MANGLER VÆRKTØJ - Fastsættelse af husleje

Hvis man skal udleje en lejlighed, skal man naturligvis som udlejer overveje, hvordan man har tænkt sig at fastsætte huslejen. Dette er dog lettere sagt end gjort, da der er mange aspekter man skal tage stilling til, i forbindelse med dette. Fastsættelse af husleje er således ret kompliceret, da der er mange regler på området man skal kende til. Herudover er der mange faktorer der bestemmer, hvad man må fastsætte huslejen til. Disse faktorer omhandler eksempelvis boligen i sig selv, men også hvor boligen er placeret.
Synes du, at dette lyder en smule uoverskueligt og tidskrævende, er du heldigvis kommet til det helt rette sted. Vi giver dig nemlig al relevant information, vedrørende fastsættelse af husleje, samt hvad du bør overveje i den forbindelse. Vi tilbyder endvidere et smart og simpelt værktøj til at beregne husleje, såfremt det er muligt. 

Huslejer er steget enormt i løbet af de sidste år 

Når det kommer til husleje, er denne steget helt enormt i løbet af de seneste år, og faktisk er huslejer steget næsten dobbelt så meget som andre priser. Det gør det ikke ligefrem mindre kompliceret for dig som udlejer at skulle fastsætte en husleje for lejemålet. Grunden til denne prisstigning er blandt andet stigende omkostninger for udlejerne, herunder stigende vandafgifter, vandafledningsafgifter samt ejendomsskatter. Det er særligt i de større byer såsom i København og Aarhus, at denne tendens ses, og faktisk varierer lejepriserne herhjemme utroligt meget.  

Det er vigtigt, at man som udlejer foretager denne fastsættelse af husleje ud fra et velovervejet og ordentligt grundlag, som stemmer overens med samtlige regler på området. Det skyldes blandt andet, at det er muligt for lejer at tjekke huslejen og dermed kan lejer nemt og hurtigt gennemskue, om huslejen er højere end gennemsnittet i området. Gør derfor dig selv den enorme tjeneste at fastsætte en reel og ordentlig husleje, og det kan du få masser af hjælp til her på siden. 

Denne hovedregel gælder i forbindelse med fastsættelse af husleje 

Ifølge huslejeloven skal huslejen som hovedregel være i overensstemmelse med det pågældende lejemåls værdi. Det betyder altså, at du som udlejer skal fastsætte huslejen ved, at du sammenligner denne med tilsvarende lejemål, hvilket skal gøres ud fra forskellige faktorer. Disse omhandler eksempelvis lejemålets vedligeholdelsestilstand, beliggenhed, udstyr, art, kvalitet og størrelse. Det er således vigtige aspekter at tage hensyn til, når det kommer til fastsættelse af husleje. 

Herudover er udgangspunktet selvfølgelig, at man som lejer og udlejer aftaler en husleje, begge parter finder rimelig. Såfremt huslejen afviger for meget fra det lejedes værdi, er det muligt for lejer at henvende sig til huslejenævnet og kræve en huslejenedsættelse. Mener du omvendt som udlejer, at lejen er sat for lavt, kan du også selv gå til huslejenævnet. 

Du kan få huslejen godkendt på forhånd hos huslejenævnet 

Hvis du gerne vil undgå klagesager, kan du som udlejer med fordel få huslejen godkendt på forhånd, gennem huslejenævnet. Det vil koste dig 520 kroner, men det er helt bestemt penge, der er godt givet ud. Du kan nemlig risikere et økonomisk tab, hvis lejer vinder sagen, og huslejen skal nedsættes. Det vil kræve, at du skal tilbagebetale et givent beløb til lejer, og herudover er klagesager generelt krævende. Du kan derfor med fordel overveje at få lejen godkendt på forhånd af huslejenævnet i forbindelse med fastsættelse af husleje. 
Er du i tvivl om, hvordan du skal sætte huslejen i det lejemål, du udlejer, finder du her på siden relevant information om fastsættelse af husleje. Vi tilbyder tilmed et simpelt og brugervenligt værktøj til at beregne husleje. På den måde kan du vide dig sikker på, at lejen stemmer overens med lejemålets værdi og placering.  

