Et depositum er den relativt store sum penge, som man betaler til sin udlejer ved indflytning i sin nye lejebolig, typisk lejlighed eller hus. Depositum skal fastsættes af udlejer, men der er selvfølgelig en grænse for, hvor stort depositummet kan være, og denne grænse er fastsat af Lejeloven. Lejeloven er den danske lov for leje og udleje af private boliger i Danmark. Hvis der står noget i din lejekontrakt, ligegyldigt om det angår depositum eller andet, som strider direkte imod Lejeloven, vil dette punkt ikke være gældende.
Et depositum betales kun i forbindelse med udleje af privatudlejede lejemål. Ved leje af almennyttige lejemål betales der i stedet et indskud. Et indskud er langt mere fast end et depositum, da dette fastsættes i forbindelse med prisen på byggeriet af afdelingen, hvori lejemålet befinder sig. Depositum, derimod, fastsættes ganske enkelt af din udlejer.
Den fulde pris af depositum må ikke overstige summen af tre måneders husleje. Dette er altså huslejen for tre måneder eksklusive forbrug. Forbrug er typisk vand, varme og/eller el alt efter, hvilke af disse er inkluderet i hele summen af huslejen, men må altså ikke medregnes i udregningen af depositum eller forudbetalt husleje. Såfremt der i din lejekontrakt er skrevet både forudbetalt husleje (som også ligger på tre måneders husleje), må det heller ikke skrives således at depositum udgør fire måneders husleje, og forudbetalt leje kun udgør to.
Det skal nævnes, at depositum ikke er det samme som forudbetalt leje. Forudbetalt leje må nemlig ikke bruges til normalistandsættelse af lejlighed, men kun som betaling af husleje. Forudbetalt husleje lægges typisk til side til den sidste del af lejeperioden, hvor lejer vil have nemmere ved at komme fra sin gamle bolig til sin nye.
Hvad lejeloven siger om depositum
Lejeloven har selvfølgelig noget at sige om betaling og sats af depositum, samt hvad pengene må bruges til. Lejelovens § 34 siger for eksempel, at depositum maksimalt må være et beløb “svarende til indtil tre måneders leje”. Dette betyder altså, at summen for depositum godt må være mindre end de tre måneders husleje, men det må ikke overstige dette beløb. Bemærk også her, at denne sum af husleje skal regnes uden priserne på forbrug for lejligheden. Du kan læse mere om Lejeloven og depositum på retsinformation.dk.
I Lejeloven står der desuden ikke noget om, hvornår depositummet skal tilbagebetales ved udflytning. Det skal du være opmærksom på som lejer, så du ikke forventer en tilbagebetaling lige så snart, du er flyttet fra lejemålet. Det tager dog sjældent mere end to måneder, og du kan altid tage kontakt til udlejer angående tilbagebetaling af depositum samt opgørelse for normalistandsættelse. Du kan læse mere herom længere nede på siden.
Det er vigtigt, at du som lejer er nogenlunde bekendt med Lejeloven, da denne er din grundlæggende sikkerhed mod at blive snydt af lyssky udlejere. Du kan også med fordel søge juridisk rådgivning enten ved ind- eller udflytning, eller hvis du føler, at der er noget, der virker forkert ved din udlejers måde at håndtere dit depositum på.
Hvad dækker et depositum?
Et depositum bruges kort og godt på at istandsætte lejligheden ved udflytning fra lejligheden. Her menes der ikke nyistandsættelse, men normalistandsættelse. Nyistandsættelse får lejligheden til at se splinterny ud, så her kan der eventuelt købes nye hårde hvidevarer, døre og lignende. Ved normalistandsættelse menes der blot, at lejligheden skal se ud ved udflytning, som den gjorde ved indflytning.
Derfor betyder normalistandsættelse som oftest kun maling, tapetsering og hvidtning af overflader i lejligheden samt eventuel reparation, hvis lejer har været skyld i, at noget er gået i stykker i løbet af lejeperioden. Det kan også betyde professionel rengøring af lejemålet og/eller slibning og lakering af trægulve.
Alt, hvad der ikke betales til normalistandsættelse af lejemålet, skal derefter tilbagebetales til lejer. Hvis prisen for normalistandsættelsen overgår det beløb, der er sat ind som depositum, kan udlejer kræve flere penge af lejer til at dække regningen.
Det tager typisk fire til seks uger at få tilbagebetalt sit depositum – hvis der er noget at få tilbagebetalt, selvfølgelig.
