Udlejning af hus

Markedet for boligudlejning er hele tiden i bevægelse. Her vælger boligejere at udleje boliger, som giver andre mulighed for at leje boligen, hvor det er muligt både at fastsætte en begrænset leje og en ubegrænset lejeperiode. Står du overfor udlejning af et hus, kan du her finde alle de informationer, du har brug for. Her finder du en grundig gennemgang af forskellige procedurer og overvejelser, der er forbundet med udlejning af et hus. Artiklen inddrager lejelovens krav og regler til dig som udlejer, så du kan være sikker på, at du får gjort det hele efter bogen. 

Denne artikel henvender sig særligt til dig, der gerne vil udleje dit hus. Sidder du som lejer, kan der også være en række informationer, der kan give dig en vished over dine rettigheder som lejer. Vi henviser løbende til kilder som Lejeloven og SKAT.dk, der giver dig et lovmæssigt overblik over sagen. 

Hvilke muligheder har jeg som udlejer?

Udlejning af en bolig kan hovedsageligt gøres på to forskellige måder, når du skal udarbejde en lejekontrakt. Først og fremmest er der tale om reel udlejning af din egen bolig, hvis du står som ejer af boligen. Som udlejer er det vigtigt, at du har et overblik over en række regler, inden du udlejer din bolig. Disse vil vi komme nærmere ind på her på siden. 

Derudover er det også muligt at fremleje en bolig. I dette tilfælde udlejer du en bolig eller dele af en bolig, som du ikke selv ejer. Det kan eksempelvis være en lejligheden, som du selv lejer, men hvor du ønsker at fremleje denne grundet et udlandsophold eller lignende. Der er tale om fremlejer når du:

  • Påtænker udlejning af et hus, som du selv lejer, mens du ikke bor der

  • Påtænker at udleje dele af det hus, som du selv lejer og bor i

Når det gælder fremleje, skal du altid være opmærksom på, at du kun må fremleje i op til to år ad gangen. Ligeledes er der en række skattepligtige regler, du skal overholde, når du fremlejer i dele af et indkomstår. Her kan du vælge at benytte dig af Bundfradragsmetoden og Den Regnskabsmæssige Metode. Bundfradraget giver dig mulighed for at fratrække ⅔ af den samlede husleje, som du ikke er skattepligtig af. Den Regnskabsmæssige Metode bygger på en procentvis fradragssats, som du kan trække fra den leje, du får fra lejer. Du kan læse mere om skattereglerne lige her. 

Boligens lejeperiode

Der kan være flere årsager til, at du vælger at udleje dit hus. Derfor kan det være fordelagtigt for dig at være særligt opmærksom på, hvilken lejeperiode du angiver i den endelige lejekontrakt. Der kan nemlig være tale om ubegrænset leje og tidsbegrænset leje

Når en bolig udlejes ubegrænset, har lejer ret til at blive boende så længe, lejeren ønsker dette. Du har ikke mulighed for at opsige udlejer ved ubegrænset leje, med mindre husordenen ikke overholdes. Ønsker du at sælge, mens du udlejer dit hus, bibeholder du muligheden for dette. Dog forudsætter et salg ifølge lejeloven, at køberen overtager dine forpligtelser som udlejer, og dermed ikke kan opsige lejerne. 

Du har som udlejer mulighed for at tilbyde lejer et kontantbeløb for udflytning, og dette kan ske i overensstemmelse med lejeloven. Ønsker du derimod udlejning af dit hus under et salg, skal du udarbejde en lejekontrakt, hvori der er en gensidig kort opsigelsesvarsel. Denne kan passende være på tre måneder. 

Du har imidlertid andre muligheder for en tidsbegrænset lejeperiode. Når du vælger at tidsbegrænse din udlejningsperiode, kan du ikke gøre dette for at sikre dig, at lejeren er god. Boligretten vil i sådant tilfælde vurdere om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet, og vurderes den som værende utilstrækkelig, vil tidsbegrænsningen blive tilsidesat. 

En tidsbegrænset lejeperiode er uopsigelig fra begge parter med mindre andet aftales. Det angiver lejelovens § 80 stk. 1. I lejekontraktens §11 har du mulighed for at angive vilkår for den tidsbegrænsede leje i forbindelse med udlejning af dit hus. 

Fastsættelse af leje

I forbindelse med fastsættelse af huslejen for lejer, er der en række lejefastsættelsesregler, du som udlejer er forpligtet til at overholde. Her indgår flere faktorer samt placering i beregningen for den husleje, du må udleje dit hus til. 

Lejeloven forudsætter, at huslejens størrelse skal stemme overens med lejemålets værdi. Værdien på dit hus sammenlignes med lignende lejemål efter størrelse, type, kvalitet, beliggenhed, stand og udstyr. Som udgangspunkt kan du fastsætte lejen ud fra, hvad du selv mener, er en passende leje. Her kan du dog risikere, at lejer ikke er enig og dermed går til Huslejenævnet med krav om en huslejenedsættelse. 

Når du fastsætter lejen ved udlejning af dit hus, må du ikke medtage dine låneomkostninger i udregningen. Det er desuden vigtigt at undersøge, om dit hus ligger placeret i en reguleret eller ureguleret kommune. I regulerede kommuner er Boligreguleringsloven gældende. 

I den udarbejdede lejekontrakt er det vigtigt at angive, hvilke formkrav der er i forbindelse med en huslejeregulering. Lejeforhøjelser skal varsles med tre måneder, hvilket bestemmes ud fra § 48 i lejeloven. Ligeledes er § 49 vigtig at gennemlæse for dig, inden du påbegynder udlejning af dit hus. Her angives lejers krav, hvis du har fastsat en for høj husleje. 

Sådan er din skattepligt ved udlejning af hus

Som udlejer af en bolig, er du forpligtet til at betale skat af din lejeindtægt. Ved udlejning af et hus er lejeperioden vigtig for din skattepligt. Udlejer du boligen i mindst 12 måneder, vil det blive anset som værende erhvervsmæssig udlejning. Det betyder, at lejen bliver set som personlig indkomst, og du har mulighed for at fratrække en række udgifter fra den samlede lejeindtægt. Disse kan du læse mere om hos SKAT.dk, hvor du ligeledes kan udfylde din selvangivelse i forbindelse med udlejning. 

Når du vælger at udleje din bolig i mindre end 12 måneder, er du skattepligtig efter kapitalafkastordningen. Vælger du derimod, at udlejning af dit hus skal ske i mindst 12 måneder, har du mulighed for at benytte dig af kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen. Sidstnævnte giver dig mulighed for blandt andet at få fuld fradragsværdi af dine renteudgifter. Du har ligeledes mulighed for at foretage en opsparing af overskuddet, og dermed kun blive beskattet med en foreløbig skat på 22 %.