Udlejning af værelse → Ultimativ guide til at udleje et værelse (2019)

Overvejer du at leje et værelse ud i din lejlighed, så er der flere ting, du bør være opmærksom på. Der er en del regler i forhold til skat og lejeloven, som kan være svære at finde rundt i, og så er der flere generelle overvejelser, som du skal gøre dig, når du skal vælge din nye lejer. Derudover skal du også sætte dig ind i, hvordan du kan prissætte udlejningen af værelset. Det er blot en håndfuld spørgsmål, som du formentlig sidder med lige nu. I dette blogindlæg vil vi forsøge at besvare dine mange spørgsmål og overvejelser, så du er klædt på til at leje dit værelse ud i den nærmeste fremtid.

Regler for udlejning af værelse

Når du skal udleje dit værelse, så er der flere regler, du bør være opmærksom på. Det er altid en god idé, at du sætter dig ind i reglerne for, hvad du skal gøre, og hvad du egentlig må gøre ved udlejning af dit værelse. 

  • Skal du lave en lejekontrakt?

Når du udlejer et værelse, så er det faktisk ikke noget krav, at du udarbejder en skriftlig lejekontrakt mellem din lejer og dig selv som udlejer. Det er dog en rigtig god idé, at du gør dette. Det er en fordel for begge parter, da I begge kommer til at have de præcise vilkår for lejemålet skrevet ned. På den måde kan du undgå konflikter med din lejer. Du skal være opmærksom på, at ifølge lejeloven så skal du lave en skriftlig lejekontrakt, hvis lejer ønsker dette. 

Du kan derfor godt komme i situationer, hvor du egentlig ikke havde tænkt dig at gøre dette, men du må så efterkomme din lejers krav om at få en skriftlig lejekontrakt. Det smarte ved lejekontrakten er, at du sammen med din lejer kan aftale de forskellige vilkår for lejeforholdet.

  • Fastsættelse af husleje

Du skal også fastsætte huslejen, og den skal fastsættes, så den er rimelig i forhold til det lejedes værdi. Du skal derfor kunne vurdere udlejningen af dit værelse, og hvordan det står værdimæssigt i forhold til den husleje, du ønsker for lejemålet. Her kan det være en rigtig god idé at få hjælp fra en professionel, der kan vurdere lejemålets værdi, hvis du ikke selv er den store haj inden for vurdering af den slags. Det er nemlig meget vigtigt, at du hverken sætter huslejen for lavt eller for højt. Den skal som tidligere nævnt være fair både over for dig og lejer.

Hvis du kommer til at sætte en for høj husleje, så kan det godt give bagslag. Hvis lejer ikke er enig i prisen, kan personen vælge at indbringe forholdene for Huslejenævnet for at få nedsat lejen. Det kan ende med, at du som udlejer skal betale husleje tilbage, hvis du eksempelvis har sat lejen for højt til at starte med. Hvis du ønsker at finde den perfekte husleje for udlejning af dit værelse, så er det smart at sammenligne priserne med tilsvarende lejemål i dit område. På den måde kan du få en fornemmelse af, hvad priserne på markedet er lige nu.

  • Hvis du vil opsige lejer?

Det kan være, du kommer i den situation, at du ikke ønsker lejer i din bolig længere. Der en særlig regel for dette, når der tale om udlejning af et værelse i din bolig. Her gælder reglen om, at du som udlejer, men også som lejer, kan opsige aftalen med en måneds varsel. Hvis du ønsker en længere opsigelsesfrist, så er det vigtigt, at du får lavet en lejekontrakt, hvor dette står tydeligt. Du kan dog aldrig få den gjort kortere. Ifølge lejeloven skal din opsigelse af lejer være skriftlig og begrundet. Derudover skal du oplyse lejer om, at personen har seks uger til at fremsætte en skriftlig indsigelse mod opsigelsen. 

Det er meget vigtigt, at du overholder disse regler. Hvis opsigelsen ikke opfylder ovenstående, så vil den blive erklæret ugyldig. Du kan derfor heller ikke sende en opsigelse pr. e-mail, da opsigelsen skal være i skriftlig form pr. brev. Det er derudover heller ikke lejers ansvar at bevise, at opsigelsen er kommet frem. Det er dit ansvar. Det er derfor et godt råd, at du sender opsigelsen som et anbefalet brev. Du skal dog være opmærksom på, at hvis udlejningen af dit værelse er tidsbegrænset, så kan du ikke opsige lejer, medmindre personen eksempelvis har misligholdt jeres aftale. I dette tilfælde vil du kunne ophæve lejekontrakten. 

  • Ophævelse af lejekontrakt 

Hvis du ønsker at ophæve lejekontrakten med din lejer ved udlejning af et værelse, så kan du gøre dette i bestemte tilfælde. Dette kan eksempelvis være, hvis din lejer har misligholdt sine forpligtelser. Dette betyder, at lejer ikke overholder jeres aftaler i lejekontrakten eller i forhold til lovgivningen. Dette kan eksempelvis være, hvis lejer ikke betaler sin husleje, lejer bruger dit værelse til andet end aftalt, lejer ikke bor i lejemålet, eller hvis lejer overlader lejemålet til andre, som ikke er en del af husstanden. Det kan også være, hvis lejer tilsidesætter sine pligter, og her er der tale om god skik og orden. Dette kan eksempelvis være, hvis lejer truer eller udøver fysisk vold mod pågældende personer, eller hvis lejer ødelægger ejendommen.