Disse fejl bør du undgå som udlejer 

Der er en række fejl, der ofte bliver begået af udlejere, når det kommer til fastsættelse af husleje. Det gælder først og fremmest, at udlejer fastsætter en helt masse udgifter, og det er altså ikke tilladt. Der gælder dog i den forbindelse visse undtagelser, og her bør du blandt andet undersøge om ejendommen er placeret i en kommune der er reguleret, og i så fald er det boligreguleringsloven, der er gældende. 

Omvendt er det udelukkende lejeloven, der gælder i uregulerede kommuner. Der er tilmed forskel på, om lejemålet er i en ejendom med én til seks lejemål, eller om der er syv eller flere lejemål. 

Fastsættelse af husleje i en ureguleret kommune 

Drejer det sig om fastsættelse af husleje i en ureguleret kommune, kan du fastsætte lejen ud fra, hvad du bliver enig om med lejer. Dette er uanset antallet af lejligheder. Du skal dog stadig huske på, at lejer har mulighed for at gå til huslejenævnet for at klage, såfremt det vurderes, at lejen overstiger lejemålets værdi. Drejer det sig om fastsættelse af husleje i en reguleret kommune, og er det i en ejendom med én til seks lejemål, gør de samme regler sig gældende. 

Du bør desuden være særligt opmærksom på, at du maksimalt kan forhøje huslejen hvert andet år, og at du tidligst kan gøre det to år efter, at lejer er flyttet ind i bygningen. 

Sådan kan du fastsætte huslejen i en reguleret kommune  

Handler det derimod om fastsættelse af husleje i en ejendom med syv eller flere lejemål, og er denne desuden beliggende i en reguleret kommune, skal du udregne lejen ud fra den såkaldte omkostningsbestemte leje. Det betyder, at du er nødsaget til at beregne huslejen på baggrund af alle de omkostninger, der gør sig gældende i forbindelse med driften af ejendommen. Du skal her være opmærksom på, at mange udlejere som tidligere nævnt begår den fejl, at de medregner en masse omkostninger, man ikke må beregne lejen ud fra. 

I den forbindelse gælder reglen om, at du kun må medregne de omkostninger i huslejen, der er nødvendige for driften af ejendommen. Dette omfatter blandt andet administration, forsikringer, renovation, skatter, afgifter, henlæggelser til vedligeholdelse, eventuelle lejeforhøjelser for generelle forbedringer og individuelle forbedringer. 

Fastsættelse af husleje i reguleret kommune med syv eller flere lejemål 

Er der tale om en ejendom beliggende i en reguleret kommune, og som har syv lejemål eller derover, og er denne blevet moderniseret, skal du være opmærksom på, at der gælder andre regler i forbindelse med fastsættelse af husleje. Denne skal nemlig fastsættes på baggrund af det lejedes værdi i stedet for den omkostningsbestemte leje. Men hvordan vurderer man, om en bolig er moderniseret eller ej? 

Dette bestemmes ud fra, om det pågældende lejemål er gennemgribende forbedret i henhold til boligreguleringsloven, og disse forbedringer skal desuden overstige et samlet beløb på 257.894 kroner eller 2.255 kroner per kvadratmeter. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på som udlejer, når det kommer til fastsættelse af husleje for et lejemål. 

Ejendom uden beboerrepræsentation i forbindelse med huslejeforhøjelse 

Som udlejer skal du ydermere være særligt opmærksom på, om der er tale om en ejendom med eller uden beboerrepræsentation i forbindelse med huslejeforhøjelse. Hvis lejemålet ligger i en ejendom uden en sådan repræsentation, skal du kunne give et budget over samtlige udgifter for ejendommen. Denne skal indeholde relevante oplysninger om størrelsen på lejeforhøjelsen, og hvordan denne er blevet beregnet. Du skal endvidere vedlægge et regnskab for ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto, og du skal også oplyse saldoen for den udvendige vedligeholdelseskonto. 

Ydermere skal det stå skrevet, at lejerne har mulighed for at gøre indsigelse inden for seks uger. Såfremt denne lejeforhøjelse ikke indeholder ovennævnte oplysninger, vil den blive betragtet som ugyldig. 

Ejendom med beboerrepræsentation i forbindelse med huslejeforhøjelse 

Hvis der er tale om en ejendom med en beboerrepræsentation, og der varsles om lejeforhøjelse, skal denne indkaldes til et budgetmøde. I den forbindelse skal repræsentationen tilsende et huslejebudget samt et regnskab over alle de udgifter, som indgår i lejen. De skal endvidere tilsende en kopi af varslingstilskrivelsen samt af redegørelsen for budgettet. Endelig skal de have udarbejdet et regnskab for den udvendige vedligeholdelseskonto. 

