Hvad helt præcis er forskellen på forudbetalt leje og et depositum? Og hvor ligger et indskud i denne sammenhæng? Selv hvis man har flyttet til og fra lejeboliger, kan man komme i tvivl om forudbetalt leje, depositum og indskud, men der er afgørende forskelle mellem de tre, så det er vigtigt, at du har styr på disse forskelle. Så kan du nemlig holde styr på, hvor dine penge ryger hen, og om du måske kan få penge tilbage, når du flytter ud fra lejemålet.
Både som lejer og udlejer kan du have mulighed for at have indflydelse på forudbetalt leje og depositum, og det er vigtigt, at du kender dine rettigheder og dit ansvar, ligegyldigt om du vil leje eller udleje en bolig.
Denne artikel er rettet mod private udlejere og de, der vil leje privat lejebolig. Her har vi samlet en masse information og svar på hyppigt stillede spørgsmål, så du kan forholde dig korrekt til din forudbetalte leje og dit depositum. Ligeledes gør vi det nemt og forståeligt at sætte din forudbetalte leje og dit depositum som udlejer. Alt information og rådgivning i denne artikel overholder selvfølgelig Lejeloven, den danske lov til leje og udleje af private boliger i Danmark.
Generelt om lejekontrakt og depositum/forudbetalt leje
Forudbetalt leje og depositum skal være skrevet i lejekontrakten, så der ikke senere kan være tvivl om, hvor meget det endelige, totale beløb for forudbetalt leje og depositum udgør. Hvis din udlejer kræver et andet beløb end det, der er skrevet i lejekontrakten, skal du derfor kun forholde dig til beløbet, som står i lejekontrakten (og eventuelt spørge udlejer, hvorfor de er uenige med deres egen lejekontrakt). Ligeledes er det pålagt dig som lejer at betale det fulde beløb i sin helhed ved indflytning.
Ligegyldigt om du lejer privat lejemål eller alment lejemål, vil du typisk støde på et depositum, når du flytter ind. Du kan ligeledes få dit depositum tilbage, når du flytter fra dit lejemål, selvom du sjældent får det fulde beløb retur. Den forudbetalte leje gives ikke tilbage, da denne ganske enkelt er leje, som du har betalt forud for indflytning.
Hvad er forskellen på forudbetalt leje og depositum?
Et depositum er en mængde penge, som er udlejers forsikring i forhold til istandsættelse efter fraflytning. Der vil i lejekontrakten være præciseret hvor meget istandsættelse, som lejer er ansvarlig for ved fraflytning. Dette involverer typisk maling af vægge, hvidtning og tapetsering, men det kan også udvides til slibning og lakering af trægulve. Lejekontrakten vil som oftest nævne hvilken maling og hvilket tapet, der er benyttet i lejligheden, så det er nemt for lejer at gøre lejligheden klar til udflytning. Denne istandsættelse kaldes normalistandsættelsen.
Hvis lejer ikke selv vil istandsætte lejligheden i forbindelse med normalistandsættelsen, fratrækkes pengene til dette formål fra depositummet. Har lejer derudover gjort større eller mindre skade på lejemålet, tages disse penge ligeledes ud af det givne depositum. Alt overskydende depositum tilbagebetales derfor til lejer efter opgørelse af istandsættelse, så udlejer ved, hvor mange penge, der er tilbage. Du kan læse mere om tilbagebetaling af depositum længere nede i denne artikel.
Det skal her bemærkes, at for lejekontrakter underskrevet efter 1/7-2015 må udlejere ikke benytte depositum til nyistandsættelse af lejemålet. Det vil altså sige, at depositum for lejemål indgået før denne dato godt kan benyttes til nyistandsættelse. Ellers må depositum kun bruges til normalistandsættelse, og der skal selvfølgelig være papirspor på, hvad der er blevet istandsat. Det er udlejers ansvar at have dette papirspor, hvis lejer efterspørger det.