Der findes dog en situation, hvor udlejer kan kræve, at lejer betaler forl nyistandsættelse af lejemålet, og det er, hvis det står eksplicit i lejekontrakten under en såkaldt “nyistandsættelsesklausul”. Hvis du gerne vil undgå at ende med at betale for en nyistandsættelse af din tidligere lejebolig, er det derfor ekstremt vigtigt, at du tjekker din lejekontrakt igennem for en sådan klausul, inden du underskriver lejekontrakten. Når lejekontrakten er underskrevet, er den nemlig juridisk bindende, og så er der ikke noget at gøre.
Det er også vigtigt, at du ved, hvad dit depositum ikke skal dække. Blandt andet kan du ikke blive pålagt at betale for almindelig forringelse som følge af slid og ælde. Vær dog opmærksom på, at dette ikke gælder, hvis lejekontrakten siger, at lejer har vedligeholdelsespligt.
Hvornår kan man få sit depositum tilbagebetalt?
Selvom det kan virke unfair for lejeren, er der ikke som sådan en frist for, hvornår depositum skal tilbagebetales. Dette er ganske enkelt fordi, at det kan være svært for udlejer at fastsætte et endeligt beløb, da tilbagebetaling af depositum foretages efter et syn af lejemålet.
Det er almindeligt forstået, at det bør tage et sted mellem en og to måneder for udlejer at finde ud af, hvor meget lejer skal have tilbagebetalt. Dette er dog generelt fordi, det ikke bør tage udlejer længere tid end halvanden måned at få fastlagt, hvor meget der skal istandsættes og rengøres i lejemålet. Du kan selvfølgelig altid tage kontakt til din udlejer og spørge, hvordan det går med opgørelsen.
Der er dog en begrænsning på, hvor sent udlejer kan tilbagebetale depositum. Retspraksis har dog fastslået, at depositum skal tilbagebetales lige så snart, opgørelsen for normalistandsættelsen er klar.
Gode råd til at få mest muligt tilbage i depositum
Når man bor til leje i en boligforening, er der ikke så meget at gøre i forhold til tilbagebetaling af indskud, men når man bor privat til leje, kan man i højere grad kommunikere og argumentere med sin udlejer, og på denne måde kan man gøre det lidt nemmere at få tilbagebetalt mest muligt af sit depositum.
Som sagt kan udlejer kun kræve, at du aflevere lejemålet i vedligeholdt stand ved fraflytning, medmindre lejekontrakten er fra 1/7-2015, da der fra før denne dato gælder tidligere lovgivning omkring lejers ansvar. Sørg derfor for at spørge om opgørelsen af normalistandsættelsen, så du kan se, hvad dine penge går til.
Du kan allerede minimere skaden ved indflytning. Ved at få lavet en indflytningsrapport samt mangelliste, kan du få en grundig liste over, hvordan lejemålet så ud, inden du flyttede ind. Så kan der ikke sås tvivl om slidte stikkontakter, dårligt spartlede huller eller lignende små gener. Indflytningsrapporten står udlejer for, men du skal selvfølgelig være til stede, når den udføres, og du kan altid komme med observationer angående fejl og mangler. Mangellisten laver du selv, og du kan ærligt talt ikke være for grundig, så kig endelig lejemålet grundigt igennem og tag billeder.
Billederne er din dokumentation for, hvordan lejemålet så ud, da du flyttede ind. Du kan ligeledes tage billeder, når du flytter ud, så det er nemt at sammenligne. Det sker tit at almindelig slid og ælde er svært at skelne fra egentlig skade og ødelæggelse, så disse billeder vil gøre det nemmere for dig at få mere af dit depositum tilbage.
Foruden disse råd angående at få mest muligt tilbage af dit depositum, er det også godt generelt at være klar på at stå fast om sine rettigheder. Det kan være svært at vide, hvad man skal gøre, når man vil flytte i et privat lejemål, især da udlejer selvfølgelig gerne vil have udlejet sit lejemål hurtigst muligt. Du skal som potentiel lejer være klar på at sætte din fod ned, så du ikke bliver snydt eller presset til at foretage handlinger, som kan ende med at gøre skade på din økonomi.
Et af de bedste råd er at vente med at betale depositummet, før lejekontrakten er underskrevet. Udlejer vil sikkert fortælle om forskellige fordele ved at betale depositum hurtigst muligt, men når pengene er overført, er de ikke længere dine, og uden lejekontrakten som bevis på, hvad de skal gå til, kan udlejer sige, at de var en gave eller til en anden betaling.