Du skal dog være opmærksom på, at du som udlejer skal give lejer mulighed for at indrette sig efter dine indsigelser eller påkrav, før du skriftligt ophæver kontrakten. Hvis det fortsætter, er du i din ret til at ophæve lejekontrakten.

Lejekontrakt til udlejning af værelse

Det er dog vigtigt, at du er opmærksom på, at du ikke bare kan aftale, hvad du vil. Der er nogle helt klare regler ifølge lejeloven, som skal være med i lejekontrakten. Vælger du ikke at udarbejde en lejekontrakt, vil det være reglerne i lejeloven, som vil være de gældende regler for lejemålet. Det er dog en rigtig god idé at lave en lejekontrakt, så der er styr på de forskellige vilkår mellem lejer og dig. Hvis du ikke laver en lejekontrakt, vil der ikke være nogen slutdato på lejeperioden, hvilket godt kan være frustrerende, hvis du egentlig blot havde tænkt dig at udleje dit værelse i en bestemt periode. 

Hvis du ønsker at leje dit værelse ud i en tidsbegrænset periode, så skal der være en god grund til dette. Der er mange udlejere, der begår denne fejl, og så ender de med at have en lejer hængende for altid. Det står nemlig ikke frit for dig at bestemme, hvorvidt dit lejemål skal være tidsbegrænset eller ej. Du skal have en saglig begrundelse for, at lejemålet bliver udlejet i en bestemt tidsperiode, og dette skal kunne dokumenteres. Du kan altså med andre ord ikke bare tidsbegrænse lejeperioden, hvis du bare lige vil være sikker på, at din lejer er god nok. I forhold til lejekontrakten skal det derfor oplyses, hvad årsagen til tidsbegrænsningen er.

Når du skal lave lejekontrakten, så er det vigtigt, at du bruger den rigtige typeformular. Det kan have væsentlig betydning for lejeforholdet, hvis du ikke vælger at anvende den autoriserede formular. I skrivende stund er det typeformular A9, der er den rigtige typeformular, du skal anvende. Denne formular kan hentes flere steder online, men det er en god idé at hente den fra velkendte kilder som borger.dk. 

Hvis du ønsker at læse mere omkring, hvordan en lejekontrakt skal udfyldes, kan du læse med her.

Udlejning af værelse

I dette afsnit vil du blive præsenteret for reglerne i forhold til skat, når du udlejer et værelse. Det er typisk dette, som mange udlejere har det svært ved. For hvornår skal du betale skat af det, du tjener på at leje et værelse ud? Det kan faktisk besvares rimelig simpelt. Du skal nemlig betale skat af dine lejeindtægter, hvis du eksempelvis vælger at leje en bolig ud, som du selv bor i noget af året. Det samme gælder ved udlejning af et værelse. Hvad end du udlejer et eller flere værelser, så skal du betale skat af de lejeindtægter, du får. 

Ifølge Skat så kan du vælge mellem et regnskabsmæssigt fradrag og et bundfradrag. 

  • Regnskabsmæssigt fradrag

Hvis du vælger at benytte denne metode, så skal du føre regnskab over alle dine indtægter og udgifter, som vil være gældende i forbindelse med værelsesudlejningen. Det specielle ved regnskabsmæssigt fradrag er, at du derefter kun skal beskattes af den del af dine indtægter, som overstiger udgifterne. Du kan dog ikke fratrække et underskud, hvis du skulle komme i den situation. Udgifterne vil blive udregnet som en andel af de løbende udgifter, der vil være ved udlejning af værelse. Det er eksempelvis vand, varme og el. 

  • Bundfradrag

Det specielle ved bundfradragsmetoden er, at du kun skal betale skat af den del af din lejeindtægt, der kommer til at overstige bundfradraget. Bundfradraget udgør 1,5 % af den offentlige ejendomsvurdering. Det er dog mindst 24.000 kr. Hvis din bolig eksempelvis har en værdi på tre millioner kroner, så vil dit bundfradrag være 40.000 kroner, som du kan fordele over hele året. Dette gælder også, hvis du kun vælger at leje dit værelse ud i et halvt år. 

Dette er på grund af de ny regler, som kom i 2018. Disse regler betyder, at du kan få et højere bundfradrag, hvis du eksempelvis vælger at leje dit værelse ud via et bureau, end hvis du selv står for udlejningen af dit værelse. I 2021 vil det være en betingelse, at udlejning af værelser skal ske gennem et bureau, men de nuværende regler om beregningen af bundfradrag gælder dog stadig. 