Forudbetalt leje, derimod, er netop, hvad navnet antyder. Det er et beløb, der maksimalt må være lig 3 måneders husleje, som lejer kan bruge til at betale de sidste 3 måneders husleje med. Forudbetalt leje må ikke benyttes til istandsættelse, renovation eller andre udgifter, men kun til betaling af huslejen. Du kan læse mere om potentiel tilbagebetaling af depositum og måske endda forudbetalt leje længere nede i denne artikel.
Hvad siger lejeloven om forudbetalt leje og depositum?
Lejeloven er, hvad vi i daglig tale kalder Bekendtgørelsen af lov om leje fra Transport- og Boligministeriet. Som alle andre love kan Lejeloven findes i sin fulde form på retsinformation.dk. Lejeloven har selvfølgelig også paragraffer, der handler om forudbetalt leje og depositum. Eksempelvis må forudbetalt leje og depositum ikke overstige et samlet beløb på 7 måneders husleje for det specifikke lejemål.
Det er også vigtigt at bemærke, at hvis du som lejer har modtaget en lejekontrakt, der åbenlyst er i strid med Lejeloven, vil de punkter, der strider mod Lejeloven, ikke være gældende. Hvis du derfor kan se, at din forudbetalte leje og depositum ifølge din lejekontrakt overstiger samlet 7 måneders husleje for lejemålet, kan du altså modsætte dig dette beløb.
Vil du gerne vide mere om de præcise paragraffer og formuleringer i Lejeloven, kan du se mere på ovennævnte hjemmeside, hvor det er nemt at læse mere om både forudbetalt leje, depositum og alle andre aspekter af leje og udleje under dansk lov.
Hvor meget må forudbetalt leje og depositum være på?
Det er i bund og grund op til udlejer at sætte depositum og forudbetalt leje, men selvfølgelig er der regler for, hvor dyrt et depositum må være, for ellers kunne udlejer nemt udnytte markedet og efterspørgslen. Depositum må maksimalt være 3 måneders husleje. Der må ikke være iberegnet forbrug i denne regning, da forbrug tillægges huslejen separat.
Forudbetalt leje må ligeledes maksimalt være på 3 måneders husleje. I alt kan udlejer altså maksimalt kræve 7 måneders husleje ved indflytning, som udgør 3 måneders husleje for depositum, 3 måneders husleje for forudbetalt leje samt 1 måned husleje for den første måneds beboelse i lejemålet.
Dette betyder dog ikke, at forudbetalt leje og depositum ikke må være lavere, da dette er fuldstændigt op til udlejer. Lavere satser på forudbetalt leje og depositum vil selvfølgelig gøre det nemmere at finde lejere til sit/sine lejemål.
Hvornår skal forudbetalt leje og/eller depositum betales og tilbagebetales?
Forudbetalt leje kan ikke tilbagebetales til lejer ved udflytning som sådan, men det kan i stedet benyttes af lejer til at betale de sidste måneder i lejeperioden. Er lejer således kommet i en position, hvor der skal betales dobbelt husleje en måned eller to, kan den forudbetalte leje benyttes til betaling af disse sidste måneder, så det økonomisk kan være lidt nemmere for lejeren at komme igennem flytningen.
Derfor er det også vigtigt, at du som udlejer er bevidst om dette, når du fastsætter den forudbetalte leje til dit lejemål. Den forudbetalte leje skal altså gå til betaling af husleje for lejemålet og intet andet. Hvis din lejebolig har et opsigelsesvarsel på 3 måneder og en forudbetalt leje på 3 måneders husleje, bliver det altså nemmere for både lejer og udlejer ved fraflytning.
Der en særlig situation, hvor den forudbetalte leje kan tilbagebetales til lejer. Tilbagebetaling af forudbetalt leje kan ske i forbindelse med, at det er lykkedes udlejer at finde en ny lejer til lejemålet inden nuværende lejers opsigelsesperiode er udløbet. Dette er på grund af udlejers genudlejningspligt, som ganske enkelt betyder, at udlejer har pligt til at udleje lejemålet hurtigst muligt.