Repræsentationen har mulighed for at gøre indsigelse mod forhøjelsen på alle lejeres vegne. Gør de derimod ikke indsigelse, er det vigtigt at du som udlejer meddeler dette til lejerne, og herefter har du mulighed for at opkræve forhøjelsen. Det er dog vigtigt, at lejerne ved, at de kan indbringe sagen for huslejenævnet, hvilket du som udlejer har pligt til at gøre lejer opmærksom på. 

Det skal du være særligt opmærksom på 

I forbindelse med fastsættelse af husleje, skal du være opmærksom på, at der kan forekomme en forøgelse af udgifter til både skatter og afgifter. Er det tilfældet, kan du som udlejer gennemføre en forhøjelse af huslejen, såfremt denne stigning ikke allerede er indeholdt i lejen. Du bør være opmærksom på, at en sådan forhøjelse af afgifter og skatter skal varsles senest tre måneder før, og at dette desuden skal ske skriftligt.  Den skal endvidere indeholde en klar beregning af, hvordan denne ændring fremkommer, og at lejerne har mulighed for at gøre indsigelse, og det kan de gøre inden for seks uger. Hvis dette ikke står skrevet, vil den være ugyldig.  

Det skal du vide om skatte- og afgiftsforhøjelser 

Der gør sig noget særligt gældende ved skatte- og afgiftsforhøjelser, som du som udlejer bør være særligt opmærksom på. Såfremt du varsler denne forhøjelse senest fem måneder efter, at forhøjelsen er blevet pålagt ejendommen, gælder det, at den kan kræves med tilbagevirkende kraft. Det kan ske fra tidspunktet, hvor ejendommen er pålagt udgiften. Er der i den forbindelse tale om en ejendom, der ikke har en beboerrepræsentation, skal hver lejer gøre indsigelse, hvis de ikke vil godkende forhøjelsen. Herefter kan du som udlejer bringe sagen for huslejenævnet.
Drejer det sig derimod om en ejendom, der har en beboerrepræsentation, kan denne gøre indsigelse på alle lejernes vegne. Endelig er det vigtigt at nævne i denne forbindelse, at såfremt man ender i en situation, hvor både afgifter og skatter falder, er du som udlejer nødsaget til at nedsætte huslejen. Det er således godt at huske på i forbindelse med fastsættelse af husleje. 

Der kan forekomme stigninger i vedligeholdelsesbeløbet

Du bør desuden være opmærksom på, når det kommer til fastsættelse af husleje, at der kan ske stigninger i vedligeholdelsesbeløbet. Dette gælder både for indvendig og udvendig vedligeholdelse. Er det tilfældet, kan du som udlejer gennemføre en lejeforhøjelse, og du bør desuden være opmærksom på, at beløbene til vedligeholdelse kan reguleres én gang om året. Hvis du vil øge lejen grundet øget afsætning til vedligeholdelse, er det muligt at gennemføre denne med tre måneders varsel, og det skal du huske at gøre skriftligt. 

Herudover har du mulighed for at forhøje huslejen i forbindelse med forbedring af ejendommen.

Det kan lejer gøre, hvis han eller hun er utilfreds med lejen 

Hvis lejer har mistanke om, at han eller hun betaler for meget i husleje, er det som sagt muligt for vedkommende at bringe sagen for huslejenævnet. Dette nævns primære opgave er at træffe afgørelser i alle konflikter, der måtte være mellem lejer og udlejer, og det gælder også for sager der vedrører husleje. Det kræves dog, at man selv har prøvet at løse denne konflikt, hvilket betyder at man bliver nødt til at gå i dialog, hvis lejer er utilfreds med husljene, også selvom dette kan være grænseoverskridende for jer begge. 

Skal sagen stadig til huslejenævnet, og er du som udlejer ikke tilfreds med afgørelsen, kan du bringe sagen for boligretten. Det skal du gøre senest fire uger efter, at huslejenævnet har meddelt sin dom. 

