordel som lejer at tegne en lejekontrakt med den person, som boligen fremlejes til. Her skal lejeperioden angives og de forpligtelser, der står i den oprindelige kontrakt, skal overføres til denne. 

Lovbestemmelser efter en uopsigelig lejekontrakts udløb

Når der underskrives en uopsigelig lejekontrakt, vil denne uopsigelighedsperiode have et udløb. Er den uopsigelige lejekontrakt på baggrund af en tidsbegrænset periode, skal lejer fraflytte boligen, når den uopsigelige lejekontrakt udløber. 

Er der derimod udarbejdet en uopsigelig lejekontrakt, der omhandler en periode, hvor boligen ikke kan opsiges, men hvor lejer efterfølgende kan blive boende, ændrer opsigelsesreglerne sig. Ifølge Lejelovens § 86 har lejer en opsigelsesperiode på tre måneder, hvor udlejer har en opsigelsesvarsel på 12 måneder. Udlejer må ligeledes kun opsige lejer ud fra de begrundelser, der er anført i § 83

Det betyder altså, at en uopsigelig lejekontrakt kun er gældende i en tidsbegrænset periode. Er denne gældende på et ubegrænset lejemål, vil lejer efterfølgende være underlagt de almindelige regler om opsigelsesvarsel, som angives i Lejeloven. 

Det er vigtigt at forstå, at en uopsigelig lejekontrakt angiver, at det som lejer ikke er muligt at opsige lejligheden i denne periode. Angiver lejekontrakten dermed, at de første seks måneder er uopsigelige, kan lejer først opsige lejemålet efter de seks måneder. Herefter gælder reglerne om tre måneders opsigelsesvarsel. 

Et eksempel på opsigelsesvarsel efter uopsigelig lejekontrakt

Det kan virke en smule kringlet, hvordan det fungerer med en uopsigelig lejekontrakt, hvis denne lejekontrakt fortsætter efterfølgende. For at gøre det klart, vil en uopsigelig lejekontrakt på et ubegrænset lejemål indbefatte, at lejer ikke kan opsige lejemålet inden for den første periode. Det kan også være udlejer, der ikke har mulighed for at opsige lejer eller begge parter, der skal overholde denne aftale. 

For at lette forståelsen, har vi her udarbejdet et eksempel. Eksemplet ekspliciterer, hvordan lejer skal forholde sig til en opsigelse efter en uopsigelig lejekontrakt er udløbet:

Der er udarbejdet en uopsigelig lejekontrakt mellem udlejer og lejer. Denne angiver, at lejer ikke kan opsige lejemålet i de første seks måneder. 

Vil lejer gerne opsige lejemålet, kan dette først gøres efter de seks måneder er gået. Dermed skal lejer lægge tre måneders opsigelsesvarsel til og kan dermed flytte efter ni måneders total lejeperiode. 

Lejers opsigelsesvarsel kommer altså efter den uopsigelige lejekontrakt er udløbet. Dermed er lejer bundet til boligen de efterfølgende tre måneder. Vi har også skrevet meget mere om, hvordan en lejer skal forholde sig ved opsigelse af et lejemål, og det kan du læse mere om her

Hvornår kan en udlejer opsige en lejekontrakt?

Som udlejer er det helt generelt ikke muligt at opsige en lejer, blot fordi udlejer gerne vil have nye lejere ind eller lignende. Lejer er dermed godt beskyttet, men i visse tilfælde er det muligt for udlejer at opsige lejer.

 Det er vigtigt at notere sig, at der skelnes mellem opsigelse af en lejekontrakt, angivet i Lejelovens § 83-84, og ophævelse af en lejekontrakt, angivet i Lejelovens § 93. En opsigelse sker, når en lejeaftale bringes i ophør på baggrund af de opsigelsesvilkår, der er anført i Lejeloven. En ophævelse sker derimod, når en lejekontrakt bringes i ophør med øjeblikkelig virkning. 

En opsigelse af en lejekontrakt er mulig, hvis der er tale om udlejning af et enkelt værelse. Her har udlejer en opsigelsesvarsel på minimum én måned. Det er også muligt at opsige en lejer, hvis der er tale om en beboelseslejlighed i et hus, hvor udlejer også bor, og dette sker med en opsigelsesvarsel på et år. Også ved en ejerbolig eller andelsbolig, som udlejer selv ønsker at bo i, er der mulighed for at opsige lejer. Dette sker med en opsigelsesvarsel på et år. 

Overholder lejer ikke reglerne om god skik og orden samt regler i husorden, vil det være muligt at opsige lejer med en opsigelsesvarsel på tre måneder. Dette forudsætter dog, at lejer har modtaget et skriftlig påbud om overholdelse af husordenen, så lejer har en mulighed for at rette op på dette. Først efter flere påbud er det muligt for udlejer at opsige lejer retmæssigt.