Udlej din bolig – Sådan gør du + skabeloner til at komme i gang!

Er du klar til at blive udlejer? Man behøver ikke at have flere lejligheder til leje for at anses som en udlejer. Mange udlejere er faktisk helt almindelige mennesker med andet fuldtidsarbejde, som ejer en bolig, de af den ene eller den anden grund ikke selv benytter. Dette kan for eksempel være i forbindelse med en længere rejse, eller hvis man ejer to eller flere boliger og kun ønsker at bo i én af disse.

Det kan være overvældende at lære alt om udlejning af bolig, men vi har samlet de overordnede emner, som du behøver kende til her, så du nemt kan tilgå de mest essentielle informationer om udlejning af bolig. Her gennemgår vi eksempelvis, hvad Lejeloven siger om udlejning af bolig i Danmark. Lejeloven er den danske lov, der har med leje at gøre, og den fastsætter den lovgivning, som både udlejer og lejer skal følge.

Vi giver også gode råd til udlejning af bolig, som vil gøre det nemt og ligetil for dig som splinterny udlejer at finde ud af, hvordan du skal greje processen. Selvom det absolut skal gøres rigtigt, behøver det ikke være indviklet eller svært.

Denne artikel er specifikt skrevet til privatpersoner med ejerboliger, der ønsker at udleje disse boliger. Det er også muligt at fremleje, og vi gennemgår også forskellen på leje og fremleje, men denne artikel er hovedsageligt rettet mod de, der ønsker at udleje bolig.

Hvad lejeloven siger om udlejning af bolig

Lejeloven gør det klokkeklart at finde ud af, hvordan man udlejer sin bolig, men der er rigelig information, som skal hentes angående din bolig først. En af de mest åbenlyse bider information er, hvilken kommune boligen ligger i. Alle lejeboliger i Danmark skal rette sig efter Lejeloven, naturligvis, men nogle boliger skal også følge Boligreguleringsloven. Boligreguleringsloven er generelt mere beskyttende overfor lejere, og denne giver dem generelt flere rettigheder. 

Hvis Boligreguleringsloven er gældende i den kommune, hvor din bolig har adresse, er der tale om en reguleret kommune. Omvendt er der tale om en ureguleret kommune, hvis Boligreguleringsloven ikke er gældende i den pågældende kommune. Helt kort og godt er det op til den enkelte kommune, hvorvidt Boligreguleringsloven skal gælde i deres kommune. Du finder typisk, at de større kommuner er regulerede kommuner, da der her oftest er større mangel på lejeboliger, og derfor føler kommunerne, at det er bedst med strengere regulering.

Du skal selvfølgelig være informeret om Boligreguleringsloven ligegyldigt, om du vil udleje i reguleret eller ureguleret kommune, da det kan ske, at din kommune senere hen vedtager den. Kort og godt handler Boligreguleringsloven om midlertidig regulering af boligforholdene. Den gælder kun for private udlejningsboliger, så altså ikke for almennyttige boliger.

 

Foruden den kommune, som den bolig, du gerne vil udleje, har adresse i, skal du også vide, hvornår boligen er bygget. Hvis du selv har opført boligen, er dette selvfølgelig meget enkelt, og ellers skal det være angivet ved køb af boligen. Boligens alder har nemlig indflydelse på huslejen, som du kan sætte for boligen. 

Du skal også vide, hvor stor ejendommen, som boligen ligger i, er. En større ejendom har mere end seks beboelseslejemål, hvor en småejendom har seks eller færre beboelseslejemål. En særlig ting at bide mærke i her er, at hvis du har syv eller flere ejerlejligheder, tæller disse som en småejendom. Parcelhuse hører desuden også under kategorien småejendom.

Slutteligt skal du kende typen på din bolig. Der findes tre slags: Beboelseslejemål, enkeltværelse og klubværelse. Beboelseslejemål er din typiske lejebolig med eget køkken og badeværelse. Bemærk at lejemål, som både består af beboelse og erhverv, også er beboelseslejemål. Reglerne for beboelseslejemål og klubværelser er overvejende de samme. Klubværelser er værelser, som ikke er en del af dit eget beboelseslejemål.

Enkeltværelser er derimod værelser, som er at finde i dit eget hjem. Dette er ligegyldigt om værelset er i en lejlighed eller et hus. Det eneste der tæller er, at du selv bor i boligen. 

Gode råd til når du vil udleje din bolig

Der er indtil flere måder, hvorpå det kan blive dyrt, hvis du ikke følger reglementerne og lovene omkring udlejning af bolig. Et af de vigtigste råd er at få lavet en udførlig lejekontrakt. Da mange private udlejere udlejer til familiemedlemmer (såsom forældrekøb, som du kan læse mere om længere nede på siden), sker det nogle gange, at de skipper at få lavet en lejekontrakt. Det er dog rigtig vigtigt, at du har den klar til at dokumentere, hvem der bor i boligen, både i forhold til boligstøtte, ejerforeninger og blot hinanden.

