OBS! der er et blogopslag næsten magen til-> skal dette stadig udgives? IKKE rettet færdigt - Udlejning af værelse

Står du og overvejer at udleje et værelse i din lejlighed eller dit hus? Så er du endt det helt rigtige sted. Der er nemlig mange ting, du skal være opmærksom på i forbindelse med udlejning af et værelse, hvorved der bl.a. er der opstillet en række regler i Lejeloven, som skal overholdes af dig som udlejer. Vi giver dig en række gode råd til udlejning af værelse her på siden, så du er klædt ordentligt på og har helt styr på reglerne, inden du udlejer et værelse. 

Hvad er forskellen på udlejning og fremleje?

Der er stor forskel på, hvad en udlejning af et værelse er og en fremleje af et værelse er. En udlejning af hele boligen eller dele af den, kan kun forekomme hvis du selv ejer boligen, hvorimod en fremleje er, når en lejer udlejer dele af en bolig eller hele boligen, som lejer ikke selv ejer.

Denne guide henvender sig til dig, der gerne vil udleje et eller flere værelser i en ejendom, du selv ejer. 

Hvad skal huslejen ligge på?

Typisk er huslejen faktisk en af de første ting, du skal tage stilling til. Selvom det måske virker lige til det, kan det faktisk godt være utrolig svært at prissætte et værelse i din lejlighed eller bolig. Ligesom med udlejning af lejlighed (internt link til side om ”Udlejning af lejlighed”) handler det om at ramme det helt rigtige niveau. Prissætter du nemlig et værelse for lavt, risikerer du at gå glip af en potentiel indtjening, og sætter du den for højt, risikerer du at blive meldt til Huslejenævnet.

Huslejefastsættelser er en kompliceret affære, og der er lejefastsættelsesregler, der skal tages højde for. Helt konkret, skal værelsets leje fastsættes, så den er rimelig i forhold til hele værdien af værelset og resten af lejemålet. Som udlejer har du altså ikke bare frit slag til at fastsætte huslejen for et værelse. Hvis du er i tvivl om, hvad der er et korrekt niveau, kan du med fordel sammenligne med priserne i området på tilsvarende værelser. Der er nemlig regler for, hvor meget du maksimalt må tage i husleje for udlejning af et værelse. Alt fra størrelsen på lejligheden til beliggenhed, faciliteter i lejligheden og afstand til vand og strand påvirker i sidste ende huslejen. 

Dog kan du også rådføre dig hos en ejendomsmægler eller hos Huslejenævnet, da det kan være rigtig svært at gennemskue det korrekte niveau. Huslejenævnet fungerer som en objektiv sagsbehandler imellem udlejer og lejer eller som direkte rådgiver til henholdsvis udlejer eller lejer.

Er en officiel lejekontrakt nødvendig?

Som udlejer af et værelse er det faktisk ikke et krav, at der ligger en skriftlig og bindende kontrakt mellem udlejer og lejer. Ikke desto mindre anbefaler vi dog, at du har en kontrakt på plads ved udlejning af værelse. Det bliver nemlig svært at bevise, hvilke aftaler der helt konkret er indgået med en lejer. En officiel lejekontrakt er både en fordel for udlejer og lejer, eftersom de helt præcise vilkår for lejemålet fremgår heri. Ifølge Lejeloven gælder det også, at hvis lejer ønsker en skriftlig lejekontrakt, så er udlejer forpligtet til at indfri dette.

I lejekontrakten har udlejer og lejer mulighed for at aftale og klarlægge vilkårene for udlejning af værelse, men det er ikke ensbetydende med, at man frit kan aftale, hvad man vil. Ligesom med fastsættelse af husleje, gælder reglerne efter lejeloven, og en række af reglerne kan ikke fraviges. Det betyder også, at man falder tilbage på de gældende regler i lejeloven, hvis udlejer og lejer ikke indgår en skriftlig kontrakt. Som lejer og udlejer af et værelse er du altså altid dækket af reglerne i Lejeloven.

