Opsigelse af lejemål → Til dig der ønsker at opsige din lejebolig (2019)

Bor du til leje, og ønsker du at opsige dit lejemål, er der flere ting, du skal være opmærksom på. I denne artikel gør vi dig klogere på processen i forhold til opsigelse af dit lejemål. Her kan du finde oplysninger om, hvad der skal stå i din opsigelse, og vi klæder dig på, så du har styr på dine rettigheder som lejer, hvis du skulle modtage en opsigelse fra din udlejer. 

Skal opsigelsen sendes med brevpost eller digitalt?

Ønsker du at opsige dit lejemål, skal din udlejer have en skriftlig opsigelse fra dig. Om du bør sende din opsigelse med posten eller pr. mail, afhænger af, hvordan du plejer at kommunikere med din udlejer. Den 1. januar 2019 trådte nye regler i lejeloven i kraft. Ifølge disse regler skal kommunikationen mellem lejer og udlejer være digital. De nye regler om digital kommunikation gælder som udgangspunkt for alle. Det kræver dog, at både du og udlejer er i besiddelse af hinandens mailadresser. Hvis I ikke er det, skal I fortsat kommunikere via brevpost. Ifølge loven skal der nemlig indgås en aftale om kommunikation med en bestemt mailadresse. 

Der er dog undtagelser til de nye regler om digital kommunikation. Der er nemlig tre typer meddelelser, der fortsat skal sendes med posten. Det drejer sig om meddelelser vedrørende udlejers opsigelse af lejemålet, medmindre udlejer selv bor i lejemålet og fremlejer et værelse. Meddelelser vedrørende lejers indsigelser mod udlejers opsigelse skal også sendes med brevpost (også her er fremlejede lejemål undtaget), og det samme skal husleje rykkere fra udlejer. Der er dog undtagelser til disse regler. Hvis du eller udlejer sender en af disse meddelelser digitalt og efterfølgende besvarer den pågældende mail, så viser I på den måde, at I har modtaget henvendelsen. Dermed bliver meddelelsen gyldig. 

Ligegyldigt om du vælger at sende din opsigelse digitalt eller med posten, er det dit ansvar som afsender, at den når frem til din udlejer. Sender du din opsigelse med posten, anbefales det derfor, at du sender den anbefalet. På den måde kan det bevises, at brevet er nået frem til modtageren. Samtidig skal du være opmærksom på, at leveringstiden ofte er lang med almindelig brevpost. Dette er vigtigt, da din opsigelse først gælder fra modtagelsestidspunktet. Hvis brevet skal nå hurtigt frem, kan du sende det som et rekommanderet brev. Afleverer du brevet, inden den indleverede post er blevet hentet, kan det være fremme hos modtageren allerede dagen efter. Sender du din opsigelse digitalt, er det også dit ansvar, at din udlejer modtager den. Havner den eksempelvis i spamfilteret, anses den ikke som modtaget. Du bør derfor være opsøgende over for din udlejer, hvis du efter få dage endnu ikke har fået en bekræftelse på, at din opsigelse er modtaget.   

Det er altid en god idé at få en skriftlig bekræftelse på din opsigelse. På den måde hersker der ingen tvivl om, at udlejer har modtaget din opsigelse.

Opsigelsesvarsel

Ønsker du at opsige dit lejemål, er der i lejeloven fastlagt nogle opsigelsesvarsler. Som lejer afhænger dit opsigelsesvarsel af, hvilket type lejemål du ønsker at opsige. Bor du i et lejemål med en tidsbegrænset lejeperiode på 6, 12 eller 24 måneder, behøver du ikke selv at opsige lejeaftalen, når den pågældende periode udløber. Så ophører lejeaftalen nemlig automatisk. Faktisk er tidsbestemte lejeaftaler som udgangspunkt uopsigelige, medmindre andet er aftalt i lejekontraktens § 11. Lejemålet kan dog opsiges før tid, hvis den ene af parterne misligholder aftalen. 