Sørg for at din lejekontrakt desuden har en udløbsdato, såfremt du ønsker en tidsbegrænset udlejning af din bolig. Ellers har du ganske enkelt ikke papir på, at lejeforholdet er midlertidigt. Du skal desuden have en god grund til denne tidsbegrænsning, såsom at du selv vil benytte boligen efter den og den dato.

Et andet meget vigtigt råd er at have en advokat til rådighed. En advokat kan læse din lejekontrakt igennem og se, hvor du måske ikke har været grundig nok, eller hvor der endda er fælder, som kan skade dig senere. Du kan dog altid benytte en skabelon til udlejning af din bolig. Vi tilbyder en letforståelig og nem skabelon til lejekontrakt, som du kan finde her.

Hvad er en ejerforening, og hvad indflydelse har den på udlejning af din bolig?

Hvis du er ejer en lejlighed, kender du nok allerede til ejerforeningen. Ejerforeningen er den forening, du er i som ejer (det er så dejligt logisk!). Ordet “forening” er her brugt relativt løst, da det nærmere er et driftsfællesskab. Modsat når man ejer et hus, er der nemlig en større helhed, som skal varetages, når man ejer en lejlighed. Nærmere betegnet ejendommen, som din lejlighed (og de andre lejligheder) befinder sig i. 

Hvis du gerne vil udleje din ejerlejlighed, skal du overholde ejerforeningens regler herom. Der er flere små tegn, som en salgsannonce vil give på forhånd, hvis lejligheden er god til udleje, nemlig “forældrekøb tilladt”. Forældrekøb fungerer nemlig ved, at et forældrepar køber lejligheden og så udlejer den til deres børn. Mange mindre lejligheder i storbyerne er decideret skabt til at blive lejet ud.

Du kan også kigge nærmere på vedtægterne for ejerforeningen. Hvis der ikke står noget eksplicit i vedtægterne om udlejning af boligen, kan du anse det for fuldt ud tilladt at udleje. Man laver trods alt kun regler for ting, som man vil regulere. Der kan dog være nogle ret specifikke regelsæt i vedtægterne for ejerforeningen, og det er vigtigt, at du respektere og følger disse regler.

De kan eksempelvis nægte mulighed for fremleje af værelserne, så dette skal du informere din lejer om, da du ikke selv kan fremleje. Der kan også være regler for, hvor mange beboere lejligheden må have, eller om lejligheden må udlejes til korttidsudlejning (for eksempel som AirBnB) og fremleje. Nogle ejerforeninger begrænser, hvor mange uger i løbet af et kalenderår lejligheden må udlejes.

Dine lejere skal selvfølgelig følge din ejerforenings husorden. Disse regler er typisk i forhold til husdyr eller kæledyr i lejligheden, samt hvornår på aftenen musikken skal skrues ned. Husordenen skal du huske at vedlægge i lejekontrakten, da din lejer ellers kan argumentere for, at disse regler ikke gælder dem, fordi du som udlejer ikke nævnte eller tydeliggjorde reglerne.

Hvad er forskellen på udlejning af bolig og fremleje af bolig?

Helt grundlæggende betyder udlejning af bolig, at du allerede ejer boligen, og at du vil udleje din ejendom som lejemål. Fremleje af bolig er en måde, hvorpå lejere kan leje deres lejebolig videre til andre lejere. Dette kan for eksempel være i forbindelse med en længere rejse, studie i udlandet eller et midlertidigt arbejde langt fra lejeboligen. 

Fremleje af bolig er en lejers måde at beholde sit lejemål på, selvom de midlertidigt ikke kan bo i det af den ene eller den anden årsag. Du kan altså ikke fremleje din bolig, hvis du ejer den. Hvis du er kommet til at forveksle de to ord i snak om boligen, er der selvfølgelig ingen skade sket, men det er yderst vigtigt, at du følger reglerne til udlejning af bolig – ikke fremleje af bolig – da de to har vidt forskellige regelsæt, og da du i værste tilfælde kan bryde loven.

Opret din egen boligannonce lige her

Hvis du nu er helt sikker på, at du gerne vil udleje din ejerbolig, kan du her på siden finde ud af, hvordan du opretter din helt egen boligannonce! Pæne, vellignende billeder af boligen samt en plantegning vil gøre det rigtig nemt for potentielle lejere at se, hvordan deres fremtidige lejebolig kan se ud, så et godt råd er helt klart at lægge fokus på det visuelle.

Dette betyder dog ikke, at du skal ignorere de kolde, hårde fakta om boligen. Vær sikker på at alle priser og tal er klare og tydelige. Hvis det er tilladt at have kæledyr, eller der er andre lignende faktorer, som gør dit lejemål til noget helt særligt, så husk at inkludere dette i boligannoncen.

Vi håber, at du hurtigt finder en god lejer til din bolig!

Er du stadig i tvivl om udlejning af bolig?

Her på siden har vi flere gode artikler om alt, hvad du kunne behøve vide. Her kan du læse mere om, hvordan man fastsætter husleje, om de særlige regler SKAT har for udlejning og meget, meget mere. Så kig endelig rundt eller søg efter præcise artikler, hvis du allerede nu ved, hvad du gerne vil vide mere om.