Omkostningsbestemt husleje – alt, du har brug for at vide

Hvad vil det egentlig sige, at en husleje er omkostningsbestemt? Det svarer vi på i dette indlæg. Vi dykker ned i omkostningsbestemt husleje for at give dig alt den information, du har behov for. 

Dette område er både relevant for udlejer og lejer at kende til. Det giver nemlig en fornemmelse af, hvordan huslejen bliver beregnet. Læs med her i indlægget, og bliv klogere på omkostningsbestemt husleje. 

Hvornår anvendes omkostningsbestemt husleje?

Når vi har med omkostningsbestemt husleje at gøre, er der nogle helt specielle situationer, hvor det gør sig gældende. Disse situationer er, når et lejemål er omfattet af både boligreguleringsloven og lejeloven. Det er typisk lejemål i de regulerede kommuner, der er omfattet af begge love.

Er der tale om et lejemål i en ureguleret kommune, vil lejemålet kun være omfattet af lejeloven. Det betyder, at huslejen vil blive beregnet på en anderledes måde her.  

Det er typisk de større kommuner, der anses for at være regulerede kommuner, og som dermed er omfattet af boligreguleringsloven og lejeloven. Nu har vi det på plads. Lad os kigge nærmere på, hvad omkostningsbestemt husleje egentlig er. 

Når et lejemål er i en reguleret kommune, vil det være lovene i boligreguleringsloven, der angiver, hvordan en husleje skal beregnes. 

Omkostningsbestemt husleje ifølge boligreguleringsloven

Omkostningsbestemt husleje er en betegnelse for, hvordan størrelsen på en husleje beregnes. Når der er tale om en omkostningsbestemt husleje, vil beregningen tage udgangspunkt i de omkostninger, udlejer har til ejendommen.  

Det vil især være driftsudgifterne, der er med til at danne grundlaget for den omkostningsbestemte husleje. Her kan der medtages skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikringer og lignende for at opretholde driften i ejendommen. 

Der kan også afsættes et beløb til vedligeholdelse af ejendommen, som også kan indgå i driftsomkostningerne. 

I den omkostningsbestemte husleje kan der også medregnes et afkast på ejendommen. Dette afkast må dog højst udgøre 7% af ejendommens offentlige værdi ved 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973. 

Dette er hovedreglen. Der findes nogle undtagelser til, hvordan afkastet alternativt kan beregnes. De er ikke som sådan vigtige. Det vigtigste er, at du er klar over, at der indgår et afkast i beregningen af den omkostningsbestemte husleje.  

Eksempel på beregning af omkostningsbestemt husleje

For at gøre det lidt mere overskueligt har vi opstillet et eksempel på, hvordan en beregning af omkostningsbestemt husleje kan se ud. 

Hvis en ejendom med flere lejemål er af nogenlunde samme stand, kan der udregnes en husleje pr. kvadratmeter. På den måde kan der efterfølgende beregnes en husleje for det enkelte lejemål alt efter størrelsen. 

Driftsomkostninger om året: 400 kroner pr. m2

Hensættelser til vedligeholdelse om året: 350 kroner pr. m2

Afkast om året: 50 kroner pr. m2

Ud fra disse beregninger vil der være en omkostningsbestemt husleje på 800 kr. pr. kvadratmeter om året. En lejlighed på 80 kvadratmeter vil derfor ende med en husleje på: 

800 x 80 = 64.000 kr. om året.

Om måneden vil dette svare til: 

64.000 / 12 = 5.333,33 kr. om måneden.

Dette er blot et tænkt eksempel. Tallene kan se meget forskellige ud fra ejendom til ejendom. Dette giver dog et overblik over, hvordan en omkostningsbestemt husleje kan beregnes. 

Stigning i husleje ved omkostningsbestemt husleje

Når du sidder til leje i et lejemål, hvor huslejen er omkostningsbestemt, skal du være opmærksom på eventuelle huslejestigninger. Netop fordi lejen er omkostningsbestemt, kan huslejen stige, når driftsomkostningerne eller lignende i beregningen stiger. 

Der kan være mange forskellige situationer, hvor driftsomkostningerne stiger. Det kan for eksempel være, at der bliver indført en ny afgift, som gør, at afgifterne til ejendommen stiger. Det kan også være skattestigninger eller andre udgifter, der stiger. 

Uanset hvilken driftsomkostning der stiger, kan udlejer hæve huslejen med det tilsvarende beløb. Når der er huslejestigninger, skal disse varsles, tre måneder før de indtræffer. Der er mange udlejere, der vælger at varsle det d. 1. september. Det betyder nemlig, at huslejestigningen træder i kraft d. 1. januar. 

Det behøver dog ikke nødvendigvis at være på dette tidspunkt. Udlejer kan varsle huslejestigninger, når han vil, så længe der rent faktisk er sket stigninger i driftsomkostninger eller lignende. Det kan derfor sagtens ske flere gange om året. Der skal dog altid være en varsling på tre måneder. 

Selvom udlejer kan hæve huslejen, kan den dog aldrig stige så meget, at den vil overstige det lejedes værdi. Dette betyder også, at lejen kan reduceres, hvis huslejen overstiger det lejedes værdi. 

Undtagelser til omkostningsbestemt husleje i København og lignende storbyer

Der er nogle situationer, hvor huslejen bliver sat højere end den omkostningsbestemte husleje. Det er i situationer, hvor lejemålet har været gennem en gennemgribende forbedring. Her kan der typisk tages en højere husleje, da der har været forbedringsomkostninger til dette. 

I disse tilfælde kan huslejen i stedet fastsættes efter det lejedes værdi. Det er især i større byer som København og lignende, hvor der kan opleves en høj huslejestigning, hvis et lejemål gennemgår en større forbedring. Her er der nemlig i forvejen høje huslejepriser, da der er en stor efterspørgsel. 

Skal du som lejer finde et lejemål i København, er omkostningsbestemt husleje en rigtig god måde at få en lav husleje på. Du skal dog være opmærksom på, at der kan ske voldsomme ændringer i huslejeniveauet, hvis der bliver foretaget forbedringer på lejemålet.

Andre undtagelser til beregning af husleje efter omkostninger

Der er flere situationer, hvor der er undtagelser for at beregne huslejen efter omkostninger, selvom lejemålet er omfattet af boligreguleringsloven. Ved disse undtagelser skal huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Alternativt kan der også være fri lejefastsættelse. 

Vi gennemgår her nogle af de undtagelser. 

Småhuse, der d. 1. januar 1995 inkluderede mindre end seks lejemål, skal ikke have omkostningsbestemt husleje. Her er det i stedet fastsat efter det lejedes værdi. 

Er der tale om enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen, skal huslejen også fastsættes efter det lejedes værdi. 

Slutteligt, hvis der er tale om ejendomme, der er bygget efter 1991, kan huslejen frit fastsættes. 

Det er derfor vigtigt at undersøge, hvilke regler din ejendom eller dit lejemål hører ind under.