Udover at det bliver svært at bevise, hvilke aftaler der helt konkret er indgået med en lejer, er det også svært for dig som udlejer at indføre aftaler senere hen. Ønsker du eksempelvis ikke, at lejer maler væggene på værelset, og har du ikke en skriftlig kontrakt på plads, hvor dette er anført, er der faktisk ikke noget krav til, at lejeren ikke må male væggene på værelset.

Ligeledes er der også tale om et ubegrænset lejemål uden en kontrakt. Et ubegrænset lejemål betyder i alt sin enkelthed, at der ikke er sat en slutdato for, hvornår lejer skal være ude af værelset, og hvornår kontrakt ophører. Endnu engang skal udlejer altså sørge for at udarbejde en lejekontrakt, hvori det står anført, at der er tale om en begrænset lejeperiode med konkret start- og slutdato. Hvis ikke dette gøres, er der tale om et ubegrænset lejemål.

I sagens natur er det vigtigt, du sørger for at få alle aftaler med i en lejekonkrakt. På den måde er både udlejer og lejer sikret til fulde, eftersom alle aftaler er skrevet ned. Det betyder også, at hvis der opstår uoverensstemmelser i forbindelse med udlejning af et værelse, så er det nemt at gå tilbage i lejekontrakten og undersøge, hvad der konkret er aftalt.

Opsigelse af lejemål

Ved udlejning af værelse gælder der særlige regler for opsigelse, som adskiller sig fra opsigelse af andre lejemål. Udlejes der en egentlig lejlighed, lyder opsigelsesvarslet på 1 år, men ved udlejning af enkeltværelser i din bolig kan både du og lejer opsige aftalen med én enkelt måneds varsel. Som udlejer behøver du ikke give lejeren af et værelse en egentlig begrundelse for opsigelsen, og også denne regel adskiller sig fra Lejelovens regler. 

Udlejer og lejer kan også sagtens vælge at fastsætte en længere opsigelsesfrist i lejekontrakten, men aldrig en kortere. Det er meget almindeligt, at lejer og udlejer indgår en opsigelsesfrist på 3 måneder ved udlejning af værelse. På den måde har begge parter god tid til at finde henholdsvis et nyt sted at bo samt en ny lejer.

Du kan også opsige lejer, hvis lejer ikke overholder de alment gældende husregler eller -ordenen. Her gælder en opsigelsesfrist på 3 måneder, men inden denne falder, skal du sørge for at give lejer et skriftligt påbud. Lejer af værelset skal nemlig have en chance for at rette op på sin adfærd. Hvis lejer ikke ændrer sin adfærd og gang på gang bryder husordenen, kan du med god grund opsige lejer. Overtrædelsen af husordenen skal dog være gentagende, og du skal som udlejer også helst sørge for at have dokumentation for overtrædelserne. Det gælder eksempelvis klager fra naboer eller vidneforklaringer i konkrete sager. 

Så meget må udlejer kræve i depositum og forudbetalt leje

Som udlejer af et værelse, har du ret til at opkræve en økonomisk sikkerhed fra din lejer, hvilket du kender som depositum og forudbetalt leje. Det kan indimellem være svært at finde rundt i, hvad depositum og forudbetalt leje dækker over. Depositummet giver dig mulighed for at bringe værelset tilbage i den stand, det var, da lejer flyttede ind, og den forudbetalte leje skal ses som en sikring, hvis lejer pludseligt ikke betaler husleje.

Når udlejning af et værelse ophører, gør udlejer og lejer depositummet op, og dét, der ikke bliver brugt på forbedringer, får lejeren tilbagebetalt. Det samme gør sig i og for sig også gældende med forudbetaling af leje. Hvis der ved udlejning af værelse ikke har været problemer med betaling af husleje, skal lejer typisk ikke betale husleje de sidste 3 måneder af lejeperioden. Her vil det nemlig være den forudbetalte husleje, som bliver brugt.