Dette vil sige, at der i tidsperioden mellem 2018 og 2020 kan vælges mellem to forskellige regelsæt. Disse regler vil gælde, lige meget hvordan du vælger at formidle udlejningen af dit værelse. Det gælder blandt andet også konceptet ”bed and breakfast”, og hvis du vælger at udleje dit værelse gennem Airbnb. Hvis din lejer betaler for andre ydelser end blot at bo i dit værelse, så skal du også betale skat af denne fortjeneste. Dette kan eksempelvis være måltider og sengelinned. 

Ønsker du at læse mere omkring reglerne om skat i forhold til udlejning af værelse, kan du klikke dig ind her. 

Hvordan får du fat i en lejer?

Det kan være rigtig svært at finde en lejer, der vil leje et værelse. Selvom der er mange, som søger et værelse, så er der bare også rigtig mange, der har et værelse, som de udlejer. Der er flere gode tips til, hvordan du skaber en masse synlighed omkring udlejningen af dit værelse. Det kan være, at der er nogle af dem, der faktisk giver dig din nye lejer. 

  • Vær kreativ

Der er rigtig meget kamp om de forskellige lejere, og derfor er det generelt en god idé, at du skiller dig ud. Derfor kan det være smart, hvis du forsøger at være kreativ med udlejningen af dit værelse. Der er mange måder, du kan være kreativ på, når du skal forsøge at leje dit værelse ud, og det er tit dem, der skaber meget synlighed. Dette kan du eksempelvis gøre ved at dele billeder af værelset og eventuelt en plantegning af resten af lejligheden. Så kan din kommende lejer få et overblik over, hvordan værelset er placeret i forhold til resten af lejligheden, og hvor stort det er. Det er også en rigtig god idé at tilføje billeder af området, som værelset befinder sig i. Rigtig mange lejere vælger deres værelse ud fra området, så derfor er det en god ekstra service at have med. Derudover kan du også vælge at skrive en fængende tekst, der både er underholdende, men også giver lejer en god beskrivelse af, hvordan værelset er.  

  • Brug vores boligportal

Hvis du gerne vil have hjælp til at finde en lejer af dit værelse, så kan du med fordel anvende vores boligportal. Her får du en professionel platform til din annonce til udlejning af dit værelse. Du får en rigtig god mulighed for at være meget specifik omkring dit lejemål, og du skal derfor også oplyse de næsten alt omkring dit lejemål. Dette er både for at hjælpe din kommende lejer, men også dig selv, så du ikke får lejere til fremvisning, der har andre forventninger til lejemålet. Her skal du eksempelvis forberede dig på at oplyse, hvornår indflytning er, hvor lang tid lejemålet udlejes og hvor stort værelset er.

Du skal også informere om den økonomiske del af lejemålet, hvilket du generelt altid bør oplyse. Her er der tale om værelsets husleje og forbrug. Et godt tip, når du har fundet din lejer, er, at du fjerner de økonomiske oplysninger for udlejning af dit værelse. Hvis værelset skal lejes ud igen, så har lejen formentligt ændret sig, og det kan give en del forvirring, hvis der i et tidligere opslag har stået en billigere pris. Ellers kan du også blot slette dine opslag og annoncer, når det er lejet ud, og så kan du lave et nyt, når det skal lejes ud igen.

Hvordan vælger du den rigtige lejer til udlejning af værelse?

Det sidste step er er at vælge den perfekte lejer til dit værelse. Hvordan gør du så det? Det er faktisk sværere, end du måske lige tror. Det er måske den vigtigste og mest undervurderede del ved udlejningen af et værelse. Når du lejer et værelse ud, skal du leje det ud til en lejer, du formentlig kommer til at bo sammen med. I har godt nok jeres eget værelse, men der vil være mange ting, som kommer til at være fælles, og I kommer unægteligt til at se en del til hinanden. Derfor er det meget vigtigt, at du gør dig mange overvejelser om, hvordan din lejer skal være. Der er flere, der ønsker, at lejer skal have et bestemt køn og måske være studerende, mens andre er mere tilbøjelige til blot at ønske, at de har en fast indkomst, så huslejen kan blive betalt. 

Det er disse ønsker, du skal være rimelig klar over. Hvis du selv bor i lejemålet, mens værelset lejes ud, så er det typisk også en god idé at forklare, hvilke sociale forventninger du har til personen. Skal I kunne lave mad sammen hver dag og have fælles madkort? Eller det udelukkende roomies, der lever hver for sig. En god metode til at finde ud af, hvem der er den rette lejer for dig, er at invitere udvalgte lejere til en fremvisning. På den måde møder du de potentielle lejere i øjenhøjde, og du kan danne dig et indtryk af, hvem de forskellige personer er. Du kan bruge tiden under fremvisningen på at tale med hver enkelt person, hvilket selvfølgelig afhænger af, hvor mange du inviterer. Inviterer du en mindre flok personer, så kan du bedre få et indblik i, hvem de er.

Søger du bolig? Søg blandt 5000+ ledige lejeboliger i hele Danmark
Søg lejebolig her
42 90 32 51 (Alle hverdage 9.30 - 12.00)
Mail info@findboliger.dk (Alle hverdage 10.00 - 16.00)
Cookies hjælper os til at give dig den bedste oplevelse. Ved at bruge vores ydelse, accepterer du vores cookies.