Er din lejeaftale ikke tidsbegrænset, vil opsigelsesperioden typisk være tre måneder. Bor du på et værelse uden eget køkken, er opsigelsesperioden typisk kun én måned. Det er tilladt at aftale en længere eller kortere opsigelsesperiode med din udlejer, når lejekontrakten skal udformes. Hvis du er i tvivl om, hvor lang opsigelsesperioden på dit lejemål er, står det i din lejekontrakt.

Men hvornår træder opsigelsesperioden så i kraft? Medmindre andet er angivet i din lejekontrakt, træder opsigelsesperioden i kraft fra den første i den kommende måned fra opsigelsen af lejemålet. Derefter forløber opsigelsesperioden en til tre måneder fra denne dato, afhængigt af om du opsiger et værelse eller en lejlighed. Hvis du eksempelvis bor i en lejlighed, som du gerne vil fraflytte d. 1. december, skal opsigelsen være udlejer i hænde senest d. 31. august. Hvis du sender opsigelsen med posten, er det en god idé at være ude i god tid. Hvis posten er forsinket, og din udlejer først modtager opsigelsen i begyndelsen af september, gælder opsigelsen først fra den næstkommende måned. Det gælder også, selvom du postede den i august. Du kan derfor med fordel opsige lejemålet i midten af august. På den måde undgår du at stresse over, om den når frem til udlejer i tide.  

Genudlejningspligt

Når du opsiger din lejlighed, har udlejer en såkaldt genudlejningspligt. Det betyder, at hvis du gerne vil fraflytte din lejlighed, inden opsigelsesperiodens udløb, skal din udlejer forsøge at finde en ny lejer hurtigst muligt, hvis lejligheden fortsat skal lejes ud. Lykkes det udlejeren at finde en ny lejer, der vil overtage lejemålet, inden din opsigelsesperiode er udløbet, fritages du for at betale husleje, når den nye lejer flytter ind. Hvis du meget gerne vil have en ny lejer til at flytte ind hurtigst muligt, så du slipper for at betale husleje i opsigelsesperioden, kan du hjælpe din udlejer med at finde en ny lejer. Udlejer er dog ikke forpligtet til at acceptere denne lejer. Har du eksempelvis en veninde, der er interesseret i at overtage dit lejemål, kan udlejer vælge at sige nej.

Beslutter din udlejer sig derimod for ikke længere at leje boligen ud, når du er flyttet, bliver du fritaget for at betale husleje i opsigelsesperioden.  

Hvad skal en skriftlig opsigelse indeholde?

Når du som lejer opsiger et lejemål, er der kun få krav, du skal opfylde:

• Opsigelsen skal være skriftlig.

• Udlejer skal være indforstået med, at der er tale om en opsigelse.

Desuden kan det anbefales, at du indsætter følgende informationer i din opsigelse:

• Navn og kontaktinformationer.

• Lejemålets adresse.

• Dato for opsigelse.

• Dato for fraflytning.

• Dato for, hvornår udlejer eventuelt kan genudleje lejemålet, hvis du fraflytter inden opsigelsesperiodens udløb.

• Din nye adresse. Kender du ikke din nye adresse på opsigelsestidspunktet, skal du oplyse udlejer om den senest otte dage inden fraflytning.

• Dine bankinformationer, hvis du er så heldig at få penge tilbage i depositum.

Hvis du bruger denne skabelon, er du sikker på, at din opsigelse er fyldestgørende. 

Der er ingen krav om, at du som lejer skal begrunde din opsigelse. Det er der derimod, hvis din udlejer opsiger lejemålet. Det kommer vi nærmere ind på senere.  

Kan man fortryde sin opsigelse?