Der er altså god grund til at opkræve både depositum og forudbetalt leje ved udlejning af et værelse. Det næste spørgsmål, der melder sig på banen, gælder dog, hvor meget du så kan tillade dig at opkræve som udlejer.

Som udlejer har du desværre ikke helt frie tøjler til at prissætte henholdsvis depositum og forudbetalt leje, som du lyster. Der er nemlig nogle klare regler for, hvor meget du maksimalt må opkræve i depositum og forudbetalt leje. Depositum må maksimalt udgøre beløbet svarende til tre måneders husleje, og dette er også tilfældet med den forudbetalte husleje, hvor du ligeledes maksimalt kun må kræve tre måneders forudbetalt leje. 

Det betyder, at depositum og forudbetalt leje tilsammen højest må svare til 6 måneders leje. Når du udlejer et værelse, må du altså derfor kun kræve et beløb, der svarer til 7 måneders husleje. Hvis du også studser over, hvor den ekstra måned pludseligt kom fra, kan vi berolige dig med, at du ved indflytning naturligvis også skal opkræve første måneds husleje. Det hedder altså tre måneders depositum, tre måneders forudbetalt leje samt første måneds husleje.

Hvad mange ikke nødvendigvis ved er, at du som udlejer faktisk ikke behøver at opkræve lige præcis tre måneders depositum og tre måneders forudbetalt leje. Du må gerne sætte depositum og forudbetalt leje mindre, hvis du har lyst. Det er der faktisk rigtig mange udlejere, der vælger at gøre i de større studiebyer, da tre måneders depositum og husleje kan være mange penge at smide på én gang for en studerende.

Skatteregler for udlejning af værelse

Når du udlejer et eller flere værelser i din bolig, har det skattemæssig betydning, om du også bor i boligen eller ej. Hvis du ikke selv bor i lejligheden og udlejer et værelse i en periode på mindst 12 måneder, bliver din udlejning anset om en erhvervsmæssig udlejning. Huslejen bliver nemlig anset som en personlig indkomst, du skal betale skat af på lige vilkår med andre indkomster. Ved at udleje et værelse i en bolig, som du ikke bor i, skal du altså lave regnskab og udfylde et oplysningsskema (tidligere selvangivelse).

Udlejer du derimod et værelse i en bolig, du selv bor i, er det nogle andre skatteregler, der gør sig gældende. Du skal naturligvis stadig betale skat af dine lejeindtægter, uanset om du lejer et eller flere værelser ud en del af året. Du kan dog vælge mellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag.

Mange benytter sig af bundfradraget, og i 2019 må du tjene op til 28.600 kroner på din bolig, uden at du skal betale skat. Tjener du derimod mere end bundfradraget, skal du betale skat af de 60 %, der overstiger bundfradraget. Huslejen må dog ikke være for høj i forhold til ejendomsværdien, hvis du ønsker at benytte bundfradraget. Lejeindtægten må heller ikke overstige 1,33 % af ejendomsværdien, der gælder for indkomståret, og den skal også være mindst 24.000 kroner. 

Lad os komme med et eksempel:

Du udlejer et værelse i din bolig med en årlig lejeindtægt på 48.000 kroner og har yderligere modtaget 4.000 kroner for el, vand og varme. Dine indtægter ender på 52.000 kroner i alt, hvorfra du kan trække bundfradraget på 28.600 kroner, hvilket giver 23.400 kroner efter bundfradraget. Af de 23.400 kroner skal du betale 60 % i skat, hvilket giver 9.360 kroner. Du skal altså derfor skrive 14.040 kroner på din årsopgørelse. Alt i alt er indtægten på et år efter skat altså 37.960 kroner.

Ved at benytte bundfradraget kan du faktisk udleje et værelse i din bolig helt uden at betale skat for de penge, du får i leje; hvis du vel at mærke også bor i boligen og højst tager en husleje på 2.000 kroner om måneden.