Sådan er du stillet, hvis lejer klager over huslejen 

Der er ingen tvivl om, at der kan opstå dårlig stemning mellem dig og lejer, hvis vedkommende har klaget over størrelsen på huslejen, og det er således noget der potentielt kan ødelægge relationen mellem jer. Dette er naturligvis meget ærgerligt, og i den forbindelse skal du huske på, at du som udlejer ikke har mulighed for at smide lejer ud blot på grund af nogle uoverensstemmelser. Du har heller ikke ret til at smide lejer ud, fordi vedkommende har klaget over huslejen. 

Det handler derfor om at forsøge at bibeholde den gode stemning så vidt det er muligt, da dette vil være mest hensigtsmæssigt for begge parter. 

Undgå at begå denne fejl i forbindelse med fastsættelse af husleje

I forbindelse med fastsættelse af husleje er der mange udlejere, der begår fejlen at opkræve a conto forbrug, selvom der ikke er særskilte elmålere til dette formål. I så fald skal der opkræves fordelingsnøgle, og det kunne eksempelvis være efter antal kvadratmeter. Herudover skal du være opmærksom på, at du under ingen omstændigheder må opkræve udgifter for skorstensfejer, renovation eller rottebekæmpelse. Såfremt du ønsker at opkræve for en forbrugspost, skal du udarbejde et årligt regnskab til din lejer. 

Det er meget vigtigt at du som udlejer har styr på ovenstående, da det ellers kan resultere i krav om tilbagebetaling til lejer – og det kan hurtigt blive meget dyrt for dig. 

Det kan du opkræve af depositum og forudbetalt leje 

I forbindelse med fastsættelse af husleje skal du som udlejer tilmed være særligt opmærksom på depositum og forudbetalt leje. Det anbefales uden tvivl, at man kræver begge dele, såfremt det kan lade sig gøre. Både når det kommer til depositum og forudbetalt husleje, gælder reglen om, at du kan opkræve, hvad der svarer til tre måneders husleje af hver post. Grunden til, at det er en god idé at opkræve depositum er, at dette er din generelle sikkerhed for lejeforholdet. Det vil sige, at du kan benytte dig af dette beløb til samtlige skyldige poster. Forudbetalt leje er en husleje, som lejeren indbetaler, når han eller hun flytter ind i ejendommen, og det er dette beløb, lejeren betaler i slutningen af lejeforholdet. 

Det bør du overveje, hvis du selv skal finde en lejer 

Skal du som udlejer selv finde en lejer, og vil du meget gerne undgå sager i forbindelse med husleje, kan du med fordel vælge en lejer med en sund økonomi. Hvis lejeren er godt stillet økonomisk, er vedkommende mindre tilbøjelig til at inddrage huslejenævnet i en sag om lejens størrelse. Herudover bør du tænke over lejers alder, da yngre lejere generelt er overrepræsenteret, når det kommer til sager om husleje. 

Endvidere bør du overveje, om du ønsker at udleje en lejlighed til flere lejere på samme tid. Der er mange udlejere der kommer ud for, at flere lejere henvender sig samtidig, fordi de ønsker at bo sammen. Her er risikoen for en sag med huslejenævnet større, og det bør du således have i tankerne ved valg af lejer.  

Vi hjælper dig med fastsættelse af husleje  

Når det kommer til boligudlejning i Danmark, gør en helt masse regler sig gældende. Derfor kan man som udlejer hurtigt komme til at begå en lang række fejl, der i sidste ende kan koste dig dyrt. Det er derfor vigtigt, at du som udlejer sætter dig ordentligt ind i tingene på forhånd, og det gør du blandt andet ved at læse op på reglerne omkring fastsættelse af husleje. Du er nu blevet præsenteret for en masse relevant information om fastsættelse af husleje, så du forhåbentlig er meget klogere på, hvad man bør være opmærksom på i den forbindelse. 

Vi hjælper desuden gerne ved at tilbyde dig et enkelt og smart værktøj, der kan beregne husleje. På denne side hjælper vi altså dig med at komme godt fra start med boligudlejningen.

Søger du bolig? Søg blandt 5000+ ledige lejeboliger i hele Danmark
Søg lejebolig her
42 90 32 51 (Alle hverdage 9.30 - 12.00)
Mail info@findboliger.dk (Alle hverdage 10.00 - 16.00)
Cookies hjælper os til at give dig den bedste oplevelse. Ved at bruge vores ydelse, accepterer du vores cookies.