Angående depositum har Lejeloven ikke angivet et tidsrum eller en deadline for tilbagebetaling af depositum. Selvom dette kan virke unfair for lejere, er det fordi, at udlejer skal have hyret håndværkere og andre eksperter til normalistandsættelsen af lejemålet. Da dette aspekt er uden for udlejers magt, er der derfor ifølge Lejeloven ikke en bestemt frist for tilbagebetaling af depositum.
Retspraksis har dog fastslået, at udlejer skal tilbagebetale depositummet for lejemålet inden for 4 til 6 uger, altså maks 1,5 måned. Har du en erfaren udlejer, har denne allerede kontakt til de nødvendige håndværkere og andre specialister, så denne proces bør heller ikke tage længere.
Her skal det også bemærkes, at hvis betaling for normalistandsættelsen af lejemålet overstiger depositummets beløb, kan udlejer kræve yderligere betaling for istandsættelsen. Dette sker dog typisk kun, hvis lejer har gjort særlig stor skade på lejemålet i løbet af lejeperioden.
Hvem kan man klage til angående forudbetalt leje og depositum?
Det sker desværre nu og da, at en udlejer er lidt langsom med at tilbagebetale depositum, at udlejer har sat forudbetalt leje og depositum alt for højt, eller at lejer nægter at betale det fulde beløb, som forudbetalt leje og depositum består af. Heldigvis er begge parter dækket ind, hvis den anden part af den ene eller den anden grund ikke vil opretholde sit ansvar for lejemålet.
Hvis din udlejer tager for lang tid om at tilbagebetale det resterende depositum samt færdiggøre og eventuelt udlevere en opgørelse over istandsættelsen, kan du klage til Huslejenævnet. Som nævnt bør det ikke tage længere end 1,5 måned for udlejer at få fastsat opgørelsen for normalistandsættelsen, så er der gået længere tid end dette, kan du tage kontakt til din udlejer og høre nærmere.
Som lejer kan det være indviklet at finde ud af forudbetalt leje og depositum – både i forbindelse med ind- og udflytning. Det kan derfor også være en ide at søge juridisk rådgivning, især eftersom de fleste udlejere allerede har juridisk rådgivning ved hånden. Juridisk rådgivning til forudbetalt leje og depositum kan selvfølgelig også hjælpe til lejekontrakten i sin helhed.
Hvordan er et indskud anderledes fra forudbetalt leje og depositum?
Til trods for at mange tror, at et indskud og et depositum er det samme, og at ordene derfor er udskiftelige, er der afgørende forskelle mellem de to. Indskud er heller ikke ét ord for forudbetalt leje og depositum slået sammen. Mange private udlejere bruger også ordet, men det benyttes altså kun til almennyttig udlejning.
Modsat et depositum, som er sat i forhold til den månedlige husleje, er et indskud fastsat i forhold til den oprindelige byggesum. Indskud beregnes meget enkelt til at være 2 % af prisen for byggeriet per kvadratmeter bolig.
Ligesom et depositum benyttes et indskud til istandsættelse af lejemålet ved udflytning, og man skal derfor heller ikke forvente at få hele sit indskud tilbage, når man flytter fra lejemålet.
Forudbetalt leje, depositum og lejekontrakt
Som nævnt skal beløbet for forudbetalt leje og depositum være skrevet i lejekontrakten, så det endelige beløb ikke kan betvivles af nogle af parterne senere hen. Udlejer må altså ikke kræve yderligere betaling, og lejer må ikke betale mindre, end der er skrevet i lejekontrakten på det tidspunkt, begge parter skriver under på denne.
En lejekontrakt behøver ikke være fuldstændigt uforståelig for lejer. Det er desuden fuldt ud muligt for lejer at give udlejer en lejekontrakt inden for privat leje, så du skal endelig ikke holde dig tilbage som lejer. En skabelon til lejekontrakt gør det også muligt for dig at forhandle forskellige aspekter af lejekontrakten med udlejer inden indflytning.
Du kan finde vores skabelon til lejekontrakt i vores artikel for lejekontrakt her.
Stadig nysgerrig angående depositum? Læs mere her!
Hvis du føler dig helt sikker på forudbetalt leje, men stadig er i tvivl om depositum, kan du læse mere specifikt om depositum her på siden.