Vælger du derimod at benytte det regnskabsmæssige fradrag, skal du føre regnskab over alle indtægter og udgifter i forbindelse med udlejning af værelse. Du skal kun beskattes af den del af indtægterne, som overstiger udgifterne, og du kan dog ikke fratrække et eventuelt underskud.

Må udlejer hæve huslejen i løbet af lejeperioden?

Du må som udlejer gerne kræve huslejestigning, men der er forbehold og regler, du skal forholde dig til. Det gælder hvornår, hvor meget, og i hvor god tid du skal varsle lejer om huslejestigning. Først og fremmet skal du sørge for at påpege i lejekontrakten, at der kan forekomme eventuelle huslejestigninger. 

Nævner du ikke noget om eventuelle huslejestigninger i kontrakten, har du nemlig ikke ret til at hæve huslejen i løbet af lejeperioden. Ender du som udlejer med en lejer på ubestemt tid, hvor huslejestigninger ikke er indskrevet i kontrakten, kan det hurtigt blive en dyr fornøjelse, eftersom lejer ender med en lav husleje sammenlignet med prisniveauet i samfundet.

Udlejer du et eller flere værelser i din bolig over en længere periode, kan det altså være en stor fordel at inkludere huslejestigninger i kontrakten. På den måde sikrer du nemlig, at du har en retvisende husleje, og at huslejen stiger i takt med de generelle priser i samfundet.

Hvis du ønsker at lave huslejestigninger i løbet af lejeperioden, kan du basere prisstigningen på nettoprisindekset. I alt sin enkelthed er nettoprisindekset et udtryk for prisændringerne i samfundet, og det opgøres månedligt af Danmarks Statistik. Stiger priserne generelt i samfundet, kan du hæve huslejen med samme stigning. 

Helt konkret betyder det, at hvis der er en stigning på 6 % i samfundet, så kan du også hæve din husleje med 6 %. I den forbindelse hæves depositummet typisk også, eftersom det bliver udregnet ud fra den månedlige leje, som det er nævnt i afsnittet ”Så meget må udlejer kræve i depositum og forudbetalt leje”.

Så langt så godt. Hvis du ønsker at benytte dig af huslejestigning, er der dog et par ting, du skal være opmærksom på, før det kan træde i kraft. Du skal naturligvis være påpasselig med at få det skrevet ind i lejekontrakten først og fremmest. Derudover skal der dog også altid udarbejdes en ny kontrakt, hvor de nye beløb (husleje samt depositum) er anført. Nettoprisindekset er dynamisk og ændrer sig med få decimaler fra måned til måned og procent fra år til år, og du bør overveje, om det kan betale sig at udarbejde nye kontrakter med huslejestigninger hvert år.

Du skal også være opmærksom på, at du ikke kan hæve huslejen fra den ene dag til den anden. Du skal varsle en huslejestigning i god tid og mindst tre måneder, før den træder i kraft. Varslingen skal foregå skriftligt og direkte til lejer, og det er vigtigt, du nævner, hvor meget huslejen nøjagtigt stiger. Dog skal du også angive, hvad der ligger til grund for huslejestigningen.

Lejer har altid en indsigelsesfrist på 6 måneder, hvilket betyder, at hvis lejer mener, at udlejer ikke kan gøre krav på en huslejestigning, så har lejer 6 måneder til at gøre indsigelse. Det er din pligt som udlejer at gøre opmærksom på dette, når du varsler en huslejestigning.

Som nævnt i dette afsnit, kan du kræve huslejestigning, i takt med at priserne i samfundet stiger, men du kan også kræve huslejestigning i forbindelse med forbedringer af lejemål, stigninger i skatter og afgifter eller hvis lejer betaler markant mindre end lejemålets værdi. 

Derfor er ind- og fraflytningssyn en god idé

Som udlejer skal du altid afholde indflytningssyn, hvis du lejer mere end ét lejemål ud, men lejer du derimod kun ét ud, er der ikke pligt. Det anbefales dog, at både lejer og udlejer laver et indflytningssyn sammen.