Lad os forestille os følgende scenarium: Du har opsagt din lejlighed, fordi du skal flytte sammen med din kæreste. Kort tid efter går din kæreste fra dig, og du vil derfor gerne blive boende i din lejlighed alligevel. Er det muligt? Som udgangspunkt nej. Alle aftaler er juridisk bindende. Hvis du sender en skriftlig opsigelse til din udlejer og efterfølgende fortryder, fanger bordet. Du bliver derfor nødt til at kontakte din udlejer og håbe på, at han ikke har nogen indvendinger mod at fortsætte lejeforholdet. Skulle din udlejer allerede have indgået en lejeaftale med en ny lejer, er denne aftale bindende. Hvis du opsiger dit lejemål, er det derfor en god idé at være sikker i din sag, da det kan være vanskeligt at annullere en opsigelse.  

Når et lejemål deles af flere

Flytter du i lejlighed med nogle af dine venner, bør I overveje, hvordan I organiserer lejeforholdet, da det har indflydelse på jeres rettigheder i forbindelse med opsigelse af lejemålet. I kan enten vælge at lade en af jer stå på lejekontrakten som lejemålets officielle lejer. Vælger I denne model, kan den officielle lejer fremleje boligens værelser til de øvrige beboere. I kan også organisere lejeforholdet på en sådan måde, at I alle står på lejekontrakten som lejemålets officielle lejere. 

I kan eventuelt vælge, at du står som officiel lejer på lejekontrakten, mens de andre fremlejer et værelse af dig. I den forbindelse skal du lave en fremlejeaftale, som dine venner skal underskrive. Det anbefales, at du udformer fremlejekontrakten på den autoriserede A9-formular, som du finder på borger.dk. På den måde er du sikker på, at fremlejeaftalen er gyldig og indeholder de punkter, den skal.  

Hvis I benytter jer af denne model, hvor du fremlejer værelser til dine venner, kan både fremlejegiver og fremlejetagere opsige lejemålet med en måneds varsel. Det betyder, at I relativt nemt kan skifte ud blandt lejerne, hvis der er en af jer, der ønsker at fraflytte lejemålet. Dette kan ske uden udlejers indblanding, da det ikke har nogen indflydelse på lejekontrakten mellem dig som officiel lejer og udlejer. Der kan dog opstå problemer, hvis du ønsker at fraflytte lejemålet, mens de andre beboere gerne vil blive. Det skyldes, at det er dit navn, der står på lejekontrakten. I forhold til lejekontrakten har fremlejetagerne nemlig ingen rettigheder, og de har derfor ikke krav på at blive boende i lejemålet. Det er derfor udlejeren, der vurderer, om de andre beboere skal have lov til at overtage lejemålet. Tillader udlejeren, at de øvrige beboere overtager lejemålet, skal du som officiel lejer opsige lejemålet. Her gælder de samme regler om opsigelse som beskrevet tidligere i artiklen. 

Vælger I derimod den anden model, hvor I alle står på lejekontrakten som lejere, så hæfter I solidarisk for lejekontrakten. Skulle en af jer ønske at flytte, har de andre som udgangspunkt ret til at blive boende. I skal dog være opmærksomme på, at såfremt en af jer forlader lejemålet, skal der skrives en ny kontrakt. I forbindelse dermed har udlejer mulighed for at ændre på lejekontrakten. I kan derfor ikke være sikre på, at forholdene i lejekontrakten er identiske med de tidligere forhold. 

Desuden skal I være opmærksomme på, at lejere, der fraflytter boligen, mens de andre bliver boende, ikke har krav på at få deres del af den forudbetalte husleje og depositummet tilbage fra udlejeren. Det skyldes, at depositummet først opgøres, når lejemålet opsiges, mens forudbetalt husleje bruges til at dække huslejen, når lejemålet opsiges. Derfor kan det være en god idé at lave en særskilt aftale, som I hver især underskriver. Her kan I aftale nogle klare retningslinjer for, hvordan I afvikler en enkelt lejers fraflytning. I kan eksempelvis aftale, at de lejere, der bliver boende i lejligheden, køber fraflytteren ud. Eller at en eventuel ny lejer betaler depositum til den, der flytter. I bør også skrive ind i aftalen, hvor stort et beløb der skal tilbagebetales. I forbindelse med en opsigelse af lejemålet ville en del af depositummet gå til istandsættelse af lejligheden. Den lejer, der flytter, skal derfor ikke have hele sit depositum tilbage. 

Opsigelse af lejemål ved dødsfald

Hvis lejeren ulykkeligvis omkommer, vil pårørende til den afdøde overtage lejers forpligtelser. Dermed er det de samme regler for opsigelse af boet, der gælder for de pårørende. Når boet er opsagt og tømt, kan de pårørende anmode udlejeren om at finde en ny lejer i henhold til reglerne om genudlejningspligt.  

Opsigelse af lejemål – udlejer

Du kan også risikere at komme til at stå i den situation, at du bliver opsagt af din udlejer. Som lejer er du dog som udgangspunkt godt beskyttet af lejeloven. Det betyder, at din udlejer ikke kan opsige dit lejemål uden grund. Derfor skal du ikke fortvivle, hvis du pludselig modtager en opsigelse med posten. Der er nemlig nogle helt klare regler i lejeloven, din udlejer skal overholde. Gør han ikke det, er opsigelsen ikke gyldig. Desuden er det altid muligt at gøre indsigelse mod en opsigelse, hvis du er uenig i opsigelsen eller ikke mener, den er berettiget.

Der er dog nogle tilfælde, hvor det er muligt for udlejer at opsige lejemålet. Hvis udlejer opsiger lejemålet, er der nogle særlige krav til opsigelsen, der gør sig gældende. Både i forhold til hvordan lejemålet opsiges samt i forhold til opsigelsesperioden. Desuden skal det bemærkes, at der skelnes mellem at opsige og ophæve en lejeaftale. 

Når en lejeaftale bringes til ophør i overensstemmelse med opsigelse vilkårene i lejeloven, er der tale om en opsigelse. En udlejer kan opsige sin lejer, hvis der er tale om ”frit opsigelige lejemål”. Men hvad er frit opsigelige lejemål? Der er tale om følgende lejemål:

• Enkeltværelser i en bolig, udlejer selv bor i. Her er opsigelsesvarslet typisk en måned.

• Beboelseslejligheder i et tofamilieshus, hvor udlejer bor i den anden lejlighed. Her er opsigelsesvarslet minimum et år.

• En udlejet ejerbolig eller andelsbolig, såfremt ejeren eller andelshaveren selv ønsker at bo i boligen. Desuden er det et krav, at udlejeren er samme ejer, som indgik kontrakten, og at udlejer på det tidspunkt, boligen opsiges, ikke ejer andre ejerboliger eller andelsboliger.    

• Bestemte erhvervslejemål.

Hvis du bor til leje i et frit uopsigeligt lejemål – eksempelvis i et hus, en andelsbolig eller i en ejerlejlighed – kan din udlejer normalt kun opsige dit lejemål, hvis han eller hun selv ønsker at bo i lejemålet. I et sådant tilfælde har du krav på et opsigelsesvarsel på mindst et år, og det er et krav, at din udlejer selv flytter ind i lejemålet. 

Desuden kan udlejer opsige lejemålet, hvis det kan dokumenteres, at ejendommen skal nedrives, eller hvis den skal ombygges til almene ældreboliger, ungdomsboliger eller lignende. I et sådant tilfælde er opsigelsesvarslet tre måneder. I bestemte tilfælde skal udlejer tilbyde dig en passende erstatningsbolig, hvis dit lejemål opsiges. Ligeledes har du krav på genhusning, hvis dit lejemål opsiges i forbindelse med byfornyelse af ejendommen. 

Udlejer kan også opsige dit lejemål, hvis du trods påmindelse ikke overholder regler i husordenen eller god skik og orden. I dette tilfælde er opsigelsesvarslet også tre måneder. Inden udlejeren opsiger lejemålet, skal han eller hun dog give dig mulighed for at ændre adfærd ved at give dig et skriftligt påbud om, at du ikke overholder husordenen. Udlejeren kan først opsige lejemålet, hvis du efter flere påbud ikke har ændret adfærd. Desuden skal udlejer i forbindelse med en opsigelse af lejemålet kunne dokumentere overtrædelsen af husordenen og de gener, den har medført.   

Ophævelse af lejemålet

Bringes lejeaftalen derimod til ophør med øjeblikkelig virkning, er der tale om en ophævelse af lejemålet. Hvis du som lejer misligholder dine forpligtelser og handler i strid med lejekontrakten eller bestemmelser i lejelovens § 93, er udlejeren berettiget til at ophæve lejeaftalen. Du skal derefter fraflytte boligen øjeblikkeligt. Før udlejer opsiger lejeaftalen, skal han dog give dig mulighed for at rette op på din adfærd. Det skal han gøre ved at sende dig en indsigelse eller påkrav. Vælger du ikke at indrette dig efter udlejers indsigelse eller påkrav, kan han ophæve lejeaftalen.    

Der er flere måder, hvorpå du kan misligholde dine forpligtelser. Det gør du blandt andet, hvis du over en længere periode ikke har betalt din husleje. Udlejer kan dog først ophæve lejemålet, hvis du efter en betalingsfrist på 14 dage endnu ikke har betalt din husleje. 

Anvender du lejemålet til andre formål, end hvad der er aftalt i lejekontrakten – eksempelvis erhvervsformål – kan udlejer gøre indsigelse. Vælger du at ignorere indsigelsen og fortsat benytte lejemålet til erhvervsformål, er udlejer berettiget til at ophæve lejeaftalen. 

Udlejer kan også ophæve lejeaftalen, hvis du nægter udlejer adgang til lejemålet. Det kunne være i forbindelse med en vandskade i din lejlighed, som medfører gener for de øvrige lejere. I et sådant tilfælde har udlejer ret til at gennemgå lejemålet for at udbedre skaden. Hvis du nægter ham adgang, kan han ophæve lejeaftalen. 

En anden gyldig grund til at ophæve en lejeaftale er, hvis du ikke bor i lejemålet. Vælger du eksempelvis at flytte ind hos din kæreste, samtidig med at du beholder lejligheden, kan udlejeren ophæve lejeaftalen. Det skyldes, at du som lejer er forpligtet til at bo i lejemålet. 

Vanrøgt af lejemålet er ligeledes et eksempel på, at du som lejer har misligholdt dine forpligtelser. Hvis du har ødelagt eller påført skader på lejemålet, er udlejer berettiget til at ophæve lejemålet straks, og du skal dermed forlade lejemålet i løbet af få dage.

Overlader du lejemålet til andre, kan udlejer ophæve lejeaftalen. Det betyder, at du ikke blot kan lade en veninde bo i din lejlighed, hvis du er bortrejst i en længere periode. Ligesom du ikke må anvende lejligheden til andre formål end aftalt med udlejer, må du ikke overlade lejemålet til andre, som ikke er en del af husstanden. I stedet er det muligt at fremleje dit lejemål, hvis du eksempelvis er bortrejst i en længere periode.      

Udlejer kan desuden ophæve din lejeaftale, hvis du ikke overholder god skik og orden og er til gene for dine naboer eller din udlejer. Det er du, hvis du kommer med trusler over for de øvrige beboere, chikanerer dem eller udøver fysisk vold mod dem. Du tilsidesætter ligeledes dine pligter i forhold til god skik og orden, hvis din adfærd er til gene for andre i forhold til generel eller sundhedsmæssig utryghed. Det samme gælder uacceptabel støj. Hvis du holder husdyr, som er til væsentlig gene for dine naboer, kan din udlejer ligeledes ophæve dit lejemål. Har du eksempelvis en hund, der har en aggressiv adfærd, der larmer meget eller lugter, så overholder du ikke god skik og orden.   

Hvad skal en opsigelse fra udlejer indeholde?

Hvis din udlejer opsiger lejemålet, er der en række krav til opsigelsen, der skal overholdes. Er kravene ikke opfyldt, er opsigelsen ikke gyldig. Opsigelsen skal være:

• Skriftlig.

• Den skal indeholde oplysninger om, hvad der ligger til grund for opsigelsen.

• Det skal fremgå, at du har ret til at gøre indsigelse mod opsigelsen, senest seks uger efter du har modtaget den.

Hvis du ønsker at gøre indsigelse mod opsigelsen, er det vigtigt, at du gør det, inden fristen udløber. Hvis du gør indsigelse, skal udlejeren indbringe sagen for Boligretten, hvis han vil fastholde opsigelsen. Gør han ikke det, inden din indsigelsesfrist udløber, bortfalder opsigelsen automatisk.

Opsigelse af lejemål ved salg

Som vi allerede har nævnt, er du som lejer godt beskyttet af lejelovens regler. De er udformet med henblik på at beskytte dig mod at blive sat på gaden. Ifølge lejeloven kan udlejer kun opsige dig, hvis han selv ønsker at bo i boligen. I så fald skal opsigelsesvarslet minimum være et år. Det er kun, hvis du lejer et værelse i en bolig, hvor udlejer også bor, at reglerne er anderledes. 

Hvis udlejer ønsker at sælge boligen, kan han altså ikke bare opsige dit lejemål med henblik på at sælge. Det gælder heller ikke, selvom det eventuelt skulle stå nævnt i lejekontrakten. Nogle udlejere tror nemlig, at de kan indskrive en klausul i lejekontrakten, om at lejer skal fraflytte lejemålet i tilfælde af, at boligen bliver solgt. Ifølge lejeloven er det dog ikke tilladt at indskrive en sådan klausul i lejekontrakten, og den er derfor ugyldig. Udlejers eneste mulighed er derfor enten at sælge boligen med lejer eller at indgå en aftale med lejer om, at denne fraflytter boligen frivilligt – eventuelt mod økonomisk kompensation. 

Mange udlejere tror fejlagtigt, at de kan opsige en lejer med den begrundelse, at de selv ønsker at bo i lejemålet – og derefter sætte boligen til salg under opsigelsesvarslet. Udlejer må heller ikke sætte boligen til salg, kort tid efter at du er flyttet. Hvis du bliver opsagt af din udlejer, har du mulighed for at gøre indsigelse mod opsigelsen og eventuelt starte en sag ved Boligretten, hvis din udlejer ikke overholder reglerne om opsigelse. 

Men hvad skal udlejer så gøre, hvis han eller hun ønsker at sælge en udlejet bolig? Udlejer kan som nævnt lave en aftale med dig, om at du fraflytter lejemålet frivilligt. Ønsker du ikke at flytte, kan han sælge boligen udlejet. Hvis du bor i en lejlighed, der bliver solgt, har det ingen umiddelbare konsekvenser for dig. Din lejekontrakt vil fortsætte på uændrede vilkår, og dine rettigheder efter et salg vil være de samme. 

Det kan være vanskeligt for en udlejer at sælge en bolig med en lejekontrakt. En sådan bolig vil ofte have en lavere markedsværdi. Derfor vil en udlejer typisk betale sin lejer for at flytte frivilligt. Der er intet i lejeloven, der forhindrer udlejer og lejer i at aftale en frivillig fraflytning. En sådan aftale vil ofte indeholde fastsættelse af økonomisk kompensation til lejer. Desuden kan udlejer eksempelvis tilbyde, at du som lejer kan bo gratis de resterende måneder inden lejemålets udløb.   

Bor du i en lejlighed, der sættes til salg, har udlejer altid ret til at fremvise lejligheden. Dog under hensyn til dig, hvorfor du ofte vil få lov til at bestemme tidspunktet for fremvisningerne. Man kan eventuelt tage udgangspunkt i reglerne for fremvisning, når boligen skal genudlejes. Ifølge disse regler bestemmer lejer tidspunktet for fremvisning, så længe det minimum er to timer hver anden hverdag. Du kan desuden forlange at få besked om, hvornår lejligheden skal fremvises. Udlejer kan heller ikke kræve, at du skal give adgang til lejligheden, mens du er på arbejde eller i weekender. Som udgangspunkt er der ikke nogen begrænsninger, i forhold til hvor mange gange udlejer må fremvise lejligheden i forbindelse med et salg. Af hensyn til lejer må en overgrænse være én fremvisning hver anden dag og gerne færre, eftersom det ikke er lejer, der har taget initiativ til et salg af lejligheden. Hvis du nægter udlejer adgang til lejligheden, kan han skaffe adgang med fogedens hjælp.

Opsigelse af lejemål ved konkurs

Skulle du være så uheldig, at din udlejer går konkurs, har det ingen umiddelbare konsekvenser for dig som lejer. Ejendommen vil blive administreret som et konkursbo af en kurator, der har til ansvar at sikre, at ejendommen drives videre under konkursbehandlingen. Helt konkret betyder det, at kurator overtager udlejerens forpligtelser i forhold til lejerne. Udlejningsforretningen stopper altså ikke, selvom ejendommen er under konkursbehandling.

Finder kuratoren en ny ejer til ejendommen, vil den nye ejer overtage den tidligere udlejers forpligtelser i henhold til den oprindelige lejekontrakt. Dine rettigheder kan ikke ophæves af en ny ejer, så længe de følger lejeloven. Det har derfor ikke nogen betydning for dig som lejer, at ejendommen har fået ny ejer. Det skyldes, at lejemålet følger ejendommen. Hvis du derimod har nogle særlige vilkår og rettigheder i din lejekontrakt, som ikke følger lejeloven, er de ikke beskyttet, hvis ejendommen får en ny ejer. Det er de kun, hvis lejekontrakten er tinglyst. Et eksempel kunne være, at der står i din lejekontrakt, at lejen ikke kan reguleres, eller at lejemålet er uopsigeligt fra udlejers side. Hvis den nye ejer ikke er blevet gjort opmærksom på disse forhold i lejekontrakten, kan han ophæve dem. Er lejekontrakten derimod blevet tinglyst, kan disse rettigheder ikke ophæves. Ved at tinglyse din lejekontrakt sikrer du dine rettigheder mod andre rettigheder, der strider mod dine egne. Dette vil sige, at du sikrer dig mod, at en ny ejer ophæver de særlige rettigheder, der er nævnt i din lejekontrakt. 

Selvom din udlejer er gået konkurs, gælder de samme regler i forhold til opsigelse og fraflytning af lejemålet. Af samme grund behøver du ikke være bange for, at dit lejemål bliver opsagt i forbindelse med en konkursbehandling af ejendommen, da du er beskyttet af lejeloven. Ønsker du selv at opsige dit lejemål, gælder de samme regler for opsigelsen af lejemålet, som vi har beskrevet tidligere. 

Men hvad så med dit depositum, hvis du opsiger din lejlighed? Det er nærliggende at tro, at lejerens depositum går tabt i forbindelse med udlejers konkurs. Det er dog ikke tilfældet. Det skyldes, at du som lejer har sikkerhed i ejendommen ved udlejers konkurs. Du har sikkerhed i ejendommen for et beløb, der maksimalt kan udgøre seks måneders leje. Det betyder, at du ikke mister dit depositum i tilfælde af konkurs. Da en ny ejer overtager den tidligere udlejers forpligtelser, skal den nye ejer udbetale eventuelt overskydende depositum i forbindelse med fraflytning af lejemålet. 

Skulle du få den tanke, at du lige så godt kan lade være med at betale husleje, når udlejer alligevel er gået konkurs, skal du straks forkaste den tanke igen. Hvis du ikke betaler din husleje, risikerer du at blive smidt ud af din lejlighed, da det anses som misligholdelse af lejeaftalen.