Helt konkret er et indflytningssyn en gennemgang af værelset, du lejer ud, hvor værelset gennemgås for fejl og mangler. I forbindelse med indflytningssynet skal der udarbejdes en rapport, hvori det fremgår, hvilken stand værelset er i, og hvem der skal stå for eventuelle forbedringer. 

Rapporten skal ses som dokumentation for, at værelset er som aftalt i lejekontrakten. Som udlejer er det også en rigtig god idé at tage billeder af værelset og bruge det som yderligere dokumentation i indflytningsrapporten. Indflytningssynet skal som udgangspunkt foretages med lejer, men er lejer ikke til stede ved indflytningssynet, kan du eftersende rapporten til lejer senest 14 dage efter indflytningssynet. 

Indenfor de 14 dage har lejer mulighed for at give besked om fejl og mangler til dig, som ikke er blevet opdaget eller noteret ved indflytningssynet. Efter de 14 dage mister lejer rettigheden til at meddele fejl. 

Ligesom med indflytningssynet har du heller ikke pligt til at afholde et fraflytningssyn, så længe du kun udlejer ét enkelt værelse. Flere udlejere vælger at gennemgå værelset selv og efterfølgende sende krav om istandsættelse til lejer inden for 14 dage fra lejer flytter ud. Som udlejer skal du sørge for, at du modtager værelset i samme stand som ved indflytning. Dog skal lejer ikke betale for istandsættelse af almindelig slitage på gulve, i køkken og på badeværelse. Du kan dog godt kræve, at lejer dækker skader grundet misligholdelse. 

Det er typisk udlejer, som vælger, hvilke håndværkere der skal stå for istandsættelse af værelset. Lejer kan dog også selv sørge for istandsættelse inden fraflytning, men er istandsættelsen ikke udført håndværksmæssigt korrekt, kan du som udlejer af værelset kræve, at lejer betaler for, at håndværkerne gør arbejdet om.

Udlejning af værelse nemt og enkelt på Husvild

Hos Husvild kan du som udlejer finde en lejer til dit værelse, uanset hvor i landet du befinder dig. Hvis du endnu ikke ved, hvordan du skal komme i gang, kan du blive ringet op af en af vores konsulenter ved at udfylde denne kontaktformular. Vores imødekommende og kyndige konsulenter står klar til at rådgive og hjælpe dig videre, så du kan høre mere om dine muligheder for udlejning hos Husvild og få et indblik i fordelene ved at gøre det på netop vores portal. 

På Husvild kan du nå ud til intet mindre end 40.000 brugere om måneden, og derfor er der gode muligheder for at finde en lejer til dit værelse. Du kan også vælge at oprette en udlejningsannonce med det samme. Det gør du ved at indrykke en annonce, hvor du på bedste vis beskriver værelset og placeringen heraf.

Eftersom Husvild har omkring 40.000 besøgende om måneden, er det en god idé at indsnævre målgruppen. Det gør du både i beskrivelsen, men også ved at angive adresse, lejeperiode, husleje, antal m2, depositum og forudbetalt leje, samt hvorvidt lejer må have husdyr på værelset, og om værelset er møbleret. 

Du kan også vedhæfte billeder af værelset, så potentielle lejere får en endnu bedre fornemmelse af, hvad værelset tilbyder. Jo mere du kan udfylde i din udlejningsannonce, jo bedre. Det handler om at finde en lejer til dit værelse, som du føler dig tryg ved, og som både du eller andre lejere kan bo sammen med under ét tag. Ved at være meget specifik i din udlejningsannonce på Husvild, har du større sandsynlighed for at nå ud til den rigtige målgruppe og herved finde en relevant lejer til dit værelse.

Søger du bolig? Søg blandt 5000+ ledige lejeboliger i hele Danmark
Søg lejebolig her
42 90 32 51 (Alle hverdage 9.30 - 12.00)
Mail info@findboliger.dk (Alle hverdage 10.00 - 16.00)
Cookies hjælper os til at give dig den bedste oplevelse. Ved at bruge vores ydelse, accepterer du